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上周五（10月26日）,，當(dāng)大多數(shù)香港市民下班返家準(zhǔn)備歡度周末的時(shí)候，香港特區(qū)政府通過(guò)媒體宣布了一項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策,。新政策規(guī)定,，所有非本地居民,、所有本地及外地公司在香港買樓，都需要支付15%的“買家印花稅”,；同時(shí),，如果買房之后三年內(nèi)把房子出手，還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅,。這是2010年11月推出5%額外印花稅政策之后,，政府再一次以更大力度的稅收政策來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
2008年美國(guó)金融海嘯爆發(fā)以來(lái),，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施極度寬松的非常規(guī)貨幣政策,，意圖提振美國(guó)的消費(fèi)和投資，這些舉措在美國(guó)本土起效甚慢,，效果不是很明顯,，但卻給萬(wàn)里之外彈丸之地的香港帶來(lái)了資產(chǎn)泡沫的壓力。由于實(shí)行聯(lián)系匯率制,，香港沒(méi)有自己的貨幣政策,，只能跟隨美元長(zhǎng)期實(shí)行零利率，按揭利率也一直保持在2%-3%的罕見(jiàn)低位,，考慮到通脹因素,，住房按揭貸款處于負(fù)成本狀態(tài)。低利率吸引了各路資金投資香港房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，一些有自住需求的本地市民也在擔(dān)心永遠(yuǎn)“搭不上車”的恐慌心理下入市，多股力量共同作用的結(jié)果就是市場(chǎng)牛氣十足,，房?jī)r(jià)去年中期首次突破1997年上一次泡沫破裂前的峰值,，創(chuàng)下歷史新高,。今年初以來(lái)，樓市的漲幅絲毫不見(jiàn)放緩,，近期美聯(lián)儲(chǔ)推出的第三輪貨幣量化寬松政策（QE3）以及將低利率保持到2015年的承諾,，更是讓房?jī)r(jià)易漲難跌。據(jù)統(tǒng)計(jì),，金融危機(jī)爆發(fā)至今,，香港樓市已累計(jì)上漲了60%-70%。
房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,，加大了香港本地居民的生活壓力和精神壓力,，引發(fā)了諸多社會(huì)矛盾，在這種背景下,，香港政府不得不出手抑制房?jī)r(jià),，先后推出額外印花稅、降低按揭比例,，增加中長(zhǎng)期供應(yīng)等措施,，但這些措施要么力度有限，要么遠(yuǎn)水救不了近火,，未能遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲,。此次新政策，除上調(diào)額外印花稅外,，還推出了針對(duì)非本地居民的“買家印花稅”,，考慮到近年非本地居民的購(gòu)房比率在20%以上，這一措施對(duì)控制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升應(yīng)該會(huì)有明顯效果,。
長(zhǎng)期以來(lái),，香港以自由開(kāi)放的自由港形象示人，連續(xù)18年榮登全球經(jīng)濟(jì)自由度指數(shù)榜首,。對(duì)于實(shí)行二元制住房體制的香港來(lái)說(shuō),，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)一直十分謹(jǐn)慎，前任特首曾蔭權(quán)就曾表示,，不到絕境不會(huì)限制非居民購(gòu)房,，但在持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)面前，香港政府的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變,，政府官員除了不斷提示未來(lái)低利率環(huán)境逆轉(zhuǎn)可能帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn),，還表達(dá)了住房市場(chǎng)應(yīng)立足于居民自住需求的觀點(diǎn)。財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華更是直言,，如果市場(chǎng)繼續(xù)與經(jīng)濟(jì)基調(diào)背道而馳,，為維護(hù)民生和金融穩(wěn)定，政府會(huì)毫不猶疑地再推出強(qiáng)而有力的措施�,？梢�(jiàn),，對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)已成為政府施政的一個(gè)重要內(nèi)容。
