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我國保障房建設(shè)的重要意義,，應(yīng)該講已經(jīng)被廣泛認(rèn)知,，并且還在進(jìn)一步顯現(xiàn)。改革開放以來,，在終于實(shí)現(xiàn)了溫飽和局部的小康之后,，現(xiàn)在要邁向全面小康，必須解決所有社會(huì)成員“住有所居”這樣一個(gè)重大問題,。國際經(jīng)驗(yàn)和中國的實(shí)踐都已表明,，“住有所居”的解決需要“雙軌統(tǒng)籌”,。這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控新政仍然在延續(xù)之中，它真正的進(jìn)步就在于已經(jīng)看清這樣一個(gè)“雙軌統(tǒng)籌”的框架：即“保障軌”和“市場軌”必須在“頂層規(guī)劃”之下并行,。溫家寶總理在和網(wǎng)民互動(dòng)的時(shí)候說過比較生動(dòng)的話,，就是“保障房的事情總理管，商品房的事情總經(jīng)理管”,，這是一個(gè)很直觀的對于這種“雙軌統(tǒng)籌”的表述,。在“保障軌”上，如果我們在“頂層規(guī)劃”之下正確把握要領(lǐng),，把它的有效,、基本供給做到位了，那么,，低收入階層,、收入“夾心層”都可以“住有所居”了；在“市場軌”上,，商品房,、產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)，就沒有太大的殺傷力了,。
這幾年,，決策層以極大的決心三令五申、作為硬任務(wù)布置落實(shí)：要在若干年內(nèi),，建成3600萬套左右的保障房,。財(cái)政當(dāng)然也要給予特別有力的支持，同時(shí)必須千方百計(jì)調(diào)動(dòng)各方面的民間資金跟進(jìn),。在具體的進(jìn)展方面已經(jīng)有數(shù)據(jù),，在此不重復(fù)。以下是我圍繞保障性住房建設(shè)情況所作的幾點(diǎn)思考：
第一,，保障房的供給,，要從最低端的棚戶區(qū)改造開始，進(jìn)而提供在定義上和實(shí)際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房,，來給低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底,。“經(jīng)濟(jì)適用房”這個(gè)概念應(yīng)該盡可能地淡化,，一些地方政府愿意用它也可以,，但是必須明確它應(yīng)該是有限產(chǎn)權(quán)，而不能像過去北京的天通苑,、回龍觀那樣的完全產(chǎn)權(quán),。只有規(guī)定為有限產(chǎn)權(quán)，才能封殺套利空間,，才能防止誤配置寶貴的公共資源,。而且我個(gè)人認(rèn)為,，在今后一般不要再搞什么“限價(jià)商品房”，實(shí)際上這種“限價(jià)房”帶來的是什么呢,？是設(shè)租,、尋租，是誰有實(shí)力,、誰有本事,、誰有關(guān)系，這種做法看起來限了價(jià),，而實(shí)際上以后產(chǎn)權(quán)流通,，溢價(jià)的好處又可以輕易地實(shí)現(xiàn)盈利。在現(xiàn)實(shí)生活里誰能夠拿到這樣的寶貴資源呢,？那只能是拼關(guān)系,，拼一些和種種設(shè)租、尋租相關(guān)的扭曲能力,。對此,，我認(rèn)為已經(jīng)到了應(yīng)該清晰地提煉出這樣一些界限和概念的時(shí)候了。
第二,，在保障房的規(guī)劃上,，我們應(yīng)該按照一個(gè)土語的說法：“花插”著設(shè)計(jì)、“花插”著建,，避免出現(xiàn)大片,、連片的低端住房。廉租房也好,、公租房也好,，雖然不能硬把它跟高端別墅拼在一起，組合在一個(gè)小區(qū)里,，但至少要考慮廉租房,、公租房和一般商品住宅之間,，應(yīng)能相對合理地形成中國式的群落關(guān)系,。這樣可以避免以后很多的社會(huì)問題。在其他發(fā)展中國家的實(shí)踐中,，大片低端住房往往成了貧民區(qū),、貧民窟的代名詞，中國一定要努力防止,。所以,，這個(gè)“頂層規(guī)劃”的高水準(zhǔn)一定要包括處理好這樣的問題。