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近日,，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知,，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間,、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右,。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證,。
盡管高房價已成為時代癥結(jié),，但陜西這一旨在防止房價反彈的房產(chǎn)新政并未收到期望中的一致好評。人們有太多理由懷疑它的可行性：如房產(chǎn)利潤控制在10%左右是建立在開發(fā)成本之上,，而開發(fā)成本牽涉到多種復(fù)雜因素,，如何規(guī)避成本測算中的彈性，調(diào)控退出之后如何保證房價不反彈等等,。
上述質(zhì)疑只是針對這項新政的技術(shù)性追問,。而與政策效果如何實現(xiàn)相比，其預(yù)設(shè)前提更值得關(guān)注,。拿房地產(chǎn)利潤作為調(diào)控的指標之一,，其一個認知基礎(chǔ)就是，房地產(chǎn)的利潤率決定或至少相當程度上左右了房價的高低,。但現(xiàn)實恐怕并非如此,。雖然有大量的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)的平均利潤率可能在30%以上,，但即便將利潤率拉低到10%,，也不能說明這樣的房價即是“合理回歸”。房價合理與否,，顯然不能以房產(chǎn)商的利潤來衡量,，其根本上還是開發(fā)成本問題。
關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)成本,，有數(shù)據(jù)表明,，一般而言“土地成本占30%，稅費占10%”,，而恰好這部分生產(chǎn)要素的話語權(quán)掌握在政府手中,。言下之意，這部分成本是很難通過市場調(diào)節(jié)進行縮減的。這種情況下,，將房地產(chǎn)利潤調(diào)至10%左右,，并非直接從成本源頭去減房價——一方面減價空間較小，另一方面,，很可能單純變?yōu)閷Ψ康禺a(chǎn)商的打壓,，這對于整個行業(yè)的長遠發(fā)展并不利。
促使房價合理回歸只是宏觀調(diào)控的目的之一,，推動房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展同樣是目的,。然而，土地等占據(jù)成本大頭的生產(chǎn)要素仍未納入市場化軌道,，使得目前的調(diào)控并不能從根本上推動房價的合理回歸,；但巨大剛需的存在，房產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)節(jié)的市場化作用非常大,，房價已不再完全取決于消費性市場,，而是摻雜了炒房等投資性泡沫。這種非市場因素與市場因素的結(jié)合,，成為高房價的重要推手，也是房產(chǎn)行業(yè)的不健康表現(xiàn),。這說明,，提升房產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)要素的市場化程度，減少行政壟斷市場的作用空間,，直接關(guān)系到房產(chǎn)市場正常機理的恢復(fù)和調(diào)控目標的實現(xiàn),。
與一些地方試圖對房價宏觀調(diào)控的變相松綁相反，陜西的新政是在宏觀調(diào)控的大帽子下自我加碼,，甚至由于前不久國家下放了住房預(yù)售行政審批權(quán),，還為其更好執(zhí)行提供了輔助性的政策依據(jù)。有媒體將這種做法與美國等國家的利潤控制法相提并論,，其實是有失偏頗,，需知國外的“調(diào)控”是建立在房產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)要素完全市場化的基礎(chǔ)之上，政府只是獨立的第三方,。在我國,，生產(chǎn)要素的非全部徹底市場化，地方政府利益與房產(chǎn)行業(yè)緊密相連,。所以,，這種調(diào)控的利益指向仍有待平衡。
此輪房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年,，但房價卻仍有待“合理回歸”,，其中一個顯性原因就是，相關(guān)調(diào)控舉措都較少涉及占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地成本和稅費這一塊。一些調(diào)控手段只能表現(xiàn)為對于房產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控,，隨著調(diào)控的深入,，改革的增益空間趨于緩和，而要想達到更顯著的效果,，政府又要以行政的方式再進行加碼……如此,，形成一個難以走出的循環(huán)。而解決的鑰匙,，在于調(diào)控能否從根本上觸及房產(chǎn)開發(fā)的行政壟斷市場,。
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