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臨近歲末,，各地樓市出現(xiàn)了明顯的升溫跡象,。據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報告，我國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比連續(xù)5個月上漲,，且漲幅有擴大之勢,，環(huán)比上漲的城市不斷增多,，環(huán)比下跌的城市不斷遞減。由于開發(fā)商資金漸漸充裕,，京滬穗等一線城市樓市回暖預期重又高漲,，各地加大推地力度，“地王”頻頻出現(xiàn),。許多人由此擔心,，房企現(xiàn)在敢于高價拿地，未來就有信心高價賣房,，豈非房價又將進入新一輪上漲期,？
在本輪房地產調控中，“限購限貸”是主要手段,。應該說,，這對抑制市場投機發(fā)揮了一定作用，但屬于純粹的行政手段,，且過于剛性,，不可避免會傷及大量正常的改善型需求。因而市場上一直在猜測“限購限貸”何時退出。雖然短期內取消的可能性不大,，但遲早會退出,，未來終究還是要以稅收和法律手段取代行政手段。房產稅被很多人認為是未來房地產調控的替代措施,。比如財政部財政科學研究所所長賈康就稱,，未來房地產調控大方向是以房產稅等經濟手段來逐步替換“限購令”等行政手段。目前大范圍征收房產稅也已具備了經濟測算的合理性和輿論基礎,。
因此,，現(xiàn)在更多人關注的是房產稅的征收模式。房產稅要推廣至全國,，仍面臨著向何種住房征收,、稅率如何設置、如何在抑投資的同時促剛需等一系列亟待解決的難題,。
去年1月,，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產稅,。上海的房產稅僅針對新成交住房,，按應稅房交易價格的70%計算繳納，適用稅率為0.6%,。重慶方案更嚴厲,，對所有存量高端住宅都征收房產稅，對獨棟住房存量增量都征收,；稅率也比上海高,，而且是超額累進稅。從試點近兩年來看,，房價調控作用并不明顯,，并未在財政收入上增收多少，對房價上漲的抑制作用也不明顯,。所以,，期望通過針對個人房產開征房產稅來遏止大城市房價的上漲，作用不大,。
在我國香港特區(qū),，針對住宅炒作征收額外印花稅，在打擊炒房,、穩(wěn)定房地產市場上已取得積極成效,。香港的經驗對內地樓市下一步調控的稅收政策選擇提供了重要啟示。
內地與香港在幾乎相同的時間開始調控房地產市場,。內地于2009年11月（距今剛好3年）開始逐步對房地產市場開始從緊調控,，香港則是在2009年10月末開始推出調控措施,。內容上也有許多相似之處，如增加供應,、增加住宅銷售透明度,、收緊房地產信貸等,。但增加供應的措施受制于住房建設周期,，短期內難以見效；緊縮信貸的效果則被流動性充裕,、低利率,、房地產企業(yè)融資多樣化所抵消。因此,，兩地調控措施均未完全達到預期目標,，樓價仍然穩(wěn)步上揚。在此背景下,，內地的主要城市于2010年10月起陸續(xù)推出了對商品房的限購政策,；香港則于2010年11月推出了直接針對炒房的額外印花稅政策。主要內容包括：對住宅交易在原有最高4.25%的從價印花稅基礎上,，征收“額外印花稅”,，額外印花稅分三級稅率，根據(jù)住宅購買后交易期限的不同,，征收不同的印花稅,；取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺后,，精準打擊了炒家,，住宅短炒大為收斂；住宅市場及時降溫,，交易量大幅下滑,；房價上漲趨勢受到明顯遏制。
房地產市場調控經驗教訓表明,，調控要有成效,，一套目標明確、規(guī)則透明,、大眾認可的市場化,、長期化的調控機制必不可少。
有了這樣的一套調控機制,，才可能將目前一刀切的“限購”政策改為結構性限購,，即只對準一線城市，而對二,、三線城市特別是縣城的限購政策全部取消,，同時加大保障房的建設力度,。
建立這樣一套調控機制，需要加快推進房產稅的立法,。香港特區(qū)的實踐證明,，房產交易稅在遏制投機方面的作用優(yōu)于房產保有環(huán)節(jié)稅。因此,，在立法中應重點考慮通過房產交易稅調控房地產市場,。通過房產交易稅調控房地產市場，相比征收房產稅更易操作,，且效果明確,。同時，從長遠計,，可以考慮取消70年（還有不少地方時50年甚至40年的產權）的住房產權限制,，給予住戶永久住房產權，這就能使社會各階層更容易接受房產稅改革,，減少改革帶來的沖擊和負面影響,，讓改革更為順暢。
在這套調控機制下,，最好將現(xiàn)有的房地產營業(yè)稅,、印花稅、土地增值稅,、契稅等名目繁多的稅種予以簡化或合并,，整合為一個稅種，統(tǒng)一稱為印花稅或房產交易稅,。取消營業(yè)稅附加,。征收對象從個人擴大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為,。按售價全額征收,，避免陰陽合同對政策效果的抵消。針對短炒行為推出多級稅率,。持有時間越短,，稅率越高。
還有,，在內地二手房交易中,，陰陽合同非常普遍，大大削弱了房產交易稅對炒房的打擊效果,。為此,，需要抓緊建立不動產科學評估體系，使陰陽合同失去滋生的土壤,。
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