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“如果在城市的每一個(gè)中心區(qū)內(nèi),，都能實(shí)現(xiàn)更多人的集中居住和集中就業(yè)，上下班的車更少,，大塊綠地更多,，一切會(huì)更加美好”。這是地產(chǎn)“大佬”馮侖日前提出的城市住房發(fā)展目標(biāo),。盡管馮侖的立體城市試驗(yàn)更多體現(xiàn)的是其個(gè)人房地產(chǎn)投資的模式或夢(mèng)想,，這也是時(shí)下生活在大城市的人都想解決的問(wèn)題。
我國(guó)持續(xù)幾十年的高速城市化進(jìn)程已經(jīng)讓大中城市不堪負(fù)重,。但是,，新加坡的國(guó)土面積只有北京兩個(gè)行政區(qū)那么大，人口密度也僅次于香港,，但在空氣,、交通、環(huán)境,、衛(wèi)生等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于中國(guó)任何一個(gè)大中城市,，而且它還有三分之一的國(guó)土面積完全沒(méi)有用于城市建設(shè)。同樣,，也可以拿我國(guó)香港地區(qū)來(lái)做類似對(duì)比,。所以，中國(guó)的“城市病”也并非一定是城市化過(guò)快惹的禍,。
從本質(zhì)上講,，我國(guó)“城市病”的產(chǎn)生是城市化快速推進(jìn)徒有其表(即土地城市化)而缺少城市化內(nèi)核(即公共服務(wù)均等化)的結(jié)果，由于城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趕不上城市化外延擴(kuò)張的速度,，居住在城市中心區(qū)周邊(新區(qū))居民紛紛追逐主要分布在中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)和稀缺的公共服務(wù)設(shè)施,。我國(guó)城市化率從1990年的18.9%上升到2011年的51%，年均增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn),，這一速度是日本快速城市化時(shí)期的兩倍,，是美國(guó)1840-1970年間平均城市化率增速的3-4倍。
縱觀世界各國(guó)城市化的進(jìn)程,，在城市面積擴(kuò)張快速的時(shí)期,，公共服務(wù)設(shè)施追不上城市面積擴(kuò)張普遍存在。美國(guó)和西歐自上世紀(jì)80年代以來(lái)出現(xiàn)了大城市復(fù)活(或稱逆城市化)和城郊萎縮的現(xiàn)象,，主要原因就是越來(lái)越嚴(yán)重的公共交通問(wèn)題,、就業(yè)機(jī)會(huì)分布的不均衡和中心區(qū)居住環(huán)境改善。根據(jù)2000年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除了底特律人口仍在下降,，美國(guó)紐約,、波士頓、芝加哥,、舊金山等幾個(gè)大城市的人口都超過(guò)了1970年的人口規(guī)模,，超過(guò)幅度在3%-17%。
某種程度上,，我國(guó)城市的擴(kuò)張盡管有疏散城區(qū)密集人口的城市化力量推動(dòng),，但近年來(lái)逐漸演變?yōu)榻鉀Q地方政府投資資金缺口的融資安排，即地方政府通過(guò)土地招拍掛來(lái)獲得基建投資資本金,，以土地入股實(shí)現(xiàn)招商引資,，而本應(yīng)當(dāng)與城市化同步推進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施供應(yīng)沒(méi)有受到足夠重視。目前,，各主要城市大規(guī)模新增的路網(wǎng)將主城區(qū)與郊區(qū)和新城聯(lián)系起來(lái),，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療,、就業(yè),、公共安全等資源依舊集中于城市中心區(qū)。同時(shí),，郊區(qū)或新區(qū)的商業(yè)氛圍,、社區(qū)成熟度也不可能在短時(shí)間內(nèi)培育起來(lái)，而開發(fā)商在郊區(qū)和新城的開發(fā)項(xiàng)目所宣傳的公共服務(wù)配套也大多名不副實(shí),，更多是為獲得賣點(diǎn)的噱頭,。當(dāng)大家都在追逐中心城區(qū)的就業(yè),、教育,、醫(yī)療、商業(yè)等稀缺的公共資源時(shí),，交通擁擠,、上學(xué)困難、就醫(yī)昂貴等問(wèn)題也就越來(lái)越嚴(yán)重,。
改革開放以來(lái),，我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)非常不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),、省會(huì)城市獲得的資源(投資資金,、傾斜政策、就業(yè)機(jī)會(huì),、公共服務(wù)等)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他地區(qū)和城市,，這些地區(qū)的城市化速度更快。未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將臺(tái)階式下移,，土地外延式擴(kuò)張的城市化受到的制約也越來(lái)越大,。“狂飆”了20多年的城市化將進(jìn)入低速增長(zhǎng)期,，但是城市化推進(jìn)不平衡的趨勢(shì)難以改變,。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(城市)和省會(huì)城市的吸引力仍舊會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他地區(qū)和城市，城市化速度會(huì)高于其他地區(qū)和城市,。
城市化模式的變化會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局,。房改以來(lái)，超常規(guī)發(fā)展了近15年的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)進(jìn)入低速增長(zhǎng)期,，甚至一些沒(méi)有得到有效需求支撐的二三線,、三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)擠泡沫的問(wèn)題，但經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(城市)和省會(huì)城市的住房需求仍處于快速上升的階段,。值得注意的是,，地方政府以往通過(guò)更多地建設(shè)公共交通來(lái)緩解交通擁擠的模式也將越來(lái)越受到土地、資金,、規(guī)劃和拆遷等因素的制約,，從而，這些地區(qū)的“城市病”難以緩解,，房?jī)r(jià)也將總體上處于上漲的階段,，城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)將上漲得更快。
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