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陜西近日出臺(tái)調(diào)控新政,，要求商品房利潤(rùn)須控制在10%左右，這是全國(guó)首個(gè)限利政策,。各地要按照土地成本,、開發(fā)成本,、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用,、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù),，測(cè)算出較準(zhǔn)確的開發(fā)成本,，在此基礎(chǔ)上加10%左右的合理利潤(rùn)率，得出房屋最后售價(jià),。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法備案,，也無法取得預(yù)售證。
房產(chǎn)商不該過分追求高額利潤(rùn),，更不能追求暴利,。因此前不久有消息稱，國(guó)家發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，實(shí)施利潤(rùn)率控制,，以使商品房?jī)r(jià)格能保持在合理水平。此番,，陜西省推出全國(guó)首個(gè)商品房限利政策,，這種首吃“螃蟹”的精神無疑值得稱道。但也要理性地看到,，這個(gè)“限利令”缺乏可操作性,，最終恐怕難逃成為海市蜃樓的命運(yùn)。
這個(gè)“限利令”的核心是：售價(jià)＝測(cè)算開發(fā)成本＋10%左右的合理利潤(rùn),。商品房開發(fā)成本變數(shù)很大,、毫不透明,，是一筆糊涂賬，或者成了一個(gè)“框”,，什么都往里面裝,，因?yàn)殚_發(fā)環(huán)節(jié)的成本完全由開發(fā)商自說自話。即使很多地方要求開發(fā)商公開成本,，卻以企業(yè)商業(yè)機(jī)密為由“大打太極”,，諱莫如深；而地方有關(guān)部門也害怕房地產(chǎn)開發(fā)的“隱性成本”曝光而投鼠忌器,，不敢較真,。在這些情況下規(guī)定利潤(rùn)，沒有多大實(shí)際意義,。商品房成本“迷霧”一日不散,，利潤(rùn)須控制在10%左右又有多少可信度和執(zhí)行力呢？
事實(shí)上,，政府不降低開發(fā)商的土地成本,，開發(fā)商恐怕不會(huì)“獨(dú)善其身”，也就不太情愿壓縮自己的利潤(rùn)空間,。房?jī)r(jià)高低不單由開發(fā)商的利潤(rùn)率決定,，也與政府地價(jià)、稅收不無關(guān)系,。這些年，開發(fā)商埋怨政府的高地價(jià)使其承擔(dān)了高昂的土地成本,，政府則指責(zé)開發(fā)商獲利太豐厚,。每當(dāng)房地產(chǎn)被指責(zé)暴利，或房?jī)r(jià)下降壓力巨大時(shí),，開發(fā)商直指“政府拿走更多”,。所以，面對(duì)陜西“限利令”,，已有不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑說,，政府為何不帶頭限定地價(jià)、稅費(fèi)及貸款利息等開發(fā)成本,？
制定房?jī)r(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程,，單純打壓開發(fā)商的利潤(rùn)“奶酪”，對(duì)開發(fā)商而言未免不公平,，會(huì)遇到種種“軟抵制”,。即使“限利令”被強(qiáng)制執(zhí)行，開發(fā)商恐怕也會(huì)“墻內(nèi)損失墻外補(bǔ)”,，為節(jié)約成本而偷工減料,、以次充好,，出現(xiàn)更多的“樓脆脆”、“樓歪歪”,、“樓裂裂”,、“樓倒倒”。一些實(shí)力小的房企利潤(rùn)如受到嚴(yán)重?cái)D壓而虧損嚴(yán)重,、無力負(fù)債,，難免會(huì)出現(xiàn)更多的“房跑跑”。這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并不利,。
要想讓商品房“限利令”落到實(shí)處,、變得可行，讓開發(fā)商既有利潤(rùn),，老百姓又能買得起,，政府也能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，與其人為干預(yù)一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn),，政府不如先從自己頭上動(dòng)刀,。一是摒棄對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，一味靠賣土地吃飯,，實(shí)際上是在飲鴆止渴,；二是做好稅費(fèi)清理，減輕開發(fā)商和購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),；三是不折不扣地執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策,，而不是“掛羊頭賣狗肉”。
此外,，要進(jìn)一步讓房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化,，力爭(zhēng)不久的將來政府只做獨(dú)立的第三方，而不是與房地產(chǎn)市場(chǎng)藕斷絲連,，既賣地又調(diào)控,。這一步可能路途遙遠(yuǎn)，但目前至少能引入第三方,，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)成本等進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估,，以消除房地產(chǎn)業(yè)中的“黑障”。正如專家所言,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息公開化,、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品價(jià)格上,。不然,，商品房“限利令”仍然是“逗你玩”。
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