香港政府對(duì)待住房市場(chǎng)的態(tài)度變化以及抑制房?jī)r(jià)的政策,，可以給中國(guó)內(nèi)地帶來(lái)若干啟示和借鑒,。
首先，所謂絕對(duì)自由的市場(chǎng)并不存在,，有限的干預(yù)是不得已的行為。在某些約束環(huán)境下,，市場(chǎng)具有很強(qiáng)的外部性,，政府不得不對(duì)市場(chǎng)作出某種程度的干預(yù)。按理說(shuō),，香港有將近一半人居住在政府提供的公屋中,，住房市場(chǎng)就可以完全交由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。但住房是居民基本保障,，加上中國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)擁有住房產(chǎn)權(quán)有強(qiáng)烈偏好,，住房市場(chǎng)不只是關(guān)于一半香港人的事，而是關(guān)于所有香港人的大事,。
由于香港與美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期不同步,，而聯(lián)系匯率制又使香港失去獨(dú)立貨幣政策，結(jié)果形成了只要美國(guó)經(jīng)濟(jì)不好,，香港房?jī)r(jià)就要上漲的奇特現(xiàn)象,。同時(shí)，隨著內(nèi)地個(gè)人財(cái)富的膨脹,，越來(lái)越多的內(nèi)地人涌向香港買房,，哪怕內(nèi)地只有百萬(wàn)分之一的人進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，小型經(jīng)濟(jì)體的香港都會(huì)隨時(shí)受不了,。在這種特殊環(huán)境下,，任由市場(chǎng)全部敞開(kāi)，自由運(yùn)行,，高房?jī)r(jià)會(huì)成為一項(xiàng)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題,，干預(yù)是不得不為之的事。
其次,，如果擁有獨(dú)立貨幣政策,，它就應(yīng)該成為樓市穩(wěn)定的主要工具。香港近20年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨幅波動(dòng),，背后都對(duì)應(yīng)著特定的貨幣環(huán)境,，房?jī)r(jià)狂漲階段對(duì)應(yīng)著寬松貨幣政策和通脹預(yù)期，房?jī)r(jià)暴跌階段對(duì)應(yīng)著高利率和通縮,，這為我們提供了貨幣與房?jī)r(jià)關(guān)系的有說(shuō)服力的案例,，因此,，抑制房?jī)r(jià)就要抓住貨幣這個(gè)牛鼻子。香港由于沒(méi)有獨(dú)立的貨幣政策,，故而只能迫不得已地采取這種扭曲性較大且效果相對(duì)較差的干預(yù)手段,。而內(nèi)地?fù)碛邢鄬?duì)獨(dú)立的貨幣政策，理應(yīng)成為抑制房?jī)r(jià)的核心工具,，但過(guò)往我們卻在房?jī)r(jià)上漲的原因上爭(zhēng)論不休,，夸大了結(jié)構(gòu)性因素影響，陷入誤區(qū),，這是值得反思的,。
第三，與有形之手的調(diào)控相比,，消除道德風(fēng)險(xiǎn)更為重要,。住房的資產(chǎn)屬性決定了即便運(yùn)用有形之手來(lái)調(diào)節(jié)，也總是很難處于理想的平穩(wěn)狀態(tài),，波動(dòng)甚至巨大的波動(dòng)是難免的,。有時(shí)，與其刻意地追求無(wú)法實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),，不如在消除道德風(fēng)險(xiǎn)的前提下,，加強(qiáng)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)防范，其余盡量發(fā)揮市場(chǎng)作用,。政府有義務(wù)暗示或明示市場(chǎng)參與者,，一旦資產(chǎn)泡沫破裂政府不會(huì)出手相救。1997年香港地產(chǎn)泡沫破裂后,，房?jī)r(jià)暴跌,，最高時(shí)有10余萬(wàn)戶家庭陷入負(fù)資產(chǎn)，買者自負(fù)原則決定政府不會(huì)特別為這些人做些什么,。如果做到泡沫破裂時(shí)不施救,，我們就很難指責(zé)投機(jī)和上漲是不道德的；如果參與者分享收益,，泡沫破裂成本由社會(huì)承擔(dān),，那么即使有形之手成功壓低房?jī)r(jià)，我們也沒(méi)有理由歡呼,。這一原則,，香港過(guò)去貫徹得相對(duì)較好，它也應(yīng)該適用于其他地方,。
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