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日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出,，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力,，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,，并強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,。此間觀察家認(rèn)為，如果一些地區(qū)把城鎮(zhèn)化當(dāng)成推漲地價(jià),、房?jī)r(jià)的契機(jī),，大舉圈地?cái)U(kuò)建，競(jìng)相“造城”,，這將是變形走樣的“城鎮(zhèn)化”,。
1995年以來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了歷史上最快的發(fā)展階段，1998年前后中國(guó)房?jī)r(jià)也開(kāi)始進(jìn)入快速上漲期,。城鎮(zhèn)化及其引起的住房資源再分配和土地稀缺預(yù)期是房?jī)r(jià)上漲的大背景,。
但過(guò)去十幾年中國(guó)城鎮(zhèn)化最突出的問(wèn)題是土地城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化。2000年至2010年,，城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張了83%,，但同期包括農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)人口僅增長(zhǎng)45%。參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),，為了保證城市開(kāi)發(fā)效率和資源環(huán)境保護(hù)效果,，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化速度應(yīng)該基本相當(dāng)，以用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)衡量,，大約在1到1.12之間,，而中國(guó)達(dá)到1.85的水平,。
與之相應(yīng)，城市建成區(qū)人口密度30年來(lái)持續(xù)下降,。工業(yè)園區(qū),、開(kāi)發(fā)區(qū)的土地產(chǎn)出率也較低。這樣懸殊的差距違背人多地少的國(guó)情,，集中反映出前十年城鎮(zhèn)化進(jìn)程中耕地資源浪費(fèi),、房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)、土地利用效率低,，城市化建設(shè)中存在較為明顯的泡沫,。脫離實(shí)體和產(chǎn)業(yè)單純追求城市面積擴(kuò)張，不僅為技術(shù),、資金,、人力流動(dòng)設(shè)置了高門檻，最終將帶來(lái)地產(chǎn)泡沫破裂,。這種模式必然難以延續(xù),。
首先，要素自由流動(dòng)面臨挑戰(zhàn),。據(jù)有關(guān)部門對(duì)2000年到2009年全國(guó)31�,。ㄊ小^(qū)）城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)分析,，雖然城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)有正向作用,，但其影響程度存在地區(qū)差異，與各地城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度有關(guān),。此外,，二者存在雙向影響，當(dāng)城市地租和房?jī)r(jià)不斷上漲,，脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之后,，對(duì)城鎮(zhèn)化有明顯的反向抑制作用。虛高的房?jī)r(jià)對(duì)潛在進(jìn)入人口形成壁壘,、對(duì)企業(yè)利潤(rùn)形成擠出,、對(duì)資本聚集速度形成掣肘，增加城鎮(zhèn)化成本,，甚至形成人口和資本流出的逆城鎮(zhèn)化,。過(guò)高的房?jī)r(jià)也嚴(yán)重影響了“原住民”的正常生活，對(duì)城鎮(zhèn)化率提高形成反作用,。
其次,，地產(chǎn)泡沫或加速破裂。在過(guò)去十幾年中，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展單純追求土地城鎮(zhèn)化,，最終帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲暴跌,。2007年之后，地產(chǎn)泡沫加速膨脹,，目前三四線城市泡沫化已較嚴(yán)重,。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)今年10月公布的“城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”上，排名前50位的城市全部是三四線城市,。按照近4年地產(chǎn)平均銷量,，消化完4年的土地成交面積，有的城市甚至需要50多年,。然而,，中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化的重心恰恰在于中西部地區(qū)、三四線城市,。在城鎮(zhèn)化完成70%-80%目標(biāo)前,，地產(chǎn)泡沫始終是最大的潛在威脅。
這在日本,、美國(guó)一些地區(qū)都不乏前車之鑒,。
因此，城鎮(zhèn)化絕對(duì)不能演變成新一輪的“地產(chǎn)狂歡”,。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中,，必須始終堅(jiān)持完善地產(chǎn)調(diào)控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫,，對(duì)高房?jī)r(jià)繼續(xù)予以糾偏,。未來(lái)調(diào)控需重點(diǎn)從土地市場(chǎng)入手,。一是把土地產(chǎn)出率,、公用設(shè)施建設(shè)投資、土地出讓金補(bǔ)償農(nóng)民比例等指標(biāo)加入對(duì)地方的考核中,；二是各地重大建設(shè)規(guī)劃須充分征詢民意,，更重要的是把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，以市場(chǎng)為主導(dǎo)而不是政府為主導(dǎo)來(lái)解決資金配套問(wèn)題,；三是繼續(xù)改革土地出讓制度,，推行高價(jià)地跟蹤和信息披露制度。
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