今年二季度以來,，住宅市場出現(xiàn)了復(fù)蘇、回暖的行情,。與之相適應(yīng),，部分大企業(yè)銷售業(yè)績喜人，比如萬科前10個(gè)月的銷售金額已率先破千億,。筆者分析了住宅成交結(jié)構(gòu),，發(fā)現(xiàn)中小戶型吃香。以這類戶型為主打的地產(chǎn)商,，尤其是萬科,，日子過得相當(dāng)不錯(cuò)。
以9月份為例,，全國20個(gè)典型城市的小戶型（90平米以下）,、中小戶型（90-140平米）、中大戶型（141-200平米）,、大戶型（200平米以上）成交量同比增幅分別為40.8%,、59.5%、44.2%與-3.5%,。當(dāng)然,，就短期因素而言，限購,、限貸等政策壓制了中大戶型需求,。2006年住建部推出“90／70”政策時(shí)，就不招房企待見,，以至于很多開發(fā)商通過偷面積,、相鄰的兩戶設(shè)計(jì)成一套賣。孰料,，現(xiàn)在中小戶型卻成為“吸金大戶”,。
從全國整體分析，多大的戶均面積,，才是合理的,？這個(gè)問題值得探討一下。人們對于居住空間大小的感受,，有一個(gè)舒適度的問題,。比如一套兩居室的戶型，建筑面積80平米,，基本舒適,，當(dāng)前我國主流的剛需樓盤多如此；100平米比較寬敞,；130平米,，多出現(xiàn)在高檔樓盤中；如果只有50平米,，則比較局促,，1980年代建設(shè)的老公房即如此。至于當(dāng)前在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū),，普遍出現(xiàn)的二層或三層小樓,，實(shí)際上空置、浪費(fèi)現(xiàn)象非常嚴(yán)重,，農(nóng)民更多的出于攀比心態(tài)而如此建房,。
如果不由人看房，算算全國住宅總量,，2012年城鎮(zhèn)人均住房面積約33平米,，按一家三口，則套均面積約100平米,。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù),，全國及城鎮(zhèn)戶均住房建筑面積隨著時(shí)間推移不斷增加，80年代至90年代增速明顯,，2000年以后增速相對放緩,。2000以后建的住宅，只占全部存量住宅的37.9%,，這部分住宅套均面積已有些舒適了,。比如，城市約95平米的套型,，一般能做成寬敞些的二房,，萬科能做出功能緊湊、布局合理的三房,，可以滿足一般白領(lǐng)三口之家的居住需求了,。
再來看國外經(jīng)驗(yàn),。美國套型最大，套內(nèi)面積平均超過150平米,；英國較小,，只有87平米。日美英德法五國平均來看,，套內(nèi)面積為106平米,，若按80%的得房率倒推，建筑面積為133平米,。他們的租賃房比重遠(yuǎn)大于我國,，而租賃房套型面積明顯小于自住房。若算自住房,，則五國平均套內(nèi)面積為124平米,，建筑面積為155平米。不比不知道,，顯而易見我國套均面積仍偏小,，即便只算2000以后建設(shè)的房子，也與他們存在明顯差距,，如果算上全部存量,，則我們的住房條件，仍有巨大的提高,、改善空間,。
也許，有人會(huì)拿香港說事,。香港將住宅分五類：實(shí)用面積40平方米以下的戶型叫做A戶型,，約占住宅總量的一成；B戶型40-69.9平方米之間,，C戶型是70-99.9平方米,，香港人稱之為“中大戶型”，約占八成,；而D,、E戶型是100平方米到159.9平方米，100平方米以上才叫大戶型,，或者稱豪宅,，約占一成。大家要明白,，香港人多地少,、房價(jià)很高，住房情況在全球范圍都屬特例,，套型面積比同為城邦的新加坡還要小,。
當(dāng)然,，美國和西歐的國情跟咱們差距同樣大。就全國而言,，日本的情況具有較大的參考價(jià)值,。日本套均住房使用面積由1968年的73.86平方米（折合建筑面積約為92平方米）增加到2008年的94.34平方米（折合建筑面積約為118平方米）。與此同時(shí),，人均住房面積由18.7平方米（折合建筑面積約為23平方米）增加到36.3平方米（折合建筑面積約為45平方米）。現(xiàn)階段,，日本套均住房使用面積基本穩(wěn)定在94平方米,，折合建筑面積約為118平方米。也就是說,，咱們國家即便僅算2000以后新建的住宅,，其套均面積都小于日本。
另外,，與大陸同根,、同祖、同文化的臺灣,，其住房情況具有更大的參考價(jià)值,。從1978年到2005年，臺灣人均住房建筑面積由16平米增加至約41平米,，套均面積由79平米增加到約140平米,。當(dāng)前大陸城鎮(zhèn)家庭人均住房面積，相當(dāng)于臺灣1997年前后的水平,；大陸城鎮(zhèn)套均住房面積,，相當(dāng)于臺灣1987年前后的水平。若僅拿臺灣經(jīng)驗(yàn)比對,，我們的住房面積還有一定的提升空間,。
（刊發(fā)于房地產(chǎn)世界）