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上月末,，港府實施了一系列樓市調(diào)控措施,，包括延長轉(zhuǎn)售印花稅證實時限并提高稅率,，向境外和公司買房者開征15%的買方印花稅,，這是現(xiàn)屆特首今年7月上任后推出的第三輪樓市新政,，8月的第一輪重在擴大供給,，9月的第二輪收緊了第二套購房者的按揭條件,，此輪更啟動了稅收杠桿,。
從市場熱度看,，新政的效果可謂立竿見影,，推出一周后，看房人數(shù)下降了20%,，成交更近乎凍結(jié),，買家普遍轉(zhuǎn)入觀望，內(nèi)地買家?guī)缀踅^跡,；然而,，該政策所宣稱的最終目標(biāo)：拉低房價和租金，讓本地人買得起,、住得起房子,，則是另一碼事了，沒有什么理由讓我們相信新政能夠達到這樣的目標(biāo),。
向境外和公司買家征收高額印花稅,，意在將近年來積極在香港置業(yè)的內(nèi)地買家排擠出市場，減少需求從而拉低價格,，但是,，這些內(nèi)地買家大都是投資客而非自住者，因而減少其需求不會降低租金,，相反,，假如新政果真壓低了房價，它會抬高租金,，因為它減少的是買房需求而非居住需求,，實際上，那些買而不住的投資者，是在用自己的資金為那些租得起但買不起房子的人增加供給,，所以新政至少不會讓本地人更住得起房子,。
那么,，新政是否能讓本地人更買得起房子呢？僅在單個房產(chǎn)開發(fā)銷售周期內(nèi)有可能,，已經(jīng)建成的存量房,，在交易量大幅萎縮的情況下,，開發(fā)商可能迫于資金壓力而降價,，從而讓一些買家撈到便宜,，但這種便宜是一次性的,，而撈到它的通常是富人，因為受新政影響的主要是高端住宅,，而且開發(fā)商在被迫出貨時會傾向于全額現(xiàn)金支付者,，所以這些便宜很少能落到住房最終需求者手里，也不會改變均衡房價水平,。
從更長期看,，由于新政所打擊的是非自住的投資需求,，因而只要房產(chǎn)與其他投資品之間存在足夠替代性,，并且房價預(yù)期分布正常,，新政就不會拉低房價,，因為當(dāng)受阻的內(nèi)地投資者將投資轉(zhuǎn)向其它資本品之后，若房價因此而降低,，房產(chǎn)將對本地非自住投資者變得更有吸引力,，從而吸引后者接替前者所騰出的投資機會，只要這種替代是順暢無阻的,，房價最終將被拉回均衡水平,。
有幾個原因可能對上述替代構(gòu)成阻力從而讓均衡低于新政之前，一是香港存在資本流動障礙因而讓替代無法實現(xiàn),，而內(nèi)地投資者對香港房產(chǎn)的估值高于本地投資者,，這意味著兩者擁有非常不同的信息條件,，二是本地投資者缺乏足夠的資金,，可是這兩點看上去都無法成立，香港資本流動很自由,，也沒有理由相信內(nèi)地投資者掌握著特殊的秘密,，或在估值上表現(xiàn)得特別非理性，而香港本地投資者的資金也是充裕的,，他們在境內(nèi)境外擁有大量隨時可轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的高流動性資產(chǎn),，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟低迷狀態(tài)下，許多資本都已從低流動性的實業(yè)中退出而處于高流動性狀態(tài),。
需要強調(diào)的是,，這里比較的是房產(chǎn)作為投資品的可替代性和估值一致性,，而不是作為消費品的偏好和支付意愿，對于后者,，內(nèi)地買家當(dāng)然可能有著本地人所無法替代的特殊偏好,，但這種特殊性只會影響自住買家的行為，因而與這里的分析無關(guān),，不過，許多認(rèn)為長期房價會因新政而降低的評論,，或許正是基于這一混淆而得出的。
從另一個角度或許更容易理解,，為何此類調(diào)控措施不可能改變香港本地居民的購房和居住條件：眾所周知，香港非常擁擠,，同等價格下的居住條件很差,，這意味著,，本地人寧愿忍受如此惡劣居住條件而仍選擇住在香港，一定在其他方面得到了補償,，諸如消費便利性,、文化吸引力,、就業(yè)和經(jīng)營機會等等,。
現(xiàn)在考慮那些處于邊際位置的人,，對于他們，若其他條件不變,，房價再漲,，或房價不變，其他條件惡化,，他們都會遷離,，既然調(diào)控政策不會影響其他條件，那么邊際定居者所能接受的最壞居住條件就是一樣的,，也就是說,，無論怎么調(diào)控，只要其他條件不變,，政府旨在幫助的那些居住條件最差的階層的狀況都不會改變,，除非調(diào)控政策能惡化居住以外的其他條件。
當(dāng)然,，這一分析假設(shè)了居民會對綜合定居條件作出充分的反應(yīng),，從而讓定居規(guī)模具有足夠的彈性，有幾個因素會降低該彈性,，比如當(dāng)?shù)鼐用窠^大多數(shù)由強烈地理文化偏好的安土重遷者或形成了巨額特化資產(chǎn)因而難以遷居的人組成,，或者人口流動受嚴(yán)格管制，而實際上,，香港是高度流動性的國際大都市,，既有大量外籍居民，也有大量持本地護照但居住于境外的市民,，因而具有很好的定居彈性,，足以讓調(diào)控政策歸于無效。
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