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日前,，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知,，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本,，公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，控制房地產(chǎn)利潤(rùn)在10%左右,。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案,，也無(wú)法取得預(yù)售證。
陜西省相關(guān)政府部門(mén)的愿望顯然是好的,，這一政策的出臺(tái),，意在把控制房?jī)r(jià)和控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)直接掛鉤，防止房?jī)r(jià)過(guò)高,，引導(dǎo)合理購(gòu)房需求,。果真如此，房?jī)r(jià)還真不愁調(diào)控不下來(lái),。
但是且慢,，盡管政府部門(mén)的出發(fā)點(diǎn)善莫大焉，但要控制房地產(chǎn)利潤(rùn)在10%左右,，首先必須要搞清楚的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本,。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，
在房?jī)r(jià)中,，房子土地和建筑成本占50%,，政府稅費(fèi)占20%，開(kāi)發(fā)商占30%,。在土地財(cái)政的現(xiàn)狀下,，要開(kāi)發(fā)商公布成本清單，沒(méi)準(zhǔn)昂貴的土地成本會(huì)
讓人嚇一跳,，盡管公眾早已知曉,，但面對(duì)一大堆具體的數(shù)字，恐怕會(huì)重新燃起對(duì)土地財(cái)政的憤懣,。再說(shuō)了,，除了政府部門(mén)自己向自己開(kāi)刀，又有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商敢公布政府的土地財(cái)政清單呢,？
另外,，在房?jī)r(jià)中，來(lái)自開(kāi)發(fā)商的成本占30%,。這30%中間的“乾坤”可就大了,，比如開(kāi)發(fā)商為了拿到地塊向相關(guān)政府部門(mén)勾兌的錢財(cái)物，以及五花八門(mén)的關(guān)系費(fèi),，把這些隱形成本公諸天下，一則地方官員的貪腐行徑大白于天下，弄不好還要進(jìn)班房,；二則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行賄受賄,，公布房?jī)r(jià)成本不等于自己給自己設(shè)套嗎？精明過(guò)人的開(kāi)發(fā)商可不會(huì)這么干,！
更進(jìn)一步說(shuō),，不同的房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、人力資源和綜合實(shí)力的不同,，開(kāi)發(fā)成本肯定是大不一樣的,，有的企業(yè)利潤(rùn)率要高，有的則要低一些
,，用一個(gè)統(tǒng)一的10%的利潤(rùn)率來(lái)框定房企,，顯然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的搞法，嚴(yán)重違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由競(jìng)爭(zhēng)的原則,，在實(shí)踐中根本無(wú)法推行,。比如在中低端樓盤(pán)上面，開(kāi)發(fā)商追求的利潤(rùn)率肯定要低一些,，對(duì)資金周轉(zhuǎn)率的要求會(huì)高一些,；相反，在高端樓盤(pán)上面,，開(kāi)發(fā)商可能想通過(guò)低周轉(zhuǎn)率換來(lái)利潤(rùn)率的提升,。開(kāi)發(fā)商在不同檔次樓盤(pán)的不同利潤(rùn)率追求，又豈能是政府部門(mén)用10%的利潤(rùn)率一刀切得了的,？
最后,，為了不碰政府規(guī)定的利潤(rùn)紅線，最大的可能是開(kāi)發(fā)商人為抬高各種成本費(fèi)用,，比如營(yíng)銷推廣,、人力成本費(fèi)用等。政府部門(mén)畢竟不是專業(yè)的財(cái)務(wù)專家,，那么多的房地產(chǎn)企業(yè),，政府部門(mén)有限的人力資源如何去防止這些漏洞？不把人累死才怪呢,！問(wèn)題是,，累累也就罷了，可能搞了半天,，還是沒(méi)查出房地產(chǎn)企業(yè)虛報(bào)的“劣跡
”來(lái),，到最后只能讓政策的實(shí)施效果大打折扣。
中國(guó)上市公司輿情中心認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控政策,，需要的是科學(xué)和理性。只有當(dāng)這些政策科學(xué)理性，在實(shí)踐中有推廣的價(jià)值時(shí),，政策才是真正的政策,。否則，政府部門(mén)一頭熱,，調(diào)控政策一大堆,，但由于沒(méi)有科學(xué)性，結(jié)果只能是浪費(fèi)公共資源,，費(fèi)力不討好,。
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