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近期，有關(guān)房產(chǎn)稅如何征收的爭(zhēng)論再度火熱,，但問題似乎越辯越亂,，甚至在一些概念性問題上也出現(xiàn)了爭(zhēng)論。例如,，房產(chǎn)稅定位于塑造地方穩(wěn)定財(cái)源還是調(diào)控房?jī)r(jià),？如果定位于調(diào)控房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅能夠降低房?jī)r(jià)還是適得其反,？房產(chǎn)稅稅源包括所有住房還是針對(duì)二套住房及以上,？針對(duì)存量征收還是僅僅針對(duì)增量增收？參照國(guó)外制定稅率還是沿用上海和重慶模式下的低稅率,？免稅面積在40平方米合理還是60平方米合理,？在這些問題上，目前始終沒有大家一致認(rèn)可的定論,。
推出房產(chǎn)稅非常有必要,，但制約的根本性因素也很多。新增一項(xiàng)稅種或提高原有稅種的稅率會(huì)加重納稅人的稅負(fù),，影響納稅人的投資和消費(fèi)決策,，影響資源的配置，天然會(huì)產(chǎn)生規(guī)避或扭曲效應(yīng),，進(jìn)而影響全社會(huì)福利水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效率,。因此，是否征稅及稅制如何設(shè)計(jì)是一件非常嚴(yán)肅的事情,，設(shè)計(jì)的不好往往會(huì)產(chǎn)生不良后果,。如果稅收負(fù)擔(dān)降低資本投資收益率，可能導(dǎo)致投資規(guī)模萎縮,，高收入人群易規(guī)避個(gè)人所得稅,，低收入人群損失更多福利,，勞動(dòng)所得稅會(huì)造成閑暇替代勞動(dòng)的結(jié)果，勞動(dòng)投入下降等等稅收扭曲效應(yīng),。
我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收存在稅負(fù)整體較重,，結(jié)構(gòu)不合理的問題。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),，商品房從拿地開發(fā)到賣給購房者,，其中涉及到向各級(jí)政府繳納的稅費(fèi)一共七大類37項(xiàng)，占整個(gè)房屋銷售金額比例在50%以上,。在整體稅負(fù)較重的情況下,，住房交易各環(huán)節(jié)稅負(fù)不平衡，稅負(fù)基本集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),，而保有環(huán)節(jié)稅收僅占地稅收入的4%(針對(duì)企業(yè)法人),，個(gè)人所有住房根本不用負(fù)擔(dān)任何稅金。在住房供求矛盾較突出的近10年,，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)基本能夠轉(zhuǎn)嫁給購房者,，這是近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效不顯著的直接原因。
在我國(guó)結(jié)構(gòu)性減稅的稅制改革大背景下,，再考慮到房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅負(fù)較重和結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀,，房產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)必須要貫徹“增減平衡”和降低行業(yè)整體稅負(fù)的大原則，即征收房產(chǎn)稅的同時(shí)要簡(jiǎn)并和降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù),。但是,，即使是在降低行業(yè)整體稅負(fù)的情況下，將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收騰挪到保有環(huán)節(jié),，也將產(chǎn)生一系列負(fù)面問題,。
行業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)將直接沖擊已經(jīng)旺盛了10多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，地方政府的土地財(cái)政實(shí)質(zhì)上會(huì)被動(dòng)搖,，而土地財(cái)政直接關(guān)聯(lián)到“固定資產(chǎn)投資+銀行貸款”驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。這一稅收改革首先將遭到地方政府的強(qiáng)烈反對(duì)，而且在“保增長(zhǎng)”和“GDP績(jī)效考核”的大背景下,，一下子推出西方式高稅率的房產(chǎn)稅也不可行,。同時(shí)，由于個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的滯后,，實(shí)際操作中無法有效地甄別自住與投資需求,、合理與非合理需求、改善與投資性需求,、稅率制定的基準(zhǔn),，難免會(huì)產(chǎn)生對(duì)于合理住房需求的錯(cuò)殺。在富人更易于避稅的情況下,，反而事實(shí)上加重了窮人的稅負(fù),。另外,，同一城市內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)形式多種多樣(房改房,、小產(chǎn)權(quán)房,、產(chǎn)權(quán)式保障房、自建房,、商品房等),，如何確保稅收的公平原則和行政原則(稅收征收成本要低)也是很大的問題。
因此,，我國(guó)房產(chǎn)稅的推出一定是遵循“從最易突破的環(huán)節(jié)入手”,、“簡(jiǎn)并與征收同步進(jìn)行”和“短期問題解決與長(zhǎng)期制度建設(shè)結(jié)合”等原則。這就不難理解,，上海和重慶房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)上為何會(huì)出現(xiàn)稅源范圍小(第二套或高檔房),、稅率低(0.4-0.6)、免稅面積大(上海為每人60平米,，重慶只針對(duì)高檔房)等“政策輕輕落地”的現(xiàn)象,。因?yàn)椋@樣的設(shè)計(jì)最容易突破,，綜合成本或負(fù)效應(yīng)效應(yīng)最小,。目前，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革正在向擴(kuò)大試點(diǎn)城市和試點(diǎn)行業(yè)進(jìn)行,，營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際稅收的大頭,，這一改革延伸到房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)榉慨a(chǎn)稅從“輕輕落地”到“重重落地”的過渡創(chuàng)造條件。本質(zhì)上,，推出房產(chǎn)稅來解決短期問題(如控制房?jī)r(jià)和抑制投資投機(jī))是沒有辦法的辦法,，也是向長(zhǎng)期制度建設(shè)過渡的必經(jīng)之路。長(zhǎng)期問題的解決,，如去除地方政府土地依賴,、去除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)投資依賴、去除房地產(chǎn)依賴,、加快財(cái)稅體制改革,，以及收入分配以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)及全國(guó)聯(lián)網(wǎng)等制度建設(shè)正在進(jìn)行中。到時(shí)候,，房產(chǎn)稅是否適合我國(guó)體制,、房產(chǎn)稅是否成為公共財(cái)政支柱和地方穩(wěn)定財(cái)源等先入為主的問題自然明了，而房產(chǎn)稅具體細(xì)節(jié)問題則不辯自明,。
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