房地產(chǎn)作為抵押融資工具,，拉長了金融杠桿,，現(xiàn)在，房地產(chǎn)金融杠桿正在溫州等地破滅。
在抵押貸款市場,，一度銅,、鋁,、鋼鐵等商品作為重要的抵押品,，從銀行貸出大量的款項。今年12月11日舉行的“中國有色金屬行業(yè)年會”透露,，目前保稅區(qū)的銅庫存量已經(jīng)達到100萬噸,，比今年3月的庫存量幾乎翻番，并且沒有下降的趨勢,。一位國內(nèi)大型銅冶煉企業(yè)的內(nèi)部管理層表示,，保稅區(qū)里的銅庫存，用來做過融資的比例不到100%也有99%,。
與中國經(jīng)濟景氣周期相反,，國內(nèi)銅進口節(jié)節(jié)上升。根據(jù)中國海關(guān)總署11月21日公布的數(shù)據(jù),，中國10月精煉銅進口量為295,341噸,，同比增加74%,。1-10月期間，中國精煉銅進口量總計為210萬噸,，較去年同期下降15%,。中國10月銅精礦進口量為517,097噸，同比增加10%,。1-10月期間,，中國進口了510萬噸銅精礦，較去年同期減少5.3%,。中國銅進口成為左右國外大宗市場的最重要的因素。2009年左右,，國內(nèi)外銅材價差存在套利空間,，進口為了套利;而到了2011年、2012年進口銅主要是為了融資,。平價融資而后高息貸款,，獲得10個點以上的利息差價。
除了銅之外,，中國的鋼貿(mào)市場今年出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,，是因為鋼價大幅下降。這一條融資鏈風險太高,，銀行開始抽資,。
有色金屬如此，任何可以充當?shù)盅浩返呢浳餆o不如此,。
最近一期的《望東方周刊》報道,，溫州樓價大面積跳水，處于痛苦的去杠桿化過程中,。第三季度,，商品房價環(huán)比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首,，主因是實體經(jīng)濟下行,，銀行貸款緊缺導(dǎo)致溫州企業(yè)流動資金的缺乏，溫州人
拋售存量房以應(yīng)對年底資金荒,，背后的因素是對房價預(yù)期大幅下挫,。
溫州炒房客通行借力打力，如文中所舉的投資客的例子,，2000年左右以600萬元人民幣買入大面積公寓,，目前估值2400萬元，通過此房抵押貸款1800萬元再炒數(shù)套房,。目前所擁有的資產(chǎn)共計：一套400多平方米的店面房,，一套300多平方米的住宅,，全款付清，總共價值5000多萬元,。以600萬元的投資獲得5000萬元的收益,，收益率高達833％。
炒房客買房不為自住,，也不追求租金回報,。溫州的店面房和住宅的租售比已經(jīng)嚴重失衡，基本在2%以內(nèi),，一套價值1000萬元的店面房,，租金只有2萬元左右。租金回報率畸低是房地產(chǎn)泡沫的典型癥狀,，健康市場租金回報率在5％甚至更高,，而泡沫市場只盼著房價上漲進行融資，或者轉(zhuǎn)手獲得資產(chǎn)品價差,，不考慮租金回報,。
當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，這是一個怪圈,，溫州開發(fā)商多是一些企業(yè)入股的房地產(chǎn)公司,，將實體企業(yè)做房地產(chǎn)融資的平臺。溫州一些商人和炒房客,，則習(xí)慣用房產(chǎn)作為自己實體企業(yè)的流動資金的融資平臺,。也就是說，企業(yè)用資產(chǎn)進行融資,，無論廢銅爛鐵還是房地產(chǎn),，只要能夠融到平價資金就行，而個人則通過房地產(chǎn)獲得資金后,，進入高息市場吃利差,。
所有的資產(chǎn)因此具備強烈的金融屬性，有色金屬進口無法反映實體經(jīng)濟周期,，只反映資金價差,，只取決于銀行對抵押品風險的認定；房地產(chǎn)也是如此,，與自住,、改善型需求沒有關(guān)系，甚至與投資也沒有關(guān)系,，只與當?shù)氐馁Y金是否緊張有關(guān)系,，與資金價差有關(guān)。
當房地產(chǎn)的金融屬性強到一定程度,，在缺乏衍生品的情況下,，房地產(chǎn)金融杠桿高達8倍以上,，房地產(chǎn)市場稍有風吹草動，從金融,、房地產(chǎn)到實體,，滿目瘡痍在所難免。