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目前,，有兩種說(shuō)法特別有趣,，一種是2013年春節(jié)之后中國(guó)房?jī)r(jià)將暴漲,，理由是2011年以來(lái)土地供應(yīng)不足,，導(dǎo)致商品房供應(yīng)可能斷檔,；另一種說(shuō)法是,，如果到2020年,，國(guó)民收入較之2010年實(shí)現(xiàn)收入倍增,，那么房?jī)r(jià)恐怕至少也得翻番,。
那么,，2013年中國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行狀況會(huì)如何呢？
我的預(yù)測(cè)如下：銷(xiāo)售面積可能創(chuàng)十年新高,，但銷(xiāo)售價(jià)格大致平穩(wěn),。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出銷(xiāo)售好于投資,、一二線好于三四線、住宅好于非住宅,、龍頭企業(yè)好于小企業(yè)的特點(diǎn),。作出上述判斷的六點(diǎn)邏輯如下：
第一，巨大的庫(kù)存導(dǎo)致價(jià)格難漲,。從絕對(duì)庫(kù)存來(lái)看,，2010年和2011年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米，估計(jì)到2012年底,，房屋在建面積可能超過(guò)56億平方米,，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過(guò)40億平方米,。加上已獲得銷(xiāo)售許可的待售面積3億平方米,，庫(kù)存足夠銷(xiāo)售4年。
從相對(duì)庫(kù)存來(lái)看,，2012年全年房屋新開(kāi)工約有16億平方米,，但銷(xiāo)售不足10億平方米，庫(kù)存仍在增加,。從庫(kù)存消化的節(jié)奏看,，經(jīng)驗(yàn)是，銷(xiāo)竣比在1.5左右時(shí),，樓市供求相對(duì)平衡,。2010年下半年，一線城市銷(xiāo)竣比曾高達(dá)2以上,，樓市陷入無(wú)房可賣(mài)的恐慌狀態(tài),。而2012年以來(lái)，銷(xiāo)竣比從2月份的1.15溫和上升至年底的1.35,，庫(kù)存消化緩慢,。因此，房地產(chǎn)供過(guò)于求的狀況已形成,，房?jī)r(jià)整體上既無(wú)暴漲基礎(chǔ),，更不可能有供應(yīng)斷檔之憂。
第二,，政策的調(diào)控仍將延續(xù),，繼續(xù)收緊或放松的可能性都不大。新近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議顯示,，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹的目標(biāo)可能分別為7.5%和4％,，財(cái)政預(yù)算赤字率和廣義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)則可能分別為2%~2.5%和14％~14.5%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控使用了“堅(jiān)持”一詞,，顯示明年宏觀調(diào)控即便有所放松,，其前提也是物價(jià),、房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯放松是無(wú)望的,。房產(chǎn)稅等更嚴(yán)厲的措施似乎也未到推出時(shí)點(diǎn),，這將保證房地產(chǎn)運(yùn)行在相對(duì)平穩(wěn)的軌跡上�,？紤]到2013年是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰,，因此2013年房屋銷(xiāo)售面積可能接近11億平方米，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)整體漲幅可能和CPI接近,。
第三,，銷(xiāo)售好于投資。以往的經(jīng)驗(yàn)是,，在樓市銷(xiāo)售回暖約5~6個(gè)月后,，樓市投資也將溫和上升。2012年2月份之后,，銷(xiāo)售逐月回暖,，但房地產(chǎn)投資并未和過(guò)去10年一樣也隨之回暖，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工,、繼續(xù)拿地的態(tài)度非常謹(jǐn)慎,。全國(guó)之所以再度出現(xiàn)新的“地王”現(xiàn)象，并非土地出讓市場(chǎng)整體活躍,，而在于一二線城市核心區(qū)地價(jià)昂貴,、地塊較小的土地出讓，更受到青睞,。預(yù)計(jì)2013年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額仍將回暖,，但對(duì)上游行業(yè)的帶動(dòng)則相對(duì)有限，全年房地產(chǎn)投資同比增速也難以達(dá)到20％以上,。