還有,，就是與此相關(guān)的交通條件和其他的服務(wù)設(shè)施——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、醫(yī)院,、學(xué)校等要一并考慮，土地供應(yīng)要納入規(guī)劃,、配好政策,。既然是“花插”著建，它可能有一般商品住宅,，也可能有保障房概念下的廉租房和公租房,。政策上配齊了以后，照樣可以通過地價(jià)競爭的手段引入開發(fā)商,。應(yīng)該避免：花很多公共資源,，建了成片的廉租房，但交通不配套,，生活網(wǎng)點(diǎn),、其他方方面面的設(shè)施不配套，實(shí)際上建成以后也沒有多少人可以去住,。這樣的案例,，在有些城市是存在的。
第三,，在保障房設(shè)計(jì)上,，有很多經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。比如,，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到,，保障房應(yīng)該是偏向于小戶型，要有相關(guān)的一定限制,。什么叫小戶型,？各個(gè)地方當(dāng)然可以有一定的差別，但不能差得太離譜,。再有,，有一個(gè)“廁所機(jī)制”的道理，我覺得可以正面地討論,。茅于軾老師曾經(jīng)提出：廉租房的設(shè)計(jì)應(yīng)該是每個(gè)單元之內(nèi)沒有自己的專用衛(wèi)生間,，而用公共廁所。這個(gè)想法從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來說是完全有道理的,，它的好處就是在退出機(jī)制方面可以降低成本：住進(jìn)去的人,，他不是一輩子就是低收入，收入上升以后,，他有能力享受更好的條件以后,，因?yàn)槿萑滩涣诉@樣的低端水平，他就會(huì)自動(dòng)地撤出去,。這也天然地防止了把廉租房建成一種變相的更高水平的住房,，而帶來一些案例表現(xiàn)出的扭曲,。因此，在房屋設(shè)計(jì)圖紙上看起來是技術(shù)性的問題,，實(shí)際上它與以后的政府管理成本是密切相關(guān)的,。怎樣合理把握？我們還得鼓勵(lì)各個(gè)地方進(jìn)一步探索,。
第四,，應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)公租房和產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)換機(jī)制，至少在很多地方值得試驗(yàn),。比如,，我作為一個(gè)年輕白領(lǐng)——收入
“夾心層”，住進(jìn)了公租房,，好處就是沒有房主來動(dòng)不動(dòng)威脅我提高房租,，我可以非常安穩(wěn)地住進(jìn)來，一住三年,、五年,，甚至更長時(shí)間。我在里面裝修了,，在里面結(jié)婚,、生孩子、過日子,，挺滋潤的,。到了五年，按照合同期,，可能需要重新認(rèn)定一下我的資格,，這時(shí)候可能我的收入也上來了，住得也很滿意,。有沒有可能建立一種機(jī)制,，在一開始簽合同的時(shí)候就規(guī)定，在三年,、五年或八年的時(shí)點(diǎn)上,，你有一次選擇權(quán)：在收入提高的情況下，可以再出一筆錢,，把這個(gè)公租房轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房,。入住者不用再考慮換房后再怎么裝修,，再怎么適應(yīng)其他的生活配套設(shè)施,，等等。我認(rèn)為這個(gè)機(jī)制也是應(yīng)該認(rèn)真考慮的,，正合乎所謂在低端供給方面的
“租售并舉”,。我不贊成原來的那些“限價(jià)房”,、“兩限房”的“售”，但我主張積極探索這種很規(guī)范的,、封殺了設(shè)租,、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換機(jī)制的“售”。
