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日前有關媒體報道了杭州市設定土地成交溢價率的辦法，其中規(guī)定,，未來杭州土地市場進行土地拍賣時,，當成交溢價率達到49%時，將會采取調整競價方式,，即鎖定地價,，開始競投配建安置用房或保障性住房來緩解土地成交價格的上漲�,？梢钥吹�,，限制高地價從而緩解高房價是政府出臺該項辦法的初衷,，但在當前市場環(huán)境下，要想抑制房價泡沫不單單是地價能影響的,，只有多管齊下才能有效緩解房價上漲態(tài)勢,。
此次杭州市出臺的抑地價的方法，出發(fā)點是好的,，而且從具體實施看,，政府也設立了一個競價梯度，即超出49%部分需配套保障房,，這在一定程度上可以抑制土地市場的非理性行為,，通過增加開發(fā)商的建設成本從而使其更加理性，降低投資沖動,。但是是否通過抑制地價就能更好的保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展呢,？可能不盡然。雖然地價,、房價有著非常緊密的聯(lián)系,，但在當前地產(chǎn)市場高度金融化的情況下，單憑抑制地價可能不會較好地解決高房價問題,。
從中國近十年來土地價格和房地產(chǎn)價格的走勢看,，二者高度相關，且基本處于同期變動的趨勢,，地價占比過高從而導致房價過高也是市場普遍接受的觀點,。雖然從成本的角度看，這一觀點并無瑕疵,，但是放到市場交易中去,，土地市場和房地產(chǎn)市場并非完全等同，在土地市場的交易中政府主導的作用更強,，而在房地產(chǎn)市場中開發(fā)商或者說非行政因素的作用稍強,，這就體現(xiàn)出市場交易的力量。供給的動態(tài)狀況和不同開發(fā)企業(yè)的營銷策略,，在一定程度上會影響著短期房價的變化,，因此在地價之外還有市場因素起作用。
在成熟的市場中,，市場的作用是強大的,，供給雙方可以通過信息共享來降低交易成本，中國目前的地產(chǎn)市場還有很多不完善的地方,，尤其是行政力量過于強大,，導致市場機制扭曲，市場內在穩(wěn)定器的作用非常有限,，對于地產(chǎn)市場的交易主體的行為動機判別也需要進一步加強,。因此,，即使控制了成本的因素即地價，由于市場的原因,，房價并不一定會有效地得到抑制,，這一點從日本廣場協(xié)議后地產(chǎn)市場的泡沫可以得到佐證。
要想更好地達到房地產(chǎn)市場的調控效果,，除了行政的手段，可以更多考慮優(yōu)化機制,、疏通財稅措施的方法來建立長效機制,。同時可以更多地從供給角度出發(fā)，加快土地的供應,，通過“量”的方法,，而不是單單以“價”的方式來實現(xiàn)地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
具體來看,，在優(yōu)化機制方面,，可以進一步加大市場主體，尤其是開發(fā)商的主動性,；在供求方面出臺更多的滿足不同層次和要求的交易機制,，如差別化的稅收、保障及資金安排等,，這樣可以更好地培育不同層次的地產(chǎn)市場,；在財稅措施上，進一步履行累計稅收的原則,，同時細化累進稅率,，在執(zhí)行中嚴格征收，從而起到稅收穩(wěn)定市場的作用,；在短期措施上,，可以通過加大供應，優(yōu)化供應結構的措施,，來緩解土地市場的“饑渴癥”,；在土地市場和地產(chǎn)市場的聯(lián)動方面，應進行更多的一體化,、互動式安排,，減少不同市場之間的交易摩擦。
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