第四,，一二線好于三四線。盡管從總體上來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)供過(guò)于求的局面已形成,，但在“北上廣”和部分省會(huì)城市的核心區(qū)域，可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲的情況,，但其對(duì)區(qū)域市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)的影響有限,。個(gè)中原因在于房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方式的改變。北京四環(huán)以內(nèi),、上海中環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)在2012年漲幅可能在20％左右,，但卻沒(méi)有帶動(dòng)城市整體房?jī)r(jià)的明顯上升,，原因在于這些城市核心區(qū)域的房屋交易主要是二手房,，而存量房?jī)r(jià)格變動(dòng)基本不統(tǒng)計(jì)在房?jī)r(jià)之內(nèi),。即便這些城市核心區(qū)供應(yīng)的新房漲幅明顯，但其供應(yīng)量只占城市整體供應(yīng)量的不足10％,，對(duì)整體房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用也有限,。
不可忽視的是，三四線城市過(guò)去兩年未受限購(gòu)限貸政策的直接沖擊,，開(kāi)發(fā)量巨大且新增人口遲緩,。再考慮到2013年也將是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰，如果將這部分交易納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范疇,，也可能會(huì)對(duì)平抑房?jī)r(jià)有貢獻(xiàn),。一線核心區(qū)域房?jī)r(jià)明顯上漲，和全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅有限的格局將并存,。
第五,，住宅好于非住宅。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致過(guò)去數(shù)年非住宅的供應(yīng)大增,，但中國(guó)首次置業(yè)和改善型居住是目前需求的主流,，電商平臺(tái)的興起則又推動(dòng)了大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的需求趨于萎縮。因此,，非住宅的銷(xiāo)售尤其是三四線城市的非住宅銷(xiāo)售將比較艱難,。不僅如此，我甚至傾向于認(rèn)為,，在一些中西部城市,，城市綜合體泡沫已悄然浮現(xiàn)。
第六,，房地產(chǎn)企業(yè)苦樂(lè)不均,。從上市房企的負(fù)債率來(lái)看，目前接近80％,，是過(guò)去15年來(lái)的新高,，這顯示后續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)者將多于新進(jìn)入者。有品牌,、資金和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè),，其市場(chǎng)占有率將持續(xù)上升，相當(dāng)部分的中小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇獲利了結(jié),。2013年,，銷(xiāo)售面積和金額的上升，對(duì)開(kāi)發(fā)商盈利增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是有限的,。流動(dòng)性寬松導(dǎo)致的資金成本回落,，才是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要因素。明年上市房企業(yè)績(jī)很可能超出目前的預(yù)期。
中國(guó)的城市化和房地產(chǎn),，既然有早熟,，便必有早衰。商品房和保障房的建設(shè)高峰很可能已經(jīng)過(guò)去,�,？v觀未來(lái)8年，商品房新開(kāi)工和在建面積很可能已來(lái)到了歷史高位之前,。我們很難想象未來(lái)8年,，商品房供應(yīng)量也能如GDP和居民收入那樣翻番，年銷(xiāo)售20億平方米,，或年新開(kāi)工30億平方米幾乎是讓人難以置信的,。同時(shí)，保障房的建設(shè)力度也將趨弱,，畢竟中國(guó)的城市化率,、人口增長(zhǎng)和遷徙已到了拐點(diǎn)，居住基本條件已有顯著改善,。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)很可能處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài),。
從上述數(shù)據(jù)和邏輯看來(lái)，2013年的房?jī)r(jià)暴漲論,，其實(shí)現(xiàn)的可能性甚低,；未來(lái)隨著中國(guó)居民的收入倍增，房?jī)r(jià)仍有一定空間,，但余地已不大,。
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