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有不少多年來被認可的股市規(guī)律在A股市場正慢慢被打破。譬如,，低量見低價,，可低量之后，上證綜指還是頑強跌破了2000點，并且可以把低量一直保持下去,。房地產(chǎn)市場也存在某些規(guī)律,，譬如，3,、4月的“小陽春”,，
“金九銀十”等等。很不幸,，在2011年,，這些規(guī)律也被證偽了。以保利月度銷售數(shù)據(jù)為例,，今年1,、2月（傳統(tǒng)春節(jié)期間），銷售面積下滑了29.84%,，隨后3月銷售同比增長了55.08%,。6月銷售為年內(nèi)極大值130.39萬平方米,，同比增長33.61%,，之后的月度銷售基本徘徊在70至80萬平方米之間，期待中的“金九銀十”并未出現(xiàn),。倒是11月銷售同比增速出現(xiàn)年內(nèi)極大值72.92%,，房地產(chǎn)市場似乎還在升溫。
9月以后,，深圳市場房租普遍上漲,，大致漲幅在10%至20%之間。較兩年前相比,，同一區(qū)域房租已從每平方米50元上漲至目前的70元,，漲幅接近40%。如果把房租上漲歸置于樓價上漲的大背景,，不難理解其傳導(dǎo)效應(yīng),。要是把2008年深圳房價下跌30%，隨后又反彈50%至80%的經(jīng)歷,，僅僅視作房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向所致,，那么就很可能會認為房價長期上漲趨勢并未改變。只要政策有絲毫松動,，房價還會報復(fù)性上漲,。只是這樣的判斷站不住腳。
站在目前的時間窗口,，從后視鏡的角度看,，筆者認為國內(nèi)樓價正在加速趕頂。這一輪樓價上漲周期，疊加了貨幣擴張周期的因素,，也反映了短期供需矛盾,。前者是影響房價的長期因素，后者則在中短期（或說小周期）內(nèi)影響房價走勢,。很明顯,，貨幣政策在2011年就已轉(zhuǎn)向，這可以從M2增速的變化看出端倪,。2010年底,，M2同比增速為19.72%，2011年底已降至13.6%,。但貨幣政策的方向性變化,，短期內(nèi)并不影響樓價走勢，只會一點點擠出投機性需求,，讓房地產(chǎn)市場逐步回歸到剛性（也說真實）需求,。
再看影響房價的短期因素——供求。之前關(guān)于丈母娘推高房價的討論,，看似荒謬,，其實也道出了樓市的剛性需求之所在。從供求的長期因素看,，人口出生率的下降,，會降低今后的剛性需求，其實在近年來參加高考人數(shù)的變化軌跡中這一點已得到了驗證,。從短期因素看,，則決定于下一步城市化的進程，尤其是一線城市的樓價,。說實話,，對于2011年之后的房地產(chǎn)市場的嚴厲調(diào)控，普通老百姓還是抱有極高的期望,。但在三五個月之內(nèi),，未見到房價有顯著下跌，在情緒上就開始失望了,。再加上房租的傳導(dǎo)效應(yīng),，一部分剛需積累并釋放。再者,，房地產(chǎn)市場的投資屬性,，也接納了部分資本市場流出的資金，二者疊加的結(jié)果,，反映出來就是成交量的持續(xù)高位運行,，以至于掩蓋了原本清晰的“小陽春”和“金九銀十”,。
如果考慮到樓價快漲慢跌的屬性，從短期觸發(fā)因素看,，一線城市的房價可能正面臨拐點,。其一是隨著可能的官員的財產(chǎn)公示制度的逼近，二手房掛牌量激增,。其二是房產(chǎn)稅即將全面鋪開,，在一定程度上，也會把部分投機性需求抑制住,。從稍微長遠的眼光看,，保障房的優(yōu)勢會逐漸體現(xiàn)出來，一旦城鎮(zhèn)化成為未來五年或者十年的國家戰(zhàn)略,，那么一線城市的樓價更會隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級,，慢慢步入價值回歸之路。
鑒于上述分析,，筆者有幾個猜想：第一,，一線城市房價拐點就在眼前。第二,，三四線城市樓價或許還有一個恢復(fù)性上漲的過程,。第三，二線城市房價很可能漲跌互現(xiàn),，關(guān)鍵看有無產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚,。
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