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剛剛結(jié)束的中央農(nóng)村工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期要守住充分保障農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這條底線(xiàn),，不能限制或強(qiáng)制農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包土地,。稍早時(shí)候的十八大報(bào)告則首次明確提出,，要依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、宅基地使用權(quán),、集體收益分配權(quán),。改革征地制度,，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例,。
農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)權(quán)，與前不久修訂的農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度,，構(gòu)成了我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的基石,。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法形式保留承包權(quán)，而將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為,。這是在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,，農(nóng)村人口向城市大量流動(dòng)的大背景下出現(xiàn)的現(xiàn)象。流轉(zhuǎn)之后,，農(nóng)村集中起來(lái)的土地使用效率更高,，平均收益猛增，規(guī)�,；�,、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式能得以全面展開(kāi),。而農(nóng)村集體土地制度的改革,，也有助于推動(dòng)農(nóng)民獲得城鎮(zhèn)化的啟動(dòng)資金。
十七屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》后,，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展迅速,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年,，全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)總面積達(dá)2.07億畝,，占承包耕地總面積的16.2%，簽訂流轉(zhuǎn)合同2259萬(wàn)份,；累計(jì)有800多個(gè)縣（市）,、12000多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。
但隨著土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的增加,，也暴露出不少問(wèn)題,。如村委會(huì)代替農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，強(qiáng)制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地,；相當(dāng)部分土地流轉(zhuǎn)期限過(guò)長(zhǎng),、流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低；部分企業(yè)沒(méi)有履約，給轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶(hù)造成較大經(jīng)濟(jì)損失,；市場(chǎng)機(jī)制不完善,，農(nóng)民在流轉(zhuǎn)中的合法權(quán)益保護(hù)不到位；土地產(chǎn)權(quán)界定不明晰,，農(nóng)村土地所有權(quán)抵押受到法律限制,；農(nóng)民土地使用權(quán)有待進(jìn)一步明確，農(nóng)村土地金融發(fā)展制度安排有待建立,，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估缺乏科學(xué)依據(jù)等,。另外，相當(dāng)一部分地方政府對(duì)企業(yè)大面積,、長(zhǎng)時(shí)間租賃農(nóng)戶(hù)土地監(jiān)管不力,，在用途上
“非糧化”、“非農(nóng)化”和“非林化”,，致使一些土地出現(xiàn)撂荒現(xiàn)象,。
最關(guān)鍵的是，地方政府征地按較低標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償,，被征地農(nóng)民不能分享土地增值的豐厚收益,；同時(shí)，不允許農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng),，農(nóng)民不能憑借土地財(cái)產(chǎn)權(quán)參與工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。而現(xiàn)行法律明確規(guī)定農(nóng)村土地使用權(quán)歸集體,，農(nóng)戶(hù)僅享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，這造成了農(nóng)村土地事實(shí)上的產(chǎn)權(quán)缺失，阻礙了土地正常流轉(zhuǎn),。
關(guān)系農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系重大調(diào)整和突破的土地流轉(zhuǎn),，是當(dāng)前社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一大主題，是一場(chǎng)廣泛,、深入,、持久的變革，理當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn),。
首先,，需要把土地經(jīng)營(yíng)職能從土地管理職能中分離出去,，逐步構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，從法律上明確商業(yè)開(kāi)發(fā)不應(yīng)征收農(nóng)村集體土地，限制非公益征地,。加快放開(kāi)農(nóng)村集體用地入市流轉(zhuǎn)交易步伐,，讓農(nóng)村集體土地直接面對(duì)市場(chǎng)交易。通過(guò)有效增加住宅用地供給，逐漸降低城市商品房房?jī)r(jià),。盡快完善規(guī)范管理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的制度,，比如登記備案、合同管理,、糾紛調(diào)處和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等,，切實(shí)保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方利益不受損害。
其次,，對(duì)于合法認(rèn)定的農(nóng)村建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地,，政府統(tǒng)一登記管理后，應(yīng)明確規(guī)定能以出讓,、出租,、入股、轉(zhuǎn)股,、聯(lián)營(yíng)等方式進(jìn)入市場(chǎng)正式流轉(zhuǎn),。對(duì)于城郊結(jié)合地帶的農(nóng)民存量小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交一定標(biāo)準(zhǔn)出讓金,，并達(dá)到一定基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)后,，相應(yīng)土地實(shí)現(xiàn)國(guó)有化，符合條件的轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán),，可直接上市流轉(zhuǎn),。對(duì)于農(nóng)民宅基地使用權(quán)，按一戶(hù)一宅確認(rèn)登記后,，允許上市交易,。
再次，加快發(fā)展“土地銀行”,，實(shí)施農(nóng)村土地制度創(chuàng)新,。所謂“土地銀行”，是特指在我國(guó)農(nóng)村土地集體所有制與農(nóng)戶(hù)承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的法律背景中,，為有效促進(jìn)土地流轉(zhuǎn),，農(nóng)戶(hù)將所承包的土地“存入”“土地銀行”，領(lǐng)取利息,，“土地銀行”對(duì)所存入土地再貸給土地需求者,。在推進(jìn)土地銀行發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)明確“土地銀行”的角色,、功能定位,、融資方式、招投標(biāo),、轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督,，以及如何協(xié)調(diào)政府,、土地銀行機(jī)構(gòu)、轉(zhuǎn)讓者之間的利益關(guān)系,。創(chuàng)設(shè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度,，從法律上明確農(nóng)村土地的擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)。
還有,，推動(dòng)建立農(nóng)村“土地票據(jù)”制度,。農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等,，經(jīng)過(guò)復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門(mén)嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)，以票據(jù)形式通過(guò)農(nóng)村土地交易所公開(kāi)拍賣(mài),�,！巴恋仄睋�(jù)”交易制度可以市場(chǎng)化配置農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，推進(jìn)農(nóng)地入市,，建成統(tǒng)一的土地要素市場(chǎng),，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資本。
需要特別提出的是,，土地流轉(zhuǎn)只是就農(nóng)村用地解決農(nóng)民與農(nóng)民之間,、農(nóng)民與企業(yè)之間的關(guān)系，并沒(méi)解決農(nóng)村土地征用過(guò)程中農(nóng)民與國(guó)家利益的分配關(guān)系,。所以,，作為長(zhǎng)久之計(jì)，還需進(jìn)一步改革土地產(chǎn)權(quán)制度,，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)管理制度,。
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