近期，香港地區(qū)樓市狠政,，頗引關(guān)注,。新政核心內(nèi)容只有一條：加稅。而且是在交易環(huán)節(jié)加狠稅,。作為市場(chǎng)化程度很高的房地產(chǎn)市場(chǎng),，香港樓市走過(guò)了幾十年的起起伏伏，當(dāng)局在治理樓市泡沫方面的做法和經(jīng)驗(yàn),，值得我們剖析,。
從背景分析，全球范圍的寬松化貨幣政策,，令流動(dòng)性正向全球蔓延,，近段海外熱錢(qián)積聚香港，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格形成很大的上漲壓力,。正如香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華本月26日在記者會(huì)上表示,，在流動(dòng)資金過(guò)剩、利率超低的支持下,，香港住宅價(jià)格在頭9個(gè)月上升約兩成,，因此需推出新的措施。
香港決定于27日開(kāi)始,，所有非香港永久居民,、所有香港和外地注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅,，還需要繳付15%的“買(mǎi)家印花稅”,。顯而易見(jiàn)，這是針對(duì)外來(lái)購(gòu)房需求的政策,，而且力度很大,。此外,，這次還將另一稅種——額外印花稅的稅負(fù)提高了5個(gè)百分點(diǎn)。這一稅種是2010年11月推出的,。這次增加稅率后,，情況是這樣的：買(mǎi)家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售房屋，稅率為20%,，半年至一年之間轉(zhuǎn)售則為15%,，一年至三年之間轉(zhuǎn)售則為10%。
不計(jì)其他稅種,，僅二者相加,，稅率最高已達(dá)35%。這在全球范圍內(nèi),，都可稱得上最高了,。那么，歷史上有沒(méi)有比香港地區(qū)更瘋狂的,？韓國(guó),！為抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，韓國(guó)于2005年對(duì)擁有兩套以上住宅的家庭,，征收轉(zhuǎn)讓所得稅9％至36％,；2006年提高到50％；2007年起,，改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅,，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。2006年調(diào)低房地產(chǎn)所有稅（即物業(yè)稅)起征點(diǎn),，還計(jì)劃將1%～3%的稅率進(jìn)一步提高,。
稅收調(diào)控手段效果如何？韓國(guó)曾被人恥笑,，越加稅房?jī)r(jià)越上漲,，2004-2006年，首爾房?jī)r(jià)上漲24%（其實(shí)與同期的美國(guó)和中國(guó)比,，不算離譜）,。韓國(guó)國(guó)土研究院在2006年1月發(fā)表報(bào)告指出：“由于實(shí)施強(qiáng)有力的房地產(chǎn)政策，今年房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定局面,，并預(yù)言2006年全國(guó)房?jī)r(jià)和首爾公寓價(jià)將分別下降1%和2%左右,。”但沒(méi)想到,，政府這一系列房?jī)r(jià)打壓措施卻沒(méi)達(dá)到預(yù)期效果,。2006年上半年房?jī)r(jià)上漲反而越發(fā)迅猛。不過(guò),，一系列加稅動(dòng)作,，加上增加房屋供應(yīng),，2007年終于見(jiàn)效，房?jī)r(jià)平穩(wěn)下來(lái),，實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”,，比美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅并引爆次貸危機(jī)，強(qiáng)多了,。
同樣,，再觀香港。2010年11月推出額外印花稅后,，并沒(méi)有如官員,、學(xué)者、專家所預(yù)測(cè)的那樣：投資投機(jī)者跑光,，房?jī)r(jià)止?jié)q,。其后房?jī)r(jià)總體仍呈上漲態(tài)勢(shì),，并且再次趕超1997年亞洲金融危機(jī)前的歷史高點(diǎn),。由此可見(jiàn)，稅收政策見(jiàn)效需要一個(gè)過(guò)程,。尤其是當(dāng)人們預(yù)期房?jī)r(jià)還將上漲時(shí),，增加的稅負(fù)，很容易被轉(zhuǎn)嫁到賣(mài)方頭上,。在這一點(diǎn)上,，2005-2010年，內(nèi)地樓市也曾吃過(guò)類(lèi)似苦頭,。
然而,，我們卻不能據(jù)此否認(rèn)稅收手段對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用。房地產(chǎn)調(diào)控可分為三種手段：經(jīng)濟(jì)手段,、行政手段和法律手段,。經(jīng)濟(jì)手段主要包括信貸政策和稅收政策，其優(yōu)點(diǎn)是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制傷害小,，不足是見(jiàn)效慢,。行政手段主要包括干預(yù)需求和供應(yīng)，比如當(dāng)前內(nèi)地實(shí)行限購(gòu)和限貸政策,，優(yōu)點(diǎn)是見(jiàn)效快,，缺點(diǎn)是損害市場(chǎng)機(jī)制。法律手段主要是通過(guò)立法來(lái)規(guī)范市場(chǎng),，尤其是保證住宅供應(yīng),，重中之重是維護(hù)中低收入家庭的居住權(quán)利。
值得關(guān)注的是,，10月12日-15日,，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海召開(kāi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)表示：房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效,，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖,。今天的調(diào)控,，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序,、使價(jià)格合理回歸,，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段,，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善,，更加注重市場(chǎng)和法制手段。
這充分說(shuō)明一點(diǎn)：迫于房?jī)r(jià)連年上漲的壓力,，2010年以來(lái)我國(guó)比較強(qiáng)調(diào)使用行政干預(yù)手段,，但這絕非長(zhǎng)久之計(jì)。正如溫總理所言,，注重市場(chǎng)（相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)手段）和法制手段,，才是維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)期之策。重稅之下,，27日以來(lái)香港樓市出現(xiàn)“速凍”,，雖然還需在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)觀察新政效果，但在缺少足夠的投資投機(jī)需求下,，香港房?jī)r(jià)已不可能持續(xù)大漲了,。