從2012年四季度開始,，房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁反彈,，2013年房地產(chǎn)將在控制的呼吁聲中繼續(xù)上漲。
2012年房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)是分化,，由于經(jīng)濟(jì)景氣周期下行,，以及出口大幅下降，導(dǎo)致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯,、以外向出口為主的中小城市如溫州等地房價(jià)下降,，如冰山融化。
從2012年年中開始,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入市場，到四季度地價(jià)上升,，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企業(yè)拿地,。從年中開始，北上廣深一線城市價(jià)格堅(jiān)挺,、成交量上升,，其他省會城市房價(jià)開始抬頭，到四季度趨勢已經(jīng)十分明顯,。房地產(chǎn)市場由淡轉(zhuǎn)旺,，其背景是剛性與改善型需求主導(dǎo)、表面上限購限貸仍在嚴(yán)格執(zhí)行,�,？梢韵胂瘢坏┓康禺a(chǎn)政策放松,，房地產(chǎn)市場將如何火爆,。
2013年，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升。
第一,，主導(dǎo)房地產(chǎn)市場的首先是城鎮(zhèn)化,。農(nóng)民無論是自愿上樓還是被動上樓，都需要“樓”,。假如未來十年有4億農(nóng)民朋友進(jìn)入城鎮(zhèn),，如果他們手中擁有征地而來的第一桶金，通過商品房解決農(nóng)民進(jìn)城的住房問題,，那么市場必須提供給他們足夠的商品房,；如果進(jìn)城的農(nóng)民朋友大部分征地款被剝奪，那么地方政府必須提供足夠的保障房,，羊毛出在羊身上,，分配給農(nóng)民朋友的保障房等支出必須通過房地產(chǎn)收益得到補(bǔ)償。所以,，成本就是房地產(chǎn),，40萬億的成本，需要多少房地產(chǎn)支撐,？
第二,，基建投資需要土地杠桿。城鎮(zhèn)化進(jìn)入快車道,，中國需要大規(guī)�,；ǎ�2013年軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施投資還將大干快上：中央重點(diǎn)工程由中央企業(yè)負(fù)責(zé),，各地基礎(chǔ)工程基本上都由各地城投公司負(fù)責(zé),，城投公司發(fā)城投債、到銀行借貸,，最重要的抵押品,、資產(chǎn)評估就是土地，失去土地,，就像火箭失去燃料,，還做什么基建？還建什么軌道交通,？
樂觀的說法是,，可以利用民資。確實(shí),，中國存款將近百萬億,，民資作用不可小覷。而從溫州等地的軌道交通民間集資情況看,，民資對于入股,、集資軌道交通興趣乏善可陳,。這一方面是因?yàn)楣骓?xiàng)目贏利前景黯淡，需要政府補(bǔ)貼,；另一方面,，是擔(dān)心無法提到相應(yīng)的管理權(quán)與收益權(quán),。
第三,，貨幣相對充裕。由于投資擴(kuò)大,、基建上馬,，全球主要央行發(fā)鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延,。
從今年四季度開始,，熱錢開始沖擊中國香港地區(qū)，導(dǎo)致香港金管局釋放千億港幣,、幾十次干預(yù)匯市,，以壓低港幣匯率。明年,，全球熱錢流動勢頭有增無減,。發(fā)達(dá)國家借入零利率的美元、日元,，在全球?qū)ふ姨桌麢C(jī)會,。可以肯定,，中國貨幣政策將比今年略有寬松,，以適應(yīng)投資增長，全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間,，明年真實(shí)匯率還將繼續(xù)上升,，名義匯率加上通脹都處于小幅上升區(qū)間，尤其是通脹的預(yù)期,，正在逐漸加重,，導(dǎo)致人們購買資產(chǎn)的熱情上升。
不可忽視,，2013年還有兩個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化,，溫州、鄂爾多斯等地回升無望,，冰山從邊遠(yuǎn)地區(qū)融化,，而大部分省會以上核心城市房價(jià)還會上升。另一個(gè)特點(diǎn),，房價(jià)上升半遮半掩,、欲說還羞,。雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟(jì)決定了房地產(chǎn)市場上漲的內(nèi)生動力,。
市場有邏輯,，路徑依賴也有邏輯，罵聲與政策不可能消除邏輯,。