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臨近歲末,，各地樓市出現(xiàn)了明顯的升溫跡象,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告，我國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，且漲幅有擴(kuò)大之勢(shì),，環(huán)比上漲的城市不斷增多,，環(huán)比下跌的城市不斷遞減,。由于開(kāi)發(fā)商資金漸漸充裕,，京滬穗等一線城市樓市回暖預(yù)期重又高漲，各地加大推地力度,，“地王”頻頻出現(xiàn),。許多人由此擔(dān)心，房企現(xiàn)在敢于高價(jià)拿地,，未來(lái)就有信心高價(jià)賣(mài)房,，豈非房?jī)r(jià)又將進(jìn)入新一輪上漲期？
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，“限購(gòu)限貸”是主要手段,。應(yīng)該說(shuō)，這對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)發(fā)揮了一定作用,，但屬于純粹的行政手段,，且過(guò)于剛性，不可避免會(huì)傷及大量正常的改善型需求,。因而市場(chǎng)上一直在猜測(cè)“限購(gòu)限貸”何時(shí)退出。雖然短期內(nèi)取消的可能性不大,，但遲早會(huì)退出,，未來(lái)終究還是要以稅收和法律手段取代行政手段。房產(chǎn)稅被很多人認(rèn)為是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的替代措施,。比如財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康就稱(chēng),，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)逐步替換“限購(gòu)令”等行政手段。目前大范圍征收房產(chǎn)稅也已具備了經(jīng)濟(jì)測(cè)算的合理性和輿論基礎(chǔ),。
因此,，現(xiàn)在更多人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的征收模式。房產(chǎn)稅要推廣至全國(guó),，仍面臨著向何種住房征收,、稅率如何設(shè)置,、如何在抑投資的同時(shí)促剛需等一系列亟待解決的難題。
去年1月,，重慶和上海作為全國(guó)首批試點(diǎn)城市,，開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。上海的房產(chǎn)稅僅針對(duì)新成交住房,，按應(yīng)稅房交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納,，適用稅率為0.6%。重慶方案更嚴(yán)厲,，對(duì)所有存量高端住宅都征收房產(chǎn)稅,，對(duì)獨(dú)棟住房存量增量都征收；稅率也比上海高,，而且是超額累進(jìn)稅,。從試點(diǎn)近兩年來(lái)看，房?jī)r(jià)調(diào)控作用并不明顯,，并未在財(cái)政收入上增收多少,，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用也不明顯。所以,，期望通過(guò)針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)遏止大城市房?jī)r(jià)的上漲,，作用不大。
在我國(guó)香港特區(qū),，針對(duì)住宅炒作征收額外印花稅,，在打擊炒房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)上已取得積極成效,。香港的經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地樓市下一步調(diào)控的稅收政策選擇提供了重要啟示,。
內(nèi)地與香港在幾乎相同的時(shí)間開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。內(nèi)地于2009年11月（距今剛好3年）開(kāi)始逐步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始從緊調(diào)控,，香港則是在2009年10月末開(kāi)始推出調(diào)控措施,。內(nèi)容上也有許多相似之處，如增加供應(yīng),、增加住宅銷(xiāo)售透明度,、收緊房地產(chǎn)信貸等。但增加供應(yīng)的措施受制于住房建設(shè)周期,，短期內(nèi)難以見(jiàn)效,；緊縮信貸的效果則被流動(dòng)性充裕、低利率,、房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣化所抵消,。因此，兩地調(diào)控措施均未完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，樓價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng),。在此背景下,，內(nèi)地的主要城市于2010年10月起陸續(xù)推出了對(duì)商品房的限購(gòu)政策；香港則于2010年11月推出了直接針對(duì)炒房的額外印花稅政策,。主要內(nèi)容包括：對(duì)住宅交易在原有最高4.25%的從價(jià)印花稅基礎(chǔ)上,，征收“額外印花稅”，額外印花稅分三級(jí)稅率,，根據(jù)住宅購(gòu)買(mǎi)后交易期限的不同,，征收不同的印花稅；取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排,。政策出臺(tái)后,，精準(zhǔn)打擊了炒家，住宅短炒大為收斂,；住宅市場(chǎng)及時(shí)降溫,，交易量大幅下滑；房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)受到明顯遏制,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明,，調(diào)控要有成效，一套目標(biāo)明確,、規(guī)則透明,、大眾認(rèn)可的市場(chǎng)化、長(zhǎng)期化的調(diào)控機(jī)制必不可少,。
有了這樣的一套調(diào)控機(jī)制,，才可能將目前一刀切的“限購(gòu)”政策改為結(jié)構(gòu)性限購(gòu)，即只對(duì)準(zhǔn)一線城市,，而對(duì)二,、三線城市特別是縣城的限購(gòu)政策全部取消，同時(shí)加大保障房的建設(shè)力度,。
建立這樣一套調(diào)控機(jī)制,，需要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的立法。香港特區(qū)的實(shí)踐證明,，房產(chǎn)交易稅在遏制投機(jī)方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅,。因此，在立法中應(yīng)重點(diǎn)考慮通過(guò)房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。通過(guò)房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比征收房產(chǎn)稅更易操作,，且效果明確,。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，可以考慮取消70年（還有不少地方時(shí)50年甚至40年的產(chǎn)權(quán)）的住房產(chǎn)權(quán)限制,，給予住戶(hù)永久住房產(chǎn)權(quán),，這就能使社會(huì)各階層更容易接受房產(chǎn)稅改革，減少改革帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響,，讓改革更為順暢,。
在這套調(diào)控機(jī)制下，最好將現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅,、印花稅,、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡(jiǎn)化或合并,，整合為一個(gè)稅種,，統(tǒng)一稱(chēng)為印花稅或房產(chǎn)交易稅。取消營(yíng)業(yè)稅附加,。征收對(duì)象從個(gè)人擴(kuò)大至公司,，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價(jià)全額征收,，避免陰陽(yáng)合同對(duì)政策效果的抵消,。針對(duì)短炒行為推出多級(jí)稅率。持有時(shí)間越短,，稅率越高,。
還有，在內(nèi)地二手房交易中,，陰陽(yáng)合同非常普遍,，大大削弱了房產(chǎn)交易稅對(duì)炒房的打擊效果。為此,，需要抓緊建立不動(dòng)產(chǎn)科學(xué)評(píng)估體系,，使陰陽(yáng)合同失去滋生的土壤。
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