|
陜西將房地產(chǎn)利潤率控制在10%的“限利令”剛一露臉,，就成為重磅新聞,，被央視“新聞1+1”深度挖掘,。10月25日,，《中國青年報》采訪房產(chǎn)界專家后說,，不破解成本之謎,，陜西“限利令”將舉步維艱,，而且,，在解謎過程中,，“政府的角色尤為關(guān)鍵”,。
房地產(chǎn)成本到底是不是謎？在上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍看來,，它不是謎,，他的答案是：房價中30%~40%是政府收取的土地出讓金；20%~30%是稅費,，稅與費合計數(shù)十種,，也是政府和事業(yè)單位收取；10%~30%是建筑成本,，包括建材,、設(shè)備、人力等,，一般10%-20%才是利潤,。通俗來說，老百姓買到手里的房子,，六成錢給了政府,，兩成錢才是磚塊、水泥,、鋼筋,、人工支出，剩下兩成裝進了開發(fā)商的腰包,。所以,，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成比較清晰，只要知道土地價格和銷售價格,，就可以算出成本和利潤,，沒有秘密可言。
屬于政府的那六成收入里,，居然還有三成屬于腐敗的“灰色收入”——北京才良律師事務(wù)所主任,、知名房地產(chǎn)專家王才亮，北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系呂隨啟副主任,，均認可這一點,。對于房地產(chǎn)商來說，這部分“灰色支出”被用作公關(guān)費用,，當然,，羊毛出在羊身上，這部分成本,，最終會轉(zhuǎn)嫁到房價上,，但基本上很難暴露在陽光下。因此,，商品房成本報表的真實性,，就要打折扣。就是說,，像土地成本,、銷售稅金、施工造價等數(shù)字,，相對容易核算,，但其余的開發(fā)成本,、管理費用、銷售費用,，則彈性很大,，這也使房地產(chǎn)業(yè)成為腐敗的“高發(fā)區(qū)”。
可見,，要想讓“限利令”亮劍發(fā)威,，政府自身需要剜瘡。但是,，這無異于提著自己鼻子上天,。一來地方政府對房地產(chǎn)的依賴太強，所以,，盡管中央幾次下決心調(diào)控,、整治房地產(chǎn)，卻收效不佳,。二來對于政府官員來說，房地產(chǎn)的灰色收入難以阻擋和拒絕,，很多官員都會被其俘虜,。腐敗的官員，多多少少都與樓市有瓜葛,，比如,，廣東番禺區(qū)城管局政委擁有22套房產(chǎn)，山東省原副省長黃勝有房產(chǎn)46套,，上海市房管局原第一副局長陶校興有房產(chǎn)30套,，杭州市原副市長許邁永有房產(chǎn)25套，云南楚雄州原州長楊紅衛(wèi)23套,，上海浦東區(qū)原副區(qū)長康慧軍有房產(chǎn)16套,，廣東省茂名市原常務(wù)副市長楊光亮有房產(chǎn)14套……
我們不是在搞誠信建設(shè)么？“限利令”完全可以以誠信為目標,，讓房價保持透明,，最終讓房主明明白白消費。而這樣的透明,，首先需要政府“清白”,。
|