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“如果在城市的每一個中心區(qū)內(nèi),，都能實現(xiàn)更多人的集中居住和集中就業(yè),，上下班的車更少，大塊綠地更多，一切會更加美好”,。這是地產(chǎn)“大佬”馮侖日前提出的城市住房發(fā)展目標,。盡管馮侖的立體城市試驗更多體現(xiàn)的是其個人房地產(chǎn)投資的模式或夢想,，這也是時下生活在大城市的人都想解決的問題,。
我國持續(xù)幾十年的高速城市化進程已經(jīng)讓大中城市不堪負重。但是,，新加坡的國土面積只有北京兩個行政區(qū)那么大,，人口密度也僅次于香港，但在空氣,、交通,、環(huán)境、衛(wèi)生等方面遠遠優(yōu)于中國任何一個大中城市,，而且它還有三分之一的國土面積完全沒有用于城市建設(shè),。同樣，也可以拿我國香港地區(qū)來做類似對比,。所以,，中國的“城市病”也并非一定是城市化過快惹的禍。
從本質(zhì)上講,，我國“城市病”的產(chǎn)生是城市化快速推進徒有其表(即土地城市化)而缺少城市化內(nèi)核(即公共服務(wù)均等化)的結(jié)果,，由于城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趕不上城市化外延擴張的速度，居住在城市中心區(qū)周邊(新區(qū))居民紛紛追逐主要分布在中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)和稀缺的公共服務(wù)設(shè)施,。我國城市化率從1990年的18.9%上升到2011年的51%,，年均增長1.6個百分點，這一速度是日本快速城市化時期的兩倍,，是美國1840-1970年間平均城市化率增速的3-4倍,。
縱觀世界各國城市化的進程,，在城市面積擴張快速的時期，公共服務(wù)設(shè)施追不上城市面積擴張普遍存在,。美國和西歐自上世紀80年代以來出現(xiàn)了大城市復(fù)活(或稱逆城市化)和城郊萎縮的現(xiàn)象,，主要原因就是越來越嚴重的公共交通問題、就業(yè)機會分布的不均衡和中心區(qū)居住環(huán)境改善,。根據(jù)2000年的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，除了底特律人口仍在下降,，美國紐約,、波士頓、芝加哥,、舊金山等幾個大城市的人口都超過了1970年的人口規(guī)模,，超過幅度在3%-17%。
某種程度上,，我國城市的擴張盡管有疏散城區(qū)密集人口的城市化力量推動,，但近年來逐漸演變?yōu)榻鉀Q地方政府投資資金缺口的融資安排，即地方政府通過土地招拍掛來獲得基建投資資本金,，以土地入股實現(xiàn)招商引資,，而本應(yīng)當與城市化同步推進的公共服務(wù)設(shè)施供應(yīng)沒有受到足夠重視。目前,，各主要城市大規(guī)模新增的路網(wǎng)將主城區(qū)與郊區(qū)和新城聯(lián)系起來,，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療,、就業(yè),、公共安全等資源依舊集中于城市中心區(qū)。同時,，郊區(qū)或新區(qū)的商業(yè)氛圍,、社區(qū)成熟度也不可能在短時間內(nèi)培育起來，而開發(fā)商在郊區(qū)和新城的開發(fā)項目所宣傳的公共服務(wù)配套也大多名不副實,，更多是為獲得賣點的噱頭,。當大家都在追逐中心城區(qū)的就業(yè)、教育,、醫(yī)療,、商業(yè)等稀缺的公共資源時，交通擁擠,、上學困難,、就醫(yī)昂貴等問題也就越來越嚴重。
改革開放以來,，我國城市化進程的推進非常不平衡,，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),、省會城市獲得的資源(投資資金、傾斜政策,、就業(yè)機會,、公共服務(wù)等)要遠遠多于其他地區(qū)和城市，這些地區(qū)的城市化速度更快,。未來一段時間,，我國經(jīng)濟增速將臺階式下移，土地外延式擴張的城市化受到的制約也越來越大,�,！翱耧j”了20多年的城市化將進入低速增長期，但是城市化推進不平衡的趨勢難以改變,。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)(城市)和省會城市的吸引力仍舊會遠遠大于其他地區(qū)和城市,，城市化速度會高于其他地區(qū)和城市。
城市化模式的變化會影響房地產(chǎn)市場的格局,。房改以來,，超常規(guī)發(fā)展了近15年的我國房地產(chǎn)市場將在未來進入低速增長期，甚至一些沒有得到有效需求支撐的二三線,、三四線城市的房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)擠泡沫的問題,，但經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)(城市)和省會城市的住房需求仍處于快速上升的階段。值得注意的是,，地方政府以往通過更多地建設(shè)公共交通來緩解交通擁擠的模式也將越來越受到土地,、資金、規(guī)劃和拆遷等因素的制約,，從而,，這些地區(qū)的“城市病”難以緩解，房價也將總體上處于上漲的階段,，城市中心區(qū)的房價將上漲得更快,。
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