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當香港在10月26日出臺“樓市新政”之后,，很多分析人士并不看好,，認為這一招不能阻擋樓市泡沫的做大,，屬于治標不治本,。實際上,，跟香港問題相似的新加坡在2011年12月8日也出臺針對熱錢炒房的印花稅——比如外國人購買將支付10%的買方印花稅,，本地人購買二套房要支付3%——但并沒有很好地抑制房價,，相反,，非公屋市場的房價加速飆升,，也帶動公屋價格的攀升,。
全世界的房價出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，我們稱之為“后危機時代的房價泡沫”,。自從美國和以笨豬國代表的歐洲房地產(chǎn)崩盤之后,，全球進入2007年大拯救時期，新興市場國家例如中國,、印度都將房價刺激回原來的高位,，但隨著經(jīng)濟的再度下滑，房價又都開始收斂,。巴西,、韓國、印度房價都直接下滑,，中國房價也有微跌,。只有三個地區(qū)成為“后危機時代的房價泡沫”代表：一個是香港，一個是新加坡,，一個是德國,。
香港房價是世界上最貴，比第二名東京還要貴65%,，比1997年的紀錄還要高20%,。如果說香港和新加坡的房地產(chǎn)是因為內(nèi)地富人和海外熱錢的共同合力，那么德國柏林的房價飆升則令人吃驚,。德國最近6個月房價整體增長了9%,，柏林的房價瘋狂飆升20%。我們都知道,，德國一直是“房地產(chǎn)無泡沫”的典范,，大家津津樂道的是“德國十年房價零增長，30年房價僅漲了60%”的美妙景象。德國的非超級城市的分散型居住模式,、房地產(chǎn)買賣的類資本利得稅,、完善的保障房體系都讓人感到非常值得借鑒，但是,，在全球房地產(chǎn)抑制的狀態(tài)下,，在歐洲各國房價暴跌的背景下，德國房地產(chǎn)竟然開始快速“泡沫化”,。當然,，投機者辯解說德國房地產(chǎn)是價值洼地，漲價是一種回歸,，但更多的德國人感到憤怒和憂慮,。
香港和新加坡都是亞洲人口最老化的地區(qū),，而德國則是歐洲最醒目的老齡化國家之一,，而且它們對外來移民的審查都非常苛刻,，按照一般理解,，房地產(chǎn)泡沫不應(yīng)該過度發(fā)生在老齡化地區(qū)，因為樓市的基本支撐力還是要看地區(qū)內(nèi)部的人口增長和收入增長,。老齡化意味著支撐力的搖搖欲墜,。
這三個地區(qū)不僅老齡化，而且都伴隨收入增長緩慢,，通脹飆升的窘境,。香港居民收入增長率不斷下跌，而通脹卻升到近4%的水平,。德國失業(yè)率上升,，工業(yè)增速下降，通脹開始攀升,，人民很不滿,，覺得都是“拯救歐洲”鬧的。而新加坡則離心離德,，通脹上升收入增速降低,，一半人想移民，竟然首選是“便宜”的馬來西亞,。
老齡化,、高通脹和低增長地區(qū)充當了“后危機時代的房價泡沫”策源地，無疑說明“后危機時代的房價泡沫”完全進入了一個“無根基,、無未來,、無厘頭”的熱錢主導(dǎo)景象。它的深層次原因來自于“全球危機的不平衡”。當美國希臘發(fā)生了全球第一輪危機,，全球央行開始無恥地同步合作瘋狂放水,。一方面“縫合”第一輪危機國的傷口，另一方面卻創(chuàng)造了新的“危機不平衡套利”,，即那些危機較小的地區(qū)成為新的熱錢追逐地,。熱錢流入德國，僅僅是覺得德國安全,。
也就是說,，全球貨幣當局每次拯救危機，釋放大量貨幣,，攪動了熱錢,，熱錢朝著泡沫危機最小的地方移動，將原本危機最小的地方變成新的泡沫危機的起點,。一次一次,，一輪一輪。即使這些危機最小的地方不具備房地產(chǎn)泡沫的完整條件,，但是熱錢在貨幣泛濫的驅(qū)動下,，敢于刀口舔血踐踏基本的經(jīng)濟邏輯，因為他們相信,，各國政府對危機的拯救將沒完沒了,。
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