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在我國住房供應模式中,，租賃市場一直在被忽視的狀態(tài)下自生發(fā)展,，其中又以舊住宅區(qū)、集體宿舍和城中村等低租金租賃市場最為突出,。但事實上,，在高房價背景下，所有未能實現(xiàn)的住房需求統(tǒng)統(tǒng)被拋給了租賃市場,。更值得注意的是,，隨著房價的不斷上漲，城漂族和剛畢業(yè)大學生也成了低租金租賃市場的需求主力,。
與此同時,，因為舊城和城中村改造、城市更新,，低租金租賃市場正在各大城市慢慢萎縮,。這些年來，土地已成地方政府彌補收支缺口的重要工具,，項目投資的啟動資金或股權,，也是撬動銀行貸款的杠桿。隨著城市“攤大餅”式的擴張讓新增土地利用幾近枯竭,，地方政府對于土地溢價收益的追逐正在向存量轉變,，這在一線城市和主要二線城市表現(xiàn)非常顯著。事實上,，盡管存量土地利用涉及拆遷補償和安置,，周期較長，但利用存量土地獲得的溢價收益比新增土地還多,，釋放中心區(qū)優(yōu)質土地資源（舊改一般在城市中心區(qū)內）和新增的剛性需求將帶來數(shù)倍的溢價收益,。
今年以來,，至少有包括上海,、深圳、廣州、天津,、成都,、南昌、蘭州,、昆明,、合肥等多個一線及省會級城市，以及常州,、平湖,、晉江等眾多二三四線城市，披露了新的大規(guī)模舊城改造計劃,。例如,，戶籍人口剛過360萬的常州市，一口氣推出了48項,、623公頃用地面積的大型舊改項目,，這一規(guī)模與2011年常州市的經營性用地出讓計劃總量相當。城市大規(guī)模的舊改,，造成低租金租賃市場不斷萎縮,，不僅會直接拉動低租金市場租金水平的上升，而且會通過片區(qū)升級帶動整個片區(qū)租金水平的上升,。
城市拆遷和舊改常常催生出眾多標志性建筑,，讓區(qū)域面貌煥然一新，甚至脫胎換骨,。因此,，城市租賃市場整體租金水平將會因為舊改大規(guī)模開展而臺階式上升。在2009年之前,，我國城市住宅租金水平較為穩(wěn)定,。根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，從1998年到2009年,，以上年基數(shù)為100計算,，房屋租賃價格總指數(shù)分別為1998年的102.40，1999年的98.50,，2000年的102.40,，其中較高的是2001年的102.80，2007年的102.60和2010年的105.0（2011年起停止發(fā)布該指數(shù)）,，在100以下的為1999年的98.50,，2009年的99.40。2010年以來,，我國城市住宅租金水平較快上漲,。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計,，2010年北京、深圳和廣州住宅租金漲幅分別為15.56%,、10.9%和13%,；2011年北京、深圳,、上海新建商品住房價格分別下跌了6%,、2.9%和5.4%，但住宅租金卻分別上漲了13%,、9.3%和7.6%,。2012年上半年，北京,、上海,、深圳和廣州的住宅租金價格同比分別上漲了8.9%、6.75%,、6.8%和8.3%,。
盡管房租與實體經濟和承租者的收入密切相關，不可能火箭式躥升,，但目前由于經濟,、社會和行政資源主要集中在一、二線等大城市,，大城市在工作機會,、就業(yè)前景等方面的溢價收益依然吸引著大批求職者趨之若鶩。出于對自身發(fā)展前景的憧憬,，再考慮到頻繁搬家的各種成本,，中低收入者的租金談判空間不大，被迫接受租金上漲是普遍現(xiàn)象,。因此,，城市拆遷和舊改將會造成低租金租賃市場的租金水平長期看漲，這也會帶動整個城市租金水平的不斷上升,。
城市整體租金水平的走勢取決于房地產投資價值的變動,。目前，我國大城市的租售比一直在1∶500以上,，根據(jù)2010年上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣調查結果,，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業(yè)的比值在1∶500至1∶700之間,，靠出租要40年到60年才能收回成本,，這還不算其中的物業(yè)、維護費用以及折舊,。換句話說,，市場對于房價上漲所獲得的收益預期遠強于租金收益的預期,，擁有多套住宅的投資者大多看重的并不是租金收益，而是房價上漲的收益,。雖然,，相對于租賃市場的需求,，投入租賃市場的住宅供給并不足,。據(jù)21世紀不動產的統(tǒng)計，北京大約有500萬套存量房,，而且這個數(shù)字還在持續(xù)增加,。眼下真正流入二手房市場的不足10%。如按保守的20%空置率計,，至少約有10萬套房屋可作為潛在的租賃房源,。但現(xiàn)實問題是，目前北京租賃市場普通住宅供需比已達1：4左右,；公寓房租賃房源較多,，供需比在3：1左右，這是租金或將持續(xù)上升的市場基礎,。
當然,，隨著房地產市場“狂飆”式增長周期的結束，加上經濟增長方式的轉換,，房產稅也將漸進發(fā)揮效應,，存量房將會大量進入租賃市場。同時,，未來保障性住房供應模式也將由經濟適用住房為主向公共租賃住房為主轉變,。屆時，大城市整體租金水平將會下降,，但這畢竟還是遠景,。
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