第五,，在退出機(jī)制的探索和完善方面,，還有大量的工作要做。在某些城市,，我們曾經(jīng)看到本地的報(bào)紙上一大版一大版地登出所謂擬入保障房者的“公示”,，我認(rèn)為這是走形式的辦法，不能說毫無意義,，但一般情況下起不了多少作用,。我們在都市區(qū)域居住的人，不說上下樓,，就是同一個(gè)樓層,，一般來說，也不知道對方是什么樣的職業(yè),，是什么樣的收入,。你公示了以后能起多大作用呢？研究退出機(jī)制也有類似的情況,。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門及時(shí)知道他的收入水平高到了他應(yīng)該退出,？這個(gè)信息系統(tǒng)的建設(shè)、相關(guān)的管理,，在成本上一定是相當(dāng)高的,，但這是政府必須牽頭做好的。怎么做,？我們今后要努力去探索,。
第六，在保障房建設(shè)上實(shí)行BT,、BOT,、政府按揭、拼盤投資等機(jī)制,。包括探索REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等這些機(jī)制,，它們顯然帶有一些復(fù)雜和精細(xì)化管理上的要領(lǐng)，我們還要對之進(jìn)一步琢磨,。但在發(fā)展方向上,，應(yīng)該明確地鼓勵(lì)PPP（PublicPrivatePartnerships），就是“公私合作伙伴關(guān)系”，在新的融資和管理模式下,，探索和發(fā)展這種新的機(jī)制,，調(diào)動(dòng)制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新的潛力,，調(diào)動(dòng)民間資本和社會(huì)資金跟進(jìn)的積極性,。
第七，重視保障房物業(yè)管理的特殊性,。
廉租房,、公租房及其他保障房的具體形態(tài)，在使用中的物業(yè)管理,，會(huì)有特定的一些問題,，它畢竟區(qū)別于其他的一般商品住宅和高端商品住宅。保障房物業(yè)管理這方面的經(jīng)驗(yàn),，我們要及時(shí)總結(jié),，爭取在以后的發(fā)展過程中和不斷變化的情況下，有意識(shí)地去做些帶點(diǎn)前瞻性的工作,，爭取把我們以后的運(yùn)行走得平穩(wěn),、順暢一些。
第八,，政府到底是“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”的選擇問題,。試想：在某個(gè)政府轄區(qū)內(nèi)，空置房的資源如何,？總體來說,，如果有為數(shù)比較可觀的空置房，政府就應(yīng)該努力把空置房引導(dǎo)為出租房,，同時(shí)把“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”,。在中國很多的二線城市、三線城市或者中小城市,，這種潛力實(shí)際上是非常明顯的,。我們已經(jīng)觀察到地方政府不少的案例，也做了一些調(diào)研,，認(rèn)為在某些地方?jīng)]有必要再大規(guī)模地建設(shè)新的保障房,。只要政府明確地把這種需要提供政策支持的保障對象鎖定之后，利用現(xiàn)在空置房進(jìn)入租房市場的潛力,，可以促成保障對象簽訂租房合同,，再用國庫直接支付的形式，把應(yīng)該給予的租房補(bǔ)貼打到房主的賬戶上,。租房人非常有保障地住入這種已經(jīng)存在的現(xiàn)成的房子里面,，同時(shí)他只要交政策規(guī)定他必須交的很低的租金,，其他的部分他自己并不過手，這個(gè)錢是在國庫集中支付的情況下（實(shí)際上也是一種政府采購的情況下）,，由國庫直接打到了房主的賬上,。這樣一來,，非常穩(wěn)定,、相對低成本地保障到位，“補(bǔ)人頭”而節(jié)約了土地和節(jié)省了大規(guī)模新建費(fèi)用,，而且不會(huì)出現(xiàn)其他的偏差
（比如,，如果把錢簡單地給了保障對象，實(shí)話實(shí)說他有可能拿去喝酒,，甚至拿去賭博）,。這些管理上的經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)該進(jìn)一步總結(jié),。
總之,，應(yīng)爭取把有效供給的潛力進(jìn)一步調(diào)動(dòng)出來，把管理成本進(jìn)一步降低,，把保障房供給這個(gè)關(guān)系基本民生改善的事情做好,。
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