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日前有關(guān)媒體報道了杭州市設(shè)定土地成交溢價率的辦法，其中規(guī)定，未來杭州土地市場進行土地拍賣時,，當(dāng)成交溢價率達到49%時,，將會采取調(diào)整競價方式,，即鎖定地價，開始競投配建安置用房或保障性住房來緩解土地成交價格的上漲。可以看到,，限制高地價從而緩解高房價是政府出臺該項辦法的初衷，但在當(dāng)前市場環(huán)境下,，要想抑制房價泡沫不單單是地價能影響的,，只有多管齊下才能有效緩解房價上漲態(tài)勢。
此次杭州市出臺的抑地價的方法,，出發(fā)點是好的,，而且從具體實施看，政府也設(shè)立了一個競價梯度,，即超出49%部分需配套保障房，這在一定程度上可以抑制土地市場的非理性行為,，通過增加開發(fā)商的建設(shè)成本從而使其更加理性,，降低投資沖動。但是是否通過抑制地價就能更好的保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展呢,？可能不盡然,。雖然地價、房價有著非常緊密的聯(lián)系,，但在當(dāng)前地產(chǎn)市場高度金融化的情況下,，單憑抑制地價可能不會較好地解決高房價問題。
從中國近十年來土地價格和房地產(chǎn)價格的走勢看,，二者高度相關(guān),，且基本處于同期變動的趨勢，地價占比過高從而導(dǎo)致房價過高也是市場普遍接受的觀點,。雖然從成本的角度看,，這一觀點并無瑕疵，但是放到市場交易中去,，土地市場和房地產(chǎn)市場并非完全等同,，在土地市場的交易中政府主導(dǎo)的作用更強，而在房地產(chǎn)市場中開發(fā)商或者說非行政因素的作用稍強,，這就體現(xiàn)出市場交易的力量,。供給的動態(tài)狀況和不同開發(fā)企業(yè)的營銷策略，在一定程度上會影響著短期房價的變化，因此在地價之外還有市場因素起作用,。
在成熟的市場中,，市場的作用是強大的，供給雙方可以通過信息共享來降低交易成本,，中國目前的地產(chǎn)市場還有很多不完善的地方,，尤其是行政力量過于強大，導(dǎo)致市場機制扭曲,，市場內(nèi)在穩(wěn)定器的作用非常有限,，對于地產(chǎn)市場的交易主體的行為動機判別也需要進一步加強。因此,，即使控制了成本的因素即地價,，由于市場的原因，房價并不一定會有效地得到抑制,，這一點從日本廣場協(xié)議后地產(chǎn)市場的泡沫可以得到佐證,。
要想更好地達到房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，除了行政的手段,，可以更多考慮優(yōu)化機制,、疏通財稅措施的方法來建立長效機制。同時可以更多地從供給角度出發(fā),，加快土地的供應(yīng),，通過“量”的方法，而不是單單以“價”的方式來實現(xiàn)地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行,。
具體來看,，在優(yōu)化機制方面，可以進一步加大市場主體,，尤其是開發(fā)商的主動性,；在供求方面出臺更多的滿足不同層次和要求的交易機制，如差別化的稅收,、保障及資金安排等,，這樣可以更好地培育不同層次的地產(chǎn)市場；在財稅措施上,，進一步履行累計稅收的原則,，同時細化累進稅率，在執(zhí)行中嚴格征收,，從而起到稅收穩(wěn)定市場的作用,；在短期措施上，可以通過加大供應(yīng),，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施,，來緩解土地市場的“饑渴癥”,；在土地市場和地產(chǎn)市場的聯(lián)動方面，應(yīng)進行更多的一體化,、互動式安排,，減少不同市場之間的交易摩擦。
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