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近日,，萬科成都拿地風(fēng)波為業(yè)界聚焦,。這次萬科涉嫌成都低價拿地風(fēng)波，源自萬科控股80%的成都同泰和其香港子公司DYLAN,，在2010年5月6日以每畝105萬的起拍價,，聯(lián)合競買了成都五龍山共計518畝的土地開發(fā)權(quán),。由于其每畝成交價低于同區(qū)域保利125萬的成交價，且成都同泰公司和實際控股人牽涉原成都市委書記李春城的貪腐問題,。
不過,，目前萬科拿地風(fēng)波已不再是個是否違規(guī)問題,，而透射出了合作開發(fā)潛存的風(fēng)險失范,，及內(nèi)生的土地市場透明化問題等。這是萬科成都拿地風(fēng)波遭遇違規(guī)拿地質(zhì)疑之緣由之一,。
合作開發(fā)是一種優(yōu)勢互補(bǔ)的企業(yè)互利方式,，可分散風(fēng)險和提高資金效率等。地產(chǎn)合作開發(fā)由來已久,，早期主要為大小開發(fā)商合作開發(fā),，近年來呈全面開花態(tài)勢，如富力世茂合作開發(fā)惠州項目,，山東高速與綠城合作開發(fā)等,。萬科的合作開發(fā)始于2009年，并呈后來居上之勢,。如萬科年報顯示,，2010年萬科合作開發(fā)項目占總項目的55%，2011年萬科52個新開發(fā)項目中38個為合作開發(fā)占比達(dá)73%,，11月萬科共拿的12宗地中有9宗為合作開發(fā),。
然而，地產(chǎn)合作開發(fā),，往往帶有官商雙方對土地尋租之潛在色彩,。其原因在于，當(dāng)前中國土地市場是以政府為單一供給主體,，通過掛拍賣方式向市場供給國有土地和征用或征收的農(nóng)村集體土地,。而土地掛拍賣是一種交易透明而非程序透明機(jī)制，政府對參與競拍主體的資質(zhì)和條件等具有自由裁量空間,，且兼具交易和監(jiān)管主體等多重身份,，國內(nèi)城市尤其是二三四線城市，盡管形式上都走掛拍賣程序,，但部分官員通過競拍人資格實質(zhì)限制,，私下勸阻其他競拍人等,，使土地掛拍賣蛻變成尋租設(shè)租之隱性游戲。
如通過掛拍賣把土地以低價賣給關(guān)系人,，然后關(guān)系人如同掮客或倒?fàn)�,，再把獲得的土地使用權(quán)賣給真正的地產(chǎn)開發(fā)商；抑或關(guān)系人與開發(fā)商成立特定項目公司進(jìn)行合作開發(fā),，從而部分官員和關(guān)聯(lián)交易人,，通過各種方式分享低競買價與市價之差。而且由于關(guān)系人競買到土地真正進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)階段有一過程,，且各地都未有效執(zhí)行制度規(guī)定的開發(fā)期限,，導(dǎo)致吃時差的大量囤地現(xiàn)象存在，即只要倒賣價與市價存在價差,，土地倒賣交易鏈條就可以很長,，從而滋生出食利的關(guān)系人市場，致使城市土地市場被分割裂變成多層次,、多鏈條的尋租場所,。
鑒于此，市場對萬科涉嫌成都低價拿地的質(zhì)疑,，本質(zhì)上引發(fā)的是中國土地市場透明度不高下的權(quán)錢,、權(quán)權(quán)交易問題。一直以陽光作業(yè),，不行賄等行徑于房市的萬科,，合作開發(fā)主導(dǎo)了近年來該公司的新開發(fā)項目，加之去年萬科在河北香河的合作項目就涉嫌違規(guī)土地而被叫停,，這使萬科的陽光拿地理念成為了社會測度國內(nèi)土地市場交易透明度的風(fēng)向標(biāo),，并側(cè)面反映目前土地市場的惡性趨勢。
由此可見,，當(dāng)前萬科拿地風(fēng)波透射出了土地市場尋租特征,。因此,，目前有效改善土地市場,，緩解合作開發(fā)模式下隱藏的權(quán)力和關(guān)系租金產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化等,，務(wù)本之舉是地方政府退出城市土地市場,，走出集運動員與裁判員一身的身份錯位和沖突，摒棄地方政府越發(fā)公司化的趨向,，打破城鄉(xiāng)土地同地不同權(quán),、不同價的制度問題，逐漸推動符合政府城鎮(zhèn)規(guī)劃的農(nóng)地直接入市交易,；抑或中短期內(nèi)實行省級政府主導(dǎo)所轄區(qū)地市縣土地掛拍賣之模式,，實行收益權(quán)與監(jiān)管權(quán)分離,，提高土地市場交易透明度和競爭性。
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