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上月末，港府實(shí)施了一系列樓市調(diào)控措施，包括延長(zhǎng)轉(zhuǎn)售印花稅證實(shí)時(shí)限并提高稅率,，向境外和公司買(mǎi)房者開(kāi)征15%的買(mǎi)方印花稅,，這是現(xiàn)屆特首今年7月上任后推出的第三輪樓市新政，8月的第一輪重在擴(kuò)大供給,，9月的第二輪收緊了第二套購(gòu)房者的按揭條件,，此輪更啟動(dòng)了稅收杠桿。
從市場(chǎng)熱度看,，新政的效果可謂立竿見(jiàn)影,，推出一周后，看房人數(shù)下降了20%,，成交更近乎凍結(jié),，買(mǎi)家普遍轉(zhuǎn)入觀望，內(nèi)地買(mǎi)家?guī)缀踅^跡,；然而,，該政策所宣稱的最終目標(biāo)：拉低房?jī)r(jià)和租金，讓本地人買(mǎi)得起,、住得起房子,，則是另一碼事了，沒(méi)有什么理由讓我們相信新政能夠達(dá)到這樣的目標(biāo),。
向境外和公司買(mǎi)家征收高額印花稅,，意在將近年來(lái)積極在香港置業(yè)的內(nèi)地買(mǎi)家排擠出市場(chǎng)，減少需求從而拉低價(jià)格,，但是,，這些內(nèi)地買(mǎi)家大都是投資客而非自住者，因而減少其需求不會(huì)降低租金,，相反,，假如新政果真壓低了房?jī)r(jià)，它會(huì)抬高租金,，因?yàn)樗鼫p少的是買(mǎi)房需求而非居住需求,，實(shí)際上，那些買(mǎi)而不住的投資者,，是在用自己的資金為那些租得起但買(mǎi)不起房子的人增加供給,，所以新政至少不會(huì)讓本地人更住得起房子。
那么,，新政是否能讓本地人更買(mǎi)得起房子呢,？?jī)H在單個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售周期內(nèi)有可能，已經(jīng)建成的存量房,，在交易量大幅萎縮的情況下,，開(kāi)發(fā)商可能迫于資金壓力而降價(jià),，從而讓一些買(mǎi)家撈到便宜，但這種便宜是一次性的,，而撈到它的通常是富人,，因?yàn)槭苄抡绊懙闹饕歉叨俗≌议_(kāi)發(fā)商在被迫出貨時(shí)會(huì)傾向于全額現(xiàn)金支付者,，所以這些便宜很少能落到住房最終需求者手里,，也不會(huì)改變均衡房?jī)r(jià)水平。
從更長(zhǎng)期看,，由于新政所打擊的是非自住的投資需求,，因而只要房產(chǎn)與其他投資品之間存在足夠替代性，并且房?jī)r(jià)預(yù)期分布正常,，新政就不會(huì)拉低房?jī)r(jià),，因?yàn)楫?dāng)受阻的內(nèi)地投資者將投資轉(zhuǎn)向其它資本品之后，若房?jī)r(jià)因此而降低,，房產(chǎn)將對(duì)本地非自住投資者變得更有吸引力,，從而吸引后者接替前者所騰出的投資機(jī)會(huì)，只要這種替代是順暢無(wú)阻的,，房?jī)r(jià)最終將被拉回均衡水平,。
有幾個(gè)原因可能對(duì)上述替代構(gòu)成阻力從而讓均衡低于新政之前，一是香港存在資本流動(dòng)障礙因而讓替代無(wú)法實(shí)現(xiàn),，而內(nèi)地投資者對(duì)香港房產(chǎn)的估值高于本地投資者,，這意味著兩者擁有非常不同的信息條件，二是本地投資者缺乏足夠的資金,，可是這兩點(diǎn)看上去都無(wú)法成立，香港資本流動(dòng)很自由,，也沒(méi)有理由相信內(nèi)地投資者掌握著特殊的秘密,，或在估值上表現(xiàn)得特別非理性，而香港本地投資者的資金也是充裕的,，他們?cè)诰硟?nèi)境外擁有大量隨時(shí)可轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的高流動(dòng)性資產(chǎn),，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷狀態(tài)下，許多資本都已從低流動(dòng)性的實(shí)業(yè)中退出而處于高流動(dòng)性狀態(tài),。
需要強(qiáng)調(diào)的是,，這里比較的是房產(chǎn)作為投資品的可替代性和估值一致性，而不是作為消費(fèi)品的偏好和支付意愿,，對(duì)于后者,，內(nèi)地買(mǎi)家當(dāng)然可能有著本地人所無(wú)法替代的特殊偏好，但這種特殊性只會(huì)影響自住買(mǎi)家的行為,，因而與這里的分析無(wú)關(guān),，不過(guò),，許多認(rèn)為長(zhǎng)期房?jī)r(jià)會(huì)因新政而降低的評(píng)論，或許正是基于這一混淆而得出的,。
從另一個(gè)角度或許更容易理解,，為何此類調(diào)控措施不可能改變香港本地居民的購(gòu)房和居住條件：眾所周知，香港非常擁擠,，同等價(jià)格下的居住條件很差,，這意味著，本地人寧愿忍受如此惡劣居住條件而仍選擇住在香港,，一定在其他方面得到了補(bǔ)償,，諸如消費(fèi)便利性、文化吸引力,、就業(yè)和經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)等等,。
現(xiàn)在考慮那些處于邊際位置的人，對(duì)于他們,，若其他條件不變,，房?jī)r(jià)再漲，或房?jī)r(jià)不變,，其他條件惡化,，他們都會(huì)遷離，既然調(diào)控政策不會(huì)影響其他條件,，那么邊際定居者所能接受的最壞居住條件就是一樣的,，也就是說(shuō)，無(wú)論怎么調(diào)控,，只要其他條件不變,，政府旨在幫助的那些居住條件最差的階層的狀況都不會(huì)改變，除非調(diào)控政策能惡化居住以外的其他條件,。
當(dāng)然,，這一分析假設(shè)了居民會(huì)對(duì)綜合定居條件作出充分的反應(yīng)，從而讓定居規(guī)模具有足夠的彈性,，有幾個(gè)因素會(huì)降低該彈性,，比如當(dāng)?shù)鼐用窠^大多數(shù)由強(qiáng)烈地理文化偏好的安土重遷者或形成了巨額特化資產(chǎn)因而難以遷居的人組成，或者人口流動(dòng)受?chē)?yán)格管制,，而實(shí)際上,，香港是高度流動(dòng)性的國(guó)際大都市，既有大量外籍居民,，也有大量持本地護(hù)照但居住于境外的市民,，因而具有很好的定居彈性，足以讓調(diào)控政策歸于無(wú)效,。
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