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我國(guó)保障房建設(shè)的重要意義,，應(yīng)該講已經(jīng)被廣泛認(rèn)知,，并且還在進(jìn)一步顯現(xiàn)。改革開(kāi)放以來(lái),，在終于實(shí)現(xiàn)了溫飽和局部的小康之后,，現(xiàn)在要邁向全面小康,，必須解決所有社會(huì)成員“住有所居”這樣一個(gè)重大問(wèn)題,。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)的實(shí)踐都已表明,，“住有所居”的解決需要“雙軌統(tǒng)籌”,。這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控新政仍然在延續(xù)之中，它真正的進(jìn)步就在于已經(jīng)看清這樣一個(gè)“雙軌統(tǒng)籌”的框架：即“保障軌”和“市場(chǎng)軌”必須在“頂層規(guī)劃”之下并行,。溫家寶總理在和網(wǎng)民互動(dòng)的時(shí)候說(shuō)過(guò)比較生動(dòng)的話(huà)，就是“保障房的事情總理管,，商品房的事情總經(jīng)理管”,，這是一個(gè)很直觀的對(duì)于這種“雙軌統(tǒng)籌”的表述。在“保障軌”上,，如果我們?cè)凇绊攲右?guī)劃”之下正確把握要領(lǐng),，把它的有效、基本供給做到位了,，那么,，低收入階層、收入“夾心層”都可以“住有所居”了,；在“市場(chǎng)軌”上,，商品房、產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià),，就沒(méi)有太大的殺傷力了,。
這幾年，決策層以極大的決心三令五申,、作為硬任務(wù)布置落實(shí)：要在若干年內(nèi),，建成3600萬(wàn)套左右的保障房。財(cái)政當(dāng)然也要給予特別有力的支持,，同時(shí)必須千方百計(jì)調(diào)動(dòng)各方面的民間資金跟進(jìn),。在具體的進(jìn)展方面已經(jīng)有數(shù)據(jù)，在此不重復(fù),。以下是我圍繞保障性住房建設(shè)情況所作的幾點(diǎn)思考：
第一,，保障房的供給，要從最低端的棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)始,，進(jìn)而提供在定義上和實(shí)際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房,，來(lái)給低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底�,！敖�(jīng)濟(jì)適用房”這個(gè)概念應(yīng)該盡可能地淡化,，一些地方政府愿意用它也可以，但是必須明確它應(yīng)該是有限產(chǎn)權(quán),，而不能像過(guò)去北京的天通苑,、回龍觀那樣的完全產(chǎn)權(quán)。只有規(guī)定為有限產(chǎn)權(quán),，才能封殺套利空間,，才能防止誤配置寶貴的公共資源,。而且我個(gè)人認(rèn)為，在今后一般不要再搞什么“限價(jià)商品房”,，實(shí)際上這種“限價(jià)房”帶來(lái)的是什么呢,？是設(shè)租、尋租,，是誰(shuí)有實(shí)力,、誰(shuí)有本事、誰(shuí)有關(guān)系,，這種做法看起來(lái)限了價(jià),，而實(shí)際上以后產(chǎn)權(quán)流通，溢價(jià)的好處又可以輕易地實(shí)現(xiàn)盈利,。在現(xiàn)實(shí)生活里誰(shuí)能夠拿到這樣的寶貴資源呢,？那只能是拼關(guān)系，拼一些和種種設(shè)租,、尋租相關(guān)的扭曲能力,。對(duì)此，我認(rèn)為已經(jīng)到了應(yīng)該清晰地提煉出這樣一些界限和概念的時(shí)候了,。
第二,，在保障房的規(guī)劃上，我們應(yīng)該按照一個(gè)土語(yǔ)的說(shuō)法：“花插”著設(shè)計(jì),、“花插”著建,，避免出現(xiàn)大片、連片的低端住房,。廉租房也好,、公租房也好，雖然不能硬把它跟高端別墅拼在一起,，組合在一個(gè)小區(qū)里,，但至少要考慮廉租房、公租房和一般商品住宅之間,，應(yīng)能相對(duì)合理地形成中國(guó)式的群落關(guān)系,。這樣可以避免以后很多的社會(huì)問(wèn)題。在其他發(fā)展中國(guó)家的實(shí)踐中,，大片低端住房往往成了貧民區(qū),、貧民窟的代名詞，中國(guó)一定要努力防止,。所以,，這個(gè)“頂層規(guī)劃”的高水準(zhǔn)一定要包括處理好這樣的問(wèn)題。