保障性住房進入與退出機制包含三個相互聯(lián)系的環(huán)節(jié)：保障標準的界定環(huán)節(jié),、保障對象申請與審核環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié),。本文立足于當前中國的實際,，結(jié)合保障性住房進入與退出機制的國際經(jīng)驗，提出以剩余收入法為基礎(chǔ)確定保障性住房的進入標準,，建立“居民經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng)”對保障性住房申請保障進行審核，加大對虛假信息申報和尋租現(xiàn)象的處罰力度,，加強對受保家庭收入動態(tài)監(jiān)管,，構(gòu)建各類型保障性住房有效銜接的退出機制,。
（一）進入機制存在的問題,。目前我國保障性住房保障標準線主要有兩方面要求：對申請家庭收入標準的界定和對申請家庭現(xiàn)有居住面積的界定,。縱觀各地方的界定標準,，存在以下不足,。
收入標準確定合理性不足。各地的收入線劃分標準不統(tǒng)一且又有各自的局限性,，導(dǎo)致目前住房保障的收入線劃分不太合理,，表現(xiàn)在無法綜合各種因素來確定合適的保障對象，從而可能出現(xiàn)
“應(yīng)保的未保,、不應(yīng)保的卻被保了”的現(xiàn)象,。
面積標準確定合理性不足。在設(shè)置保障性住房困難標準時,，多數(shù)城市采用人均指標,，即城鎮(zhèn)人均建筑面積或人均使用面積低的一定比例作為保障標準，低于這個標準的住房困難家庭可以納入住房保障,。
戶籍限制,。具有本地戶口是一些城市進入住房保障的必要條件之一。雖有深圳,、上海兩城市提出要將非戶籍人口納入到住房保障體系中來,，但也只是停留在提議階段。
�,。ǘ⿲徍撕凸芾碇写嬖诘膯栴},。受保障對象申報信息甄別難。由于基層監(jiān)管過程中存在工作量大,、取證困難,，缺乏有效的審核方式等問題，使得有些環(huán)節(jié)的審核往往容易流于形式,，導(dǎo)致保障性住房保障中存在弄虛作假現(xiàn)象,。
缺乏有效的懲處措施。現(xiàn)行的保障性住房保障有關(guān)法規(guī)對虛報的個人和家庭的懲罰力度不夠,，主要是以警告,、責(zé)令退還、取消受保資格等一些相對較輕的處罰規(guī)定,，這些規(guī)定無法震懾虛假情況的發(fā)生,，存在尋租現(xiàn)象。
�,。ㄈ┩顺霏h(huán)節(jié)中存在的問題,。退出程序設(shè)計不合理,，缺少一個合理的退出期限；退出期間缺乏詳細的退出措施用于平滑受保家庭因退出后產(chǎn)生的福利減少,；退出后沒有相應(yīng)的配套制度,，缺少與其他保障體系有效銜接。
分析比較不同國家在住房保障進入與退出機制上的經(jīng)驗與教訓(xùn),，可以對我國住房保障的進入與退出機制的建設(shè)有所借鑒,。
注重中低收入住房保障的層次性。例如新加坡對購買組屋的低收入居民實行分級補貼的政策,，購買房屋的面積越大可以獲得的補貼就越少,。
詳細的收入限額。美國,、英國對各類住房的購買者及租用者有嚴格的規(guī)定,，從相關(guān)政策上明確了高、中,、低收入者劃分的依據(jù),，每年公布一次高、中,、低收入的劃分標準,。
住房輪候分配體系。中國香港和新加坡都是按家庭收入,、家庭結(jié)構(gòu)等形成公共住房分配的輪侯排隊體系,，不同收入和家庭結(jié)構(gòu)的居民參與各類住房發(fā)展計劃，在申請,、入住,、租賃、購買等方面形成嚴格的層級化和序列化,，提高了公共住房的分配效率,。
嚴格的審核和監(jiān)管。依法簽訂住房保障合同,合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核,，只有符合條件者方準予續(xù)簽,。嚴格審核住房保障的準入和退出對象,當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時,將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補貼。住房保障及管理情況適時向公眾公示,接受社會監(jiān)督,。
嚴厲的懲罰制度。為了確保住房能夠分配給最需要的家庭,，中國香港,、新加坡對于騙取住房保障資格的家庭懲罰十分嚴格，這些措施對想要以不正當手段取得保障性住房的群體形成威懾,。
�,。ㄒ唬┮允Ｓ嗍杖敕榛A(chǔ)確定保障性住房的進入標準,。剩余收入法強調(diào)收入、住房成本,、非住房必需品成本之間的相互作用,，剩余收入法的計算公式為：住房可支付水平＝收入－非住房必需品－個人稅。其基本含義是,，如果收入減去住房支出不小于標準的非住房支出,，則不存在住房支付能力問題。
�,。ǘ┙⒕用窠�(jīng)濟狀況核對系統(tǒng),，堅持信息公開，加大懲罰力度,。首先,，建立有效的審核辦法——居民經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng)。上海建立的居民經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng),，根據(jù)居民家庭收入的不同類型,，與稅務(wù)、房地產(chǎn),、社會保險,、公積金、車輛,、工商,、金融等部門協(xié)商收入核對的具體程序和辦法，建立分層次,、多類別,、高效率、運轉(zhuǎn)靈活的居民家庭收入核對運行機制,。
其次,，加強監(jiān)管防止尋租。將保障性住房政策實施,、核查過程,、信訪和舉報落實等情況都納入監(jiān)督范圍，會同財政,、審計部門住房保障資金審核發(fā)放和日常監(jiān)管等情況進行不定期的監(jiān)督檢查,，逐步完善各級監(jiān)督體系，加強對保障性住房分配全過程監(jiān)督,，明確各層面各環(huán)節(jié)部門及工作人員責(zé)任追究,。
再次，信息公開,接受大眾監(jiān)督,。信息公開,，實行陽光操作,。將保障性住房的政策（包括保障范圍、保障對象,、申請,、審批、配租以及退出等配套政策和操作規(guī)程等全過程）,，過印發(fā)宣傳資料,、媒體、網(wǎng)絡(luò)等方式向居民廣泛宣傳,，全面提高工作透明度,，增強廣大居民對此項政策的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán),，真正做到公開,、公平、公正,。完善監(jiān)督制度,，接受大眾監(jiān)督，采用有獎舉報等方式鼓勵民眾大膽揭露住房保障中的違規(guī)操作,。
最后,，加大對虛假信息申報處罰力度。實行更為嚴厲的虛報處罰措施,，提高違法者的違法成本,，在事后處罰的同時實現(xiàn)事前震懾，讓騙保者知道冒風(fēng)險得付出大的代價,，虛報信息者自然而然就會減少了,。
（三）建立家庭收入動態(tài)監(jiān)控制度,。有效的家庭收入動態(tài)監(jiān)控制度包括：一是個人信用檔案,。檔案記錄個人基本資料、經(jīng)濟信用資料,、個人社會信息及特別記錄,，將信用檔案電子化，實行全國聯(lián)網(wǎng),，信息共享,。二是保障性住房檔案管理。管理部門可以建立一戶一檔的保障性住房電子信息庫,，將受保家庭的申請,、審核、實施保障及年度復(fù)核等有關(guān)材料記錄在案,。同時將保障性住房電子檔案網(wǎng)絡(luò)化,，完善保障性住房信息披露制度。