黨的十八大報告明確指出,要堅持走中國特色新型工業(yè)化,、信息化,、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路,。中國特色新型城鎮(zhèn)化道路應(yīng)當彰顯以人為本和生態(tài)文明的科學發(fā)展內(nèi)涵,,在農(nóng)村富余人口向城市轉(zhuǎn)移,、富余土地向城市并入的過程中,,力求實現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)方式,、居住環(huán)境、公共服務(wù)與城市人口真正融合,,并入土地的空間布局,、功能分區(qū)、開發(fā)時序與城市土地真正銜接,�,!白∮兴印笔切滦统擎�(zhèn)化必須直面的問題,它既關(guān)系轉(zhuǎn)移人口的居住條件改善,,又涉及并入土地的集約高效利用,。
作為解決住房問題的基本渠道,住房市場在新型城鎮(zhèn)化進程中面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn),。機遇在于新型城鎮(zhèn)化帶來更高層次的住房需求,,為住房市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展形成了有力支撐;挑戰(zhàn)在于既有市場在運行效率,、目標定位,、開發(fā)模式方面,,與新型城鎮(zhèn)化的要求尚存差距,。住房市場的發(fā)展如何抓住機遇、應(yīng)對挑戰(zhàn),,亟需改革的勇氣與魄力,,亟需創(chuàng)新的智慧與能力。
一,、堅定不移地完善住房市場機制,,提高市場配置住房資源的效率
上世紀90年代城鎮(zhèn)住房制度改革確立的住房市場,顯著提升了住房生產(chǎn),、分配和消費水平,,廣大群眾的住房條件得到了明顯改善。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的提速,,近年來部分城市房價上漲過快,、供求矛盾突出,既阻礙了一些“新移民”在城市的安居樂業(yè),,又增加了部分“原住民”合理改善住房條件的難度,,這些新情況讓住房市場受到詬病。如何更有效率地解決新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口的住房問題,,防范房價高企對城鎮(zhèn)化的不利影響,,必須堅持住房市場化基礎(chǔ)地位的同時,,著力改革創(chuàng)新市場的運行機制,破除一切導致市場效率降低的壟斷性因素,,充分激發(fā)市場的競爭活力,,合理配置住房資源。為此,,一是要形成多元化的住房用地供應(yīng)主體,,減少完全的賣方壟斷造成的效用損失,通過促進市場競爭確定最優(yōu)的住房用地供應(yīng)量和供應(yīng)價格,。二是要進一步降低單宗住房用地面積和項目規(guī)模,,削弱開發(fā)企業(yè)單個住房項目的區(qū)位壟斷優(yōu)勢,加大市場競爭力度以形成合理的住房價格,。三是要適應(yīng)中小城市和小城鎮(zhèn)住房市場的規(guī)模特征,,切實支持和引導中小型開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,形成競爭有序,、梯度合理的行業(yè)結(jié)構(gòu),。
二、堅定不移地發(fā)展以住房消費為主的市場,,致力于改善廣大群眾的居住條件
我國資源要素稟賦,、社會發(fā)展階段共同決定了住房市場只能服務(wù)于居民合理的住房消費。近年來住房領(lǐng)域的個別現(xiàn)象讓群眾不能滿意:一些人把住房作為投機投資工具,,購買大量住房以攫取暴利,;一些人把住房作為奢侈品,購買大面積豪宅以顯示地位身份,。如果這種理念和行為盛行,,不僅會加劇市場供求矛盾和價格波動,而且會制約居民合理住房需求得到滿足,,甚至會貽誤城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程,。從客觀規(guī)律來看,合理住房消費需求的釋放是一個持續(xù)平穩(wěn)漸進的過程,,以這種需求為主體的市場是一個長期健康發(fā)展的市場,,它不僅能保障宏觀經(jīng)濟的適度增長和新型城鎮(zhèn)化的順利推進,而且能促進社會和諧與民生改善,,可以起到“一肩挑兩頭”的作用,。為此,必須堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控方向不動搖,,進一步完善信貸稅收等經(jīng)濟政策以及必要的行政措施,,始終遏制各種不合理的住房需求;依靠規(guī)劃手段重點發(fā)展普通商品住房,使其成為市場供應(yīng)的主體,,從供求兩端保持住房價格的平穩(wěn)勢頭,。
三、堅定不移地推進住宅產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,,構(gòu)建符合生態(tài)文明大計的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式
住房的開發(fā)建設(shè)是全社會資源能源消費的重要領(lǐng)域之一,。在“福利分房”時代,開發(fā)建設(shè)主要由單位和個人自行組織,,鮮有考量資源節(jié)約,、環(huán)境保護的因素。隨著住房市場的建立與發(fā)展,,由市場化,、專業(yè)化、社會化的開發(fā)企業(yè)負責統(tǒng)籌住房的規(guī)劃,、設(shè)計和施工,,全面提高了開發(fā)建設(shè)的專業(yè)水平,住房的節(jié)能環(huán)保性能也日益引起重視,。盡管如此,,目前住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式仍然是粗放型的,與新型城鎮(zhèn)化的生態(tài)文明建設(shè)要求存在較大差距,。但是差距蘊藏著潛力,,今后住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵就在于將生態(tài)文明理念貫穿于住房開發(fā)建設(shè)的全周期,準確把握住房產(chǎn)品的發(fā)展方向,;就在于將綠色,、循環(huán)、低碳和新能源的技術(shù)和產(chǎn)品系統(tǒng)性地應(yīng)用于住房項目,,產(chǎn)生“1+1>2”的整體生態(tài)效益,。為此,,要探索建立住房開發(fā)建設(shè)的生態(tài)文明考核評價體系,,對考核評價優(yōu)良的開發(fā)企業(yè),要給予財稅,、金融和土地方面的優(yōu)惠政策,,從而激勵企業(yè)開發(fā)建設(shè)節(jié)能、節(jié)地,、節(jié)水,、節(jié)材和環(huán)保的普通商品住房,引導產(chǎn)業(yè)向建設(shè)生態(tài)文明的方向轉(zhuǎn)型,。