還有,，就是與此相關(guān)的交通條件和其他的服務(wù)設(shè)施——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、醫(yī)院,、學(xué)校等要一并考慮，土地供應(yīng)要納入規(guī)劃,、配好政策,。既然是“花插”著建，它可能有一般商品住宅,，也可能有保障房概念下的廉租房和公租房,。政策上配齊了以后，照樣可以通過(guò)地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的手段引入開(kāi)發(fā)商,。應(yīng)該避免：花很多公共資源，建了成片的廉租房,，但交通不配套,，生活網(wǎng)點(diǎn)、其他方方面面的設(shè)施不配套,，實(shí)際上建成以后也沒(méi)有多少人可以去住,。這樣的案例，在有些城市是存在的,。
第三,，在保障房設(shè)計(jì)上，有很多經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié),。比如,，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，保障房應(yīng)該是偏向于小戶(hù)型,，要有相關(guān)的一定限制,。什么叫小戶(hù)型？各個(gè)地方當(dāng)然可以有一定的差別,，但不能差得太離譜,。再有，有一個(gè)“廁所機(jī)制”的道理,，我覺(jué)得可以正面地討論,。茅于軾老師曾經(jīng)提出：廉租房的設(shè)計(jì)應(yīng)該是每個(gè)單元之內(nèi)沒(méi)有自己的專(zhuān)用衛(wèi)生間，而用公共廁所,。這個(gè)想法從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來(lái)說(shuō)是完全有道理的,，它的好處就是在退出機(jī)制方面可以降低成本：住進(jìn)去的人，他不是一輩子就是低收入,，收入上升以后,，他有能力享受更好的條件以后，因?yàn)槿萑滩涣诉@樣的低端水平,，他就會(huì)自動(dòng)地撤出去,。這也天然地防止了把廉租房建成一種變相的更高水平的住房,，而帶來(lái)一些案例表現(xiàn)出的扭曲。因此,，在房屋設(shè)計(jì)圖紙上看起來(lái)是技術(shù)性的問(wèn)題,，實(shí)際上它與以后的政府管理成本是密切相關(guān)的。怎樣合理把握,？我們還得鼓勵(lì)各個(gè)地方進(jìn)一步探索,。
第四，應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)公租房和產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)換機(jī)制,，至少在很多地方值得試驗(yàn),。比如，我作為一個(gè)年輕白領(lǐng)——收入
“夾心層”,，住進(jìn)了公租房,，好處就是沒(méi)有房主來(lái)動(dòng)不動(dòng)威脅我提高房租，我可以非常安穩(wěn)地住進(jìn)來(lái),，一住三年,、五年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間,。我在里面裝修了,，在里面結(jié)婚、生孩子,、過(guò)日子,，挺滋潤(rùn)的。到了五年,，按照合同期,，可能需要重新認(rèn)定一下我的資格，這時(shí)候可能我的收入也上來(lái)了,，住得也很滿(mǎn)意,。有沒(méi)有可能建立一種機(jī)制，在一開(kāi)始簽合同的時(shí)候就規(guī)定,，在三年,、五年或八年的時(shí)點(diǎn)上，你有一次選擇權(quán)：在收入提高的情況下,，可以再出一筆錢(qián),，把這個(gè)公租房轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房。入住者不用再考慮換房后再怎么裝修,，再怎么適應(yīng)其他的生活配套設(shè)施,，等等。我認(rèn)為這個(gè)機(jī)制也是應(yīng)該認(rèn)真考慮的,，正合乎所謂在低端供給方面的
“租售并舉”,。我不贊成原來(lái)的那些“限價(jià)房”,、“兩限房”的“售”，但我主張積極探索這種很規(guī)范的,、封殺了設(shè)租,、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換機(jī)制的“售”。
