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日前有關(guān)媒體報(bào)道了杭州市設(shè)定土地成交溢價(jià)率的辦法,，其中規(guī)定，未來杭州土地市場(chǎng)進(jìn)行土地拍賣時(shí),，當(dāng)成交溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí),，將會(huì)采取調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià),，開始競(jìng)投配建安置用房或保障性住房來緩解土地成交價(jià)格的上漲,。可以看到,，限制高地價(jià)從而緩解高房?jī)r(jià)是政府出臺(tái)該項(xiàng)辦法的初衷,，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，要想抑制房?jī)r(jià)泡沫不單單是地價(jià)能影響的,，只有多管齊下才能有效緩解房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì),。
此次杭州市出臺(tái)的抑地價(jià)的方法，出發(fā)點(diǎn)是好的,，而且從具體實(shí)施看,，政府也設(shè)立了一個(gè)競(jìng)價(jià)梯度，即超出49%部分需配套保障房,，這在一定程度上可以抑制土地市場(chǎng)的非理性行為,，通過增加開發(fā)商的建設(shè)成本從而使其更加理性，降低投資沖動(dòng),。但是是否通過抑制地價(jià)就能更好的保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展呢,？可能不盡然。雖然地價(jià),、房?jī)r(jià)有著非常緊密的聯(lián)系,，但在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)高度金融化的情況下，單憑抑制地價(jià)可能不會(huì)較好地解決高房?jī)r(jià)問題,。
從中國(guó)近十年來土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)看,，二者高度相關(guān),，且基本處于同期變動(dòng)的趨勢(shì)，地價(jià)占比過高從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高也是市場(chǎng)普遍接受的觀點(diǎn),。雖然從成本的角度看,，這一觀點(diǎn)并無瑕疵，但是放到市場(chǎng)交易中去,，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全等同,，在土地市場(chǎng)的交易中政府主導(dǎo)的作用更強(qiáng)，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)商或者說非行政因素的作用稍強(qiáng),，這就體現(xiàn)出市場(chǎng)交易的力量,。供給的動(dòng)態(tài)狀況和不同開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷策略，在一定程度上會(huì)影響著短期房?jī)r(jià)的變化,，因此在地價(jià)之外還有市場(chǎng)因素起作用,。
在成熟的市場(chǎng)中，市場(chǎng)的作用是強(qiáng)大的,，供給雙方可以通過信息共享來降低交易成本,，中國(guó)目前的地產(chǎn)市場(chǎng)還有很多不完善的地方，尤其是行政力量過于強(qiáng)大,，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制扭曲,，市場(chǎng)內(nèi)在穩(wěn)定器的作用非常有限，對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體的行為動(dòng)機(jī)判別也需要進(jìn)一步加強(qiáng),。因此,，即使控制了成本的因素即地價(jià)，由于市場(chǎng)的原因,，房?jī)r(jià)并不一定會(huì)有效地得到抑制,，這一點(diǎn)從日本廣場(chǎng)協(xié)議后地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可以得到佐證。
要想更好地達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果,，除了行政的手段,，可以更多考慮優(yōu)化機(jī)制、疏通財(cái)稅措施的方法來建立長(zhǎng)效機(jī)制,。同時(shí)可以更多地從供給角度出發(fā),，加快土地的供應(yīng)，通過“量”的方法,，而不是單單以“價(jià)”的方式來實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行,。
具體來看，在優(yōu)化機(jī)制方面,，可以進(jìn)一步加大市場(chǎng)主體,，尤其是開發(fā)商的主動(dòng)性；在供求方面出臺(tái)更多的滿足不同層次和要求的交易機(jī)制,，如差別化的稅收,、保障及資金安排等,，這樣可以更好地培育不同層次的地產(chǎn)市場(chǎng)；在財(cái)稅措施上,，進(jìn)一步履行累計(jì)稅收的原則,，同時(shí)細(xì)化累進(jìn)稅率，在執(zhí)行中嚴(yán)格征收,，從而起到稅收穩(wěn)定市場(chǎng)的作用；在短期措施上,，可以通過加大供應(yīng),，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施，來緩解土地市場(chǎng)的“饑渴癥”,；在土地市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)方面,，應(yīng)進(jìn)行更多的一體化、互動(dòng)式安排,，減少不同市場(chǎng)之間的交易摩擦,。
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