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當(dāng)美國人迎接圣誕節(jié)的時(shí)候,，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力仍是他們心頭揮之不去的陰影,。住房作為市場經(jīng)濟(jì)中“生產(chǎn)量”和“交易量”最大的物品，其繁榮與否對美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇至關(guān)重要,。
2012年以來,，美國的住宅市場出現(xiàn)了一些向好跡向,。截至10月份，住房開工許可達(dá)83.4萬套,，同比增長33%,；新建住房開工量達(dá)到78.6萬套，同比增長28%,，預(yù)計(jì)全年可達(dá)89萬套,，比上年增長25%；住房銷售量也在逐月上升,，其中,存量房銷售468.3萬套,，同比增長10%,，新建住房銷售達(dá)到38.7萬套,同比增長26%。住房價(jià)格也從負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長,，三季度新建住房均價(jià)為28.79萬美元,，同比增長9%，存量住房均價(jià)為23.38萬美元,，同比增長7%,。
這些數(shù)據(jù)在一定程度上表明，美國的住宅市場已度過了2009年最困難的時(shí)期,，其復(fù)蘇主要得益于以下幾個(gè)因素：一是美國整體經(jīng)濟(jì)的修復(fù),，今年第二、三季度,，美國的GDP增速分別達(dá)到了1.3%和2%,；二是失業(yè)率的降低，從第二季度的10%降至第三季度的8.1%,；三是借貸成本較低,，30年固定利率抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低，為3.54%,，同比下降18%,，15年固定利率住房抵押貸款利率為2.83%，同比下降19%,，低利率有效提高了居民購房的可支付能力,。
然而,，這些數(shù)字的背后還存在著諸多隱憂,。一是住房銷售量雖有上升，但仍處歷史低位,，特別是存量房交易中有24%是取消抵押贖回權(quán)和負(fù)資產(chǎn)住房的打折銷售,。二是新建住房開工量仍低于正常年份。通常,，按美國人口增長和舊房的拆除量,，每年需新建住房在150萬套左右，而現(xiàn)行開工量還不足100萬套,。三是“影子庫存”居高不下,。目前美國新建住房的庫存處在歷史低點(diǎn)，但新房開工量卻動力不足,大量嚴(yán)重違約和進(jìn)入取消抵押贖回程序的住房約有300萬套,，要消化掉這些“影子庫存”仍需相當(dāng)長時(shí)間,。四是住房抵押貸款發(fā)起額增長緩慢，三季度房貸發(fā)起額為5236億美元,盡管政府采取多種救贖,、再融資措施,，但取消抵押貸款贖回的比率仍在2%左右,，房貸違約率徘徊在7%，次貸違約率則高達(dá)20%,。這意味著部分住戶的資產(chǎn)負(fù)債表仍在修復(fù)之中,。
對借款人來說,，危機(jī)后房價(jià)下跌帶來的負(fù)資產(chǎn),，不僅導(dǎo)致財(cái)富縮水，還貸能力和借貸消費(fèi)能力減弱,，還會產(chǎn)生“住房鎖定效應(yīng)”,，即負(fù)資產(chǎn)限制了勞動力流動尋找新的就業(yè)機(jī)會的能力，從而形成惡性循環(huán),，進(jìn)一步影響住房市場和宏觀經(jīng)濟(jì),。正是由于上述原因，美國私人住房投資額占其GDP的比例,，已經(jīng)連續(xù)4年低于3%,，這在美國過去50年的歷史上都是不多見的。
從消費(fèi)角度看,，以往美國人都把住房視為“提款機(jī)”,，隨著7萬多億美元財(cái)富的蒸發(fā)，居民消費(fèi)開始受到收入硬預(yù)算的制約,。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測算,，房產(chǎn)價(jià)值的縮水導(dǎo)致年消費(fèi)額減少2000多億美元，約占GDP的1.3%,。這無疑對就業(yè)和美國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了不可低估的影響,。美國住宅市場的修復(fù)不僅艱難，而且所需時(shí)日漫長,。
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