第五,，在退出機(jī)制的探索和完善方面,，還有大量的工作要做。在某些城市,，我們?cè)?jīng)看到本地的報(bào)紙上一大版一大版地登出所謂擬入保障房者的“公示”,，我認(rèn)為這是走形式的辦法，不能說(shuō)毫無(wú)意義,，但一般情況下起不了多少作用,。我們?cè)诙际袇^(qū)域居住的人，不說(shuō)上下樓,，就是同一個(gè)樓層，一般來(lái)說(shuō),，也不知道對(duì)方是什么樣的職業(yè),，是什么樣的收入。你公示了以后能起多大作用呢,？研究退出機(jī)制也有類(lèi)似的情況,。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門(mén)及時(shí)知道他的收入水平高到了他應(yīng)該退出？這個(gè)信息系統(tǒng)的建設(shè),、相關(guān)的管理,，在成本上一定是相當(dāng)高的，但這是政府必須牽頭做好的,。怎么做,？我們今后要努力去探索。
第六,，在保障房建設(shè)上實(shí)行BT,、BOT、政府按揭,、拼盤(pán)投資等機(jī)制,。包括探索REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等這些機(jī)制，它們顯然帶有一些復(fù)雜和精細(xì)化管理上的要領(lǐng),，我們還要對(duì)之進(jìn)一步琢磨,。但在發(fā)展方向上，應(yīng)該明確地鼓勵(lì)PPP（PublicPrivatePartnerships）,，就是“公私合作伙伴關(guān)系”,，在新的融資和管理模式下,，探索和發(fā)展這種新的機(jī)制，調(diào)動(dòng)制度創(chuàng)新,、機(jī)制創(chuàng)新的潛力,，調(diào)動(dòng)民間資本和社會(huì)資金跟進(jìn)的積極性。
第七,，重視保障房物業(yè)管理的特殊性,。
廉租房、公租房及其他保障房的具體形態(tài),，在使用中的物業(yè)管理,，會(huì)有特定的一些問(wèn)題，它畢竟區(qū)別于其他的一般商品住宅和高端商品住宅,。保障房物業(yè)管理這方面的經(jīng)驗(yàn),，我們要及時(shí)總結(jié)，爭(zhēng)取在以后的發(fā)展過(guò)程中和不斷變化的情況下,，有意識(shí)地去做些帶點(diǎn)前瞻性的工作,，爭(zhēng)取把我們以后的運(yùn)行走得平穩(wěn)、順暢一些,。
第八,，政府到底是“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”的選擇問(wèn)題。試想：在某個(gè)政府轄區(qū)內(nèi),，空置房的資源如何,？總體來(lái)說(shuō)，如果有為數(shù)比較可觀的空置房,，政府就應(yīng)該努力把空置房引導(dǎo)為出租房,，同時(shí)把“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”。在中國(guó)很多的二線(xiàn)城市,、三線(xiàn)城市或者中小城市,，這種潛力實(shí)際上是非常明顯的。我們已經(jīng)觀察到地方政府不少的案例,，也做了一些調(diào)研,，認(rèn)為在某些地方?jīng)]有必要再大規(guī)模地建設(shè)新的保障房。只要政府明確地把這種需要提供政策支持的保障對(duì)象鎖定之后,，利用現(xiàn)在空置房進(jìn)入租房市場(chǎng)的潛力,，可以促成保障對(duì)象簽訂租房合同，再用國(guó)庫(kù)直接支付的形式,，把應(yīng)該給予的租房補(bǔ)貼打到房主的賬戶(hù)上,。租房人非常有保障地住入這種已經(jīng)存在的現(xiàn)成的房子里面，同時(shí)他只要交政策規(guī)定他必須交的很低的租金，其他的部分他自己并不過(guò)手,，這個(gè)錢(qián)是在國(guó)庫(kù)集中支付的情況下（實(shí)際上也是一種政府采購(gòu)的情況下）,，由國(guó)庫(kù)直接打到了房主的賬上。這樣一來(lái),，非常穩(wěn)定,、相對(duì)低成本地保障到位，“補(bǔ)人頭”而節(jié)約了土地和節(jié)省了大規(guī)模新建費(fèi)用,，而且不會(huì)出現(xiàn)其他的偏差
（比如,，如果把錢(qián)簡(jiǎn)單地給了保障對(duì)象，實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)他有可能拿去喝酒,，甚至拿去賭博）,。這些管理上的經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)該進(jìn)一步總結(jié),。
總之,，應(yīng)爭(zhēng)取把有效供給的潛力進(jìn)一步調(diào)動(dòng)出來(lái)，把管理成本進(jìn)一步降低,，把保障房供給這個(gè)關(guān)系基本民生改善的事情做好,。
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