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經(jīng)營城鎮(zhèn)，將是房地產(chǎn)企業(yè)又一新課題,�,！拔覀兘诟叨汝P注各地在城鎮(zhèn)化推進中的相關政策，包括土地政策,、招商政策等,。如果有政府的大力支持，無論是否涉及稅費優(yōu)惠，我們都可以考慮參與其中,�,！币患掖笮头科髢�(nèi)部人士告訴記者。
專家提醒,，企業(yè)無論是選擇操作城中村改造項目,，還是于城鄉(xiāng)結合帶大舉圈地，都要做好審慎的調(diào)研與規(guī)劃,。
首先,，在進駐城鄉(xiāng)結合帶時，企業(yè)應該仔細考查投資前景,，過早進駐待開發(fā)區(qū)域,，可能導致項目收益率受損。一般來說,，選擇有價值新城鎮(zhèn)的標準有三：一是是否近距離依附核心城市,；二是是否有軌道交通等的規(guī)劃優(yōu)勢；三是是否在農(nóng)村集體建設用地有償流轉(zhuǎn)方面有先行先試的政策環(huán)境等,。
其次,，很多接受采訪的專家表示，中國大力發(fā)展城鎮(zhèn)化,，最可能遭遇的制度瓶頸是農(nóng)村集體土地有償流轉(zhuǎn)的制度是否會順利推進,，以及如何穩(wěn)步提高農(nóng)村集體用地征地補償。
近期多個政策動向表明,，中央及地方政府有意將農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn)和提高征地補償標準再向前推進一步,。11月28日，國務院常務會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》,，其中集體土地征地補償有望提高,，以此為推進城鎮(zhèn)化鋪平道路。
“農(nóng)村集體土地征地標準無法大幅提高,，這個難度很容易理解，如果新增征地大幅提高,，可能會引起以往低價征用地塊的農(nóng)民不滿,。”專家介紹,。
更大難度在于集體土地自由流傳,。根據(jù)廣州近期出臺的政策，廣州將大力推進集體建設用地使用權以出讓,、出租,、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式實現(xiàn)有償流轉(zhuǎn)。其實,，從上世紀90年代開始,，中國就已經(jīng)開始在各地陸續(xù)試點農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn)。但是至今,，遍地開發(fā)的試點名單還多數(shù)停留在理論層面,，鮮有實質(zhì)性推動。
“如果從農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)這個角度來推測城鎮(zhèn)化進度,，還真是不能期望過高,。”一位全國資深土地研究專家告訴記者,。
根據(jù)中國土地管理法,，我國土地分為全民所有和農(nóng)民集體所有兩大體制。其中全民所有的土地又叫國有土地,，其所有權由國務院代表國家行使,。我們目前招拍掛市場看到的出讓地塊，基本上都是國有建設用地,。而權屬于農(nóng)村集體組織的土地,，只有經(jīng)過政府征用后，變性為國有土地才能進入招拍掛市場,，形成更高的商業(yè)價值,。
在這一法規(guī)的影響下，農(nóng)村土地資源的再利用,，就變得關卡重重,。要盤活農(nóng)村集體建設用地，第一步是確權,，這些資源表面上歸屬于集體組織,，實質(zhì)上權屬于集體里的每一個農(nóng)民個體。因為目前農(nóng)村人口流動性大,，比較難全面征求資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意見,，且集體組織的法人身份也比較模糊。如果集體組織以土地資源出資,，入股商業(yè)企業(yè)運營,，同樣由于農(nóng)村集體決策能力等問題，其實無法高效合作,，這也是目前這些試點都不成功的原因,。
正是因為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和征用的高難度，很多地方政府正積極吸引企業(yè)和社會力量參與其中,。比如,，一些房地產(chǎn)企業(yè)為介入城中村改造項目,，已經(jīng)部分替代政府角色，深入農(nóng)村與農(nóng)戶一家家征求征地補償意見,，談好后簽訂協(xié)議,，走完征地流程，再通過招拍掛市場拿地,。而未來,，地方政府與大型房企將因此形成更緊密的合作。
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