事實(shí)上,,應(yīng)該限制房地產(chǎn)商過分追求高額利潤(rùn),,甚至暴利。因此,,不久前曾有消息稱,,國(guó)家發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,實(shí)施利潤(rùn)率控制,,使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平,。此次陜西省推出全國(guó)首個(gè)商品房限利政策,這種敢于“第一個(gè)吃螃蟹”的精神無疑值得稱道,,顯現(xiàn)出的政策出發(fā)點(diǎn)是好的,。但同時(shí)也要理性地看到,陜西省出臺(tái)的
“限利令”可操作性并不強(qiáng),,最終恐怕會(huì)成為“海市蜃樓”。 “限利令”的核心是:售價(jià)=測(cè)算開發(fā)成本+10%左右的合理利潤(rùn),。但首先,,商品房開發(fā)成本變數(shù)很大,不透明,,有時(shí)是一筆糊涂賬,,或者更像一個(gè)“筐”,什么都可以往里面裝,。這是因?yàn)�,,開發(fā)環(huán)節(jié)的成本完全由開發(fā)商自說自話,沒有相關(guān)機(jī)構(gòu)去監(jiān)測(cè),、核實(shí),。即使當(dāng)前很多地方要求開發(fā)商公開成本,但開發(fā)商卻可以以企業(yè)商業(yè)機(jī)密為由
“大打太極”,,諱莫如深,。在這種情況下,,限定商品房利潤(rùn),沒有太大實(shí)際意義,。商品房成本“迷霧”一日不散,,“利潤(rùn)須控制在10%左右”又有多少可信度和執(zhí)行力呢? 其次,,土地成本不降低,,開發(fā)商恐怕也不會(huì)甘于讓利,不太情愿壓縮自己的利潤(rùn)空間,。房?jī)r(jià)高低不單由開發(fā)商的利潤(rùn)率高低決定,,也與地價(jià)、稅收不無關(guān)系,。近些年來,,開發(fā)商埋怨高地價(jià)使其承擔(dān)了高昂的土地成本,政府則指責(zé)開發(fā)商獲利太豐厚,。每當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被指責(zé)為暴利行業(yè),,或房?jī)r(jià)下降壓力巨大時(shí),開發(fā)商直指土地等獲利更多,。所以,,面對(duì)陜西“限利令”,已有不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑,,地方政府可以先帶頭限定地價(jià),、稅費(fèi)及貸款利息等開發(fā)成本,如此,,控制商品房利潤(rùn)率才更有可行性,。 此外,抑制房?jī)r(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程,,單純打壓開發(fā)商的利潤(rùn)
“奶酪”,,對(duì)開發(fā)商而言,難免會(huì)遇到種種“軟抵制”,。即使“限利令”被強(qiáng)制執(zhí)行,,開發(fā)商恐怕也會(huì)“墻內(nèi)損失墻外補(bǔ)”,為節(jié)約成本而偷工減料,、以次充好,,出現(xiàn)更多的“樓脆脆”、“樓歪歪”,、“樓裂裂”……對(duì)于一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商而言,,如果利潤(rùn)受到嚴(yán)重?cái)D壓或許會(huì)導(dǎo)致其虧損嚴(yán)重、無力負(fù)債,或許會(huì)出現(xiàn)更多的“房跑跑”,。這些對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并沒有益處,。 要想讓商品房“限利令”落到實(shí)處、變得可行,,讓開發(fā)商既有利潤(rùn),,老百姓又能買得起房,同時(shí),,又能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展,,與其人為干預(yù)一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn),不如先從自己頭上“動(dòng)刀”,。一是摒棄對(duì)土地財(cái)政的高度依賴,,杜絕靠賣土地解決財(cái)政;二是做好稅費(fèi)清理,,減輕開發(fā)商和購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),;三是不折不扣地執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策,杜絕“掛羊頭賣狗肉”現(xiàn)象,。 此外,,要進(jìn)一步讓房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化,政府應(yīng)該只做獨(dú)立的第三方,,對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)成本等進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估,,以消除房地產(chǎn)業(yè)中的“黑障”。正如某些專家所言,,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息公開化,、透明化,這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品價(jià)格上,。
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