房地產(chǎn)探針在試探剛需的底部與投資的新熱土,。
大規(guī)模投資購(gòu)房成為過(guò)去式,。就成交總量與價(jià)格而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn),，但出現(xiàn)了與以往明顯不同之處,，繼上世紀(jì)90年代初之后,，中國(guó)再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)50％以上的鍘刀式下跌，鄂爾多斯與溫州的房地產(chǎn)冰山融化讓投資者心生疑懼,。
大城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上升,，與資源、制造中心的中小城市房?jī)r(jià)大跌,，形成鮮明對(duì)比,。房地產(chǎn)市場(chǎng)跟隨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一起，劇烈分化，所有的城市房?jī)r(jià)齊漲齊跌,、環(huán)球同此涼熱的房地產(chǎn)炎夏過(guò)去了,。
貨幣泡沫消失，房地產(chǎn)泡沫漸成鏡花水月,，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持的根本原因,。央行采用正逆回購(gòu)的方式調(diào)節(jié)貨幣,，并沒(méi)有用一些人所盼望降存降息的方式,，從源頭真正放松貨幣，中國(guó)貨幣“明松暗緊”,，資金并不充裕,，從溫州民間拆借利率與銀行間隔夜拆借利率居高不下，就可見(jiàn)一斑,。
與此同時(shí),，銀行對(duì)房地產(chǎn)半心半意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不再像以往一樣全部享受優(yōu)惠的基準(zhǔn)利率,，個(gè)人房貸不再是天然的優(yōu)質(zhì)貸款,。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不繼續(xù)以較高的價(jià)格發(fā)行信托，以極低的價(jià)格謀求到境外上市,，未來(lái)中小房企的倒閉潮不可避免,。
貨幣泡沫消失，所有的投資品都走向價(jià)值回歸之旅,。不僅房地產(chǎn),，高端白酒、紅酒,、當(dāng)代藝術(shù)品的拍賣價(jià)都在大幅下挫過(guò)程中,，以往上漲過(guò)快、泡沫過(guò)高的投資品,，以往由金錢堆砌卻未找到發(fā)展方向的城市,，將在深海尋底五年以上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)因此垮塌,，剛需市場(chǎng)與高價(jià)值的投資品種逐漸浮出水面,。
二手房交易以及90平方米以下商品住房成交量是剛需市場(chǎng)的敏感指標(biāo)。2010年以后,，剛需是明顯的標(biāo)志,，一度占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù),，二手房較為堅(jiān)挺,。北京、上海、廣州,、深圳,、天津、成都六城市二手房成交價(jià)格上升,，成交量起伏不定,，總體而言處于穩(wěn)中略升的區(qū)間。2012年10月,，六城市二手住宅成交面積合計(jì)約411萬(wàn)平方米,，環(huán)比9月小幅回落3.7%，較7月的峰值水平回落了17.6%,。
大城市的二手房量?jī)r(jià)不同步,，沒(méi)有成交量卻依然有高價(jià)位。這說(shuō)明,，擁有二套房以上的人群擁有充分的現(xiàn)金流,，只要不推出存量房物業(yè)稅等政策，這部分手握現(xiàn)金的投資者,，絕不會(huì)輕易以低價(jià)出售現(xiàn)有存量房,。目前政策并不兇猛，沒(méi)有空置稅,，沒(méi)有對(duì)多套存量房征稅,，租金稅收收繳效率之低，幾乎可以忽略不計(jì),，因此才會(huì)造成中國(guó)大城市二手房市場(chǎng)的奇特現(xiàn)象,，長(zhǎng)期有價(jià)無(wú)市：六城市近三個(gè)月二手房成交量持續(xù)下降，但二手住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)第7個(gè)月上漲,，各城市指數(shù)自3月份起累計(jì)漲幅在3.5%到12.0%之間不等,。
投資者真正青睞的品種浮出水面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化不僅體現(xiàn)在城市之間的分化,，更體現(xiàn)在大城市不同的地段價(jià)格有天壤之別,。根據(jù)中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其跟蹤的大城市京滬穗深以及大部分省會(huì)城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn),，核心地段,、稀缺地段的房?jī)r(jià)仍在上升。不僅如此,，北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金增速2011年世界第一,，目前寫(xiě)字樓租金上漲之風(fēng)已刮到望京等地，寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)出2.45％左右的新低,，500強(qiáng)企業(yè)有400多家在北京設(shè)立總部,。從今年下半年到明年,，北京商鋪似乎進(jìn)入補(bǔ)漲階段。上海中心地帶的商業(yè)物業(yè),，廣州城市中軸“小蠻腰”附近的商業(yè)物業(yè),，上漲速度雖不如北京，同樣令人咋舌,。相隔不遠(yuǎn)的義烏,、東莞等地，浸入冰冷的海水之中,，制造業(yè)的轉(zhuǎn)型之難盡情體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià),、房租之中。
大城市就像一塊巨大的海綿,，吸納著周邊的一切資源,。城市化進(jìn)程中，人口,、資金、商業(yè)設(shè)施不免向大城市集聚,，曾有理論認(rèn)為,，高鐵時(shí)代會(huì)形成城市群，也即巴黎,、東京式的大都市圈,，在城市群之間的衛(wèi)星城洼地未來(lái)具有極大的溢價(jià)。這一觀點(diǎn)未必正確,，高鐵讓巴黎,、東京的吸引力更強(qiáng)，而在巴西,、印度等地,，無(wú)論貧富，人們的居住圣地依然是圣保羅,、孟買等地,。中國(guó)的城市化過(guò)程中是否會(huì)形成小城市群？可能,。但不是現(xiàn)在,，現(xiàn)在依然是奔赴大城市的過(guò)程。
二手房市場(chǎng)的現(xiàn)金,、大城市依然較高的投資熱情,、90平方米以下住房的成交量，已逐漸構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金剛底,。除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大波動(dòng),，否則,，最近數(shù)年內(nèi)大規(guī)模的上升、下降都是夢(mèng)想,。