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雖然剛剛過去的樓市“金九銀十”未能如期帶來住宅成交量的擴(kuò)大，但根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的10月百城房?jī)r(jià)報(bào)告，全國100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月,。在這種情況下，需要警惕市場(chǎng)再次形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，影響到房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際效果。
目前,，宏觀經(jīng)濟(jì)有所回穩(wěn),，房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況明顯改善，住房公積金貸款額度政策集中調(diào)整,，均可能會(huì)加重房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,。
一是宏觀經(jīng)濟(jì)有所回穩(wěn)，將增大房?jī)r(jià)上漲壓力,。9月份,，我國宏觀經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)回暖。10月份,，中國制造業(yè)PMI指數(shù)升至50.2,，顯示制造業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)略有擴(kuò)張。通常,，房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行同向運(yùn)動(dòng),。2009年下半年，在經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下,，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升,，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲。雖然當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)回升趨勢(shì)尚未完全確立,，但多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回穩(wěn),，特別是近期人民幣匯率連續(xù)升值，熱錢流入可能性增加,，也會(huì)明顯改變樓市運(yùn)行預(yù)期,，加大短期房?jī)r(jià)上漲壓力。
二是房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況已明顯改善,，降價(jià)銷售動(dòng)力減弱,。經(jīng)過4月至8月期間的剛性住房需求集中釋放,，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流已明顯好轉(zhuǎn),。今年前三季度,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長10.1%，較上半年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),。過去四個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖,，也帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款增速回升。9月末,，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長12.1%,，個(gè)人購房貸款同比增長12.69%，較上季度末分別提高了0.8個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn),。隨著資金狀況的改善,，開發(fā)商“以價(jià)換量”動(dòng)力將會(huì)下降。需要注意的是,，第三季度,，開發(fā)商拿地積極性明顯提高。1月至9月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%,，降幅較上半年縮小了3.4個(gè)百分點(diǎn)，表明開發(fā)商對(duì)未來樓市的預(yù)期或正趨向樂觀,。
三是住房公積金貸款額度集中調(diào)整,，或?qū)⒂绊憳鞘姓{(diào)控預(yù)期。據(jù)媒體報(bào)道,，近期有30多個(gè)城市提高了住房公積金貸款額度,。雖然相對(duì)于較高的房?jī)r(jià)，多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要,，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時(shí)機(jī)與幅度,，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖,，有可能會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響,。盡管從歷史經(jīng)驗(yàn)看，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限,，市場(chǎng)仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措,，進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期。
房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成,，在短期內(nèi)存在慣性,，將會(huì)明顯影響樓市運(yùn)行軌跡，支撐房?jī)r(jià)上漲,，加大樓市供求矛盾,。雖然從各方面因素分析看，今年第四季度樓市將運(yùn)行平穩(wěn)，不太可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲或大跌的情況,。但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成的可能性明顯增大,。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格情況，9月份全國新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè),，接近一半的城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲,。特別是一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比上漲，將會(huì)進(jìn)一步釋放房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制,，對(duì)此不能不引起有關(guān)部門高度警惕,。
為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行，避免高房?jī)r(jià)損害國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量,，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn),，仍需要堅(jiān)持加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，加大保障住房的建設(shè),，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求,，合理引導(dǎo)樓市預(yù)期，增加差異化住房稅收政策運(yùn)用,，推動(dòng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行,。
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