|
陜西將房地產(chǎn)利潤(rùn)率控制在10%的“限利令”剛一露臉,，就成為重磅新聞,，被央視“新聞1+1”深度挖掘。10月25日,，《中國(guó)青年報(bào)》采訪房產(chǎn)界專家后說(shuō),，不破解成本之謎,，陜西“限利令”將舉步維艱，而且,，在解謎過(guò)程中,，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。
房地產(chǎn)成本到底是不是謎,？在上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍看來(lái),，它不是謎，他的答案是：房?jī)r(jià)中30%~40%是政府收取的土地出讓金,；20%~30%是稅費(fèi),，稅與費(fèi)合計(jì)數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取,；10%~30%是建筑成本,，包括建材、設(shè)備,、人力等,，一般10%-20%才是利潤(rùn)。通俗來(lái)說(shuō),，老百姓買到手里的房子,，六成錢給了政府，兩成錢才是磚塊,、水泥,、鋼筋、人工支出,，剩下兩成裝進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包,。所以，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成比較清晰,，只要知道土地價(jià)格和銷售價(jià)格,，就可以算出成本和利潤(rùn)，沒(méi)有秘密可言,。
屬于政府的那六成收入里,，居然還有三成屬于腐敗的“灰色收入”——北京才良律師事務(wù)所主任、知名房地產(chǎn)專家王才亮,，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系呂隨啟副主任，均認(rèn)可這一點(diǎn),。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),，這部分“灰色支出”被用作公關(guān)費(fèi)用，當(dāng)然,，羊毛出在羊身上,，這部分成本，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,，但基本上很難暴露在陽(yáng)光下,。因此，商品房成本報(bào)表的真實(shí)性,，就要打折扣,。就是說(shuō)，像土地成本,、銷售稅金,、施工造價(jià)等數(shù)字，相對(duì)容易核算，但其余的開(kāi)發(fā)成本,、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用，則彈性很大,，這也使房地產(chǎn)業(yè)成為腐敗的“高發(fā)區(qū)”,。
可見(jiàn)，要想讓“限利令”亮劍發(fā)威,，政府自身需要剜瘡,。但是，這無(wú)異于提著自己鼻子上天,。一來(lái)地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴太強(qiáng),，所以，盡管中央幾次下決心調(diào)控,、整治房地產(chǎn),，卻收效不佳。二來(lái)對(duì)于政府官員來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)的灰色收入難以阻擋和拒絕,，很多官員都會(huì)被其俘虜。腐敗的官員,，多多少少都與樓市有瓜葛,，比如，廣東番禺區(qū)城管局政委擁有22套房產(chǎn),，山東省原副省長(zhǎng)黃勝有房產(chǎn)46套,，上海市房管局原第一副局長(zhǎng)陶校興有房產(chǎn)30套，杭州市原副市長(zhǎng)許邁永有房產(chǎn)25套,，云南楚雄州原州長(zhǎng)楊紅衛(wèi)23套,，上海浦東區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)康慧軍有房產(chǎn)16套，廣東省茂名市原常務(wù)副市長(zhǎng)楊光亮有房產(chǎn)14套……
我們不是在搞誠(chéng)信建設(shè)么,？“限利令”完全可以以誠(chéng)信為目標(biāo),，讓房?jī)r(jià)保持透明，最終讓房主明明白白消費(fèi),。而這樣的透明,，首先需要政府“清白”。
|