近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上透露,,該省全面實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,,并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。消息一出,再度引發(fā)各界對商品房預(yù)售制度的討論,。
我們看到,,十幾年來中國住房市場之所以能夠快速發(fā)展與繁榮,,就在于兩金融工具的創(chuàng)新,。一是住房預(yù)售制度;二是住房按揭貸款,。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿,。
可以說,在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期,,住房預(yù)售制度的設(shè)立,,目的為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),,降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻,鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn),,增加更多的住房供給,,以保證中國的住房制度改革得以成功,。
但從十幾年的實踐經(jīng)驗來看,,由于中國住房預(yù)售制度是采取選擇性學(xué)習(xí)引進(jìn),從而是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機制,,即該制度運行風(fēng)險只是購買住房者,、銀行等單邊承擔(dān),房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔(dān)該制度運行的任何風(fēng)險,。
因此,,改善現(xiàn)有的住房預(yù)售制度是當(dāng)務(wù)之急�,?梢哉f,,山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點,是取消或改進(jìn)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式,。新的住房銷售制度試行,,對當(dāng)前住房市場的影響不可小視。
首先,,它意味著住房預(yù)售制度將面臨重大的改革,。當(dāng)現(xiàn)房銷售試點取得經(jīng)驗之后,國內(nèi)住房預(yù)售制度不僅會改進(jìn),,而且會重新定位,、重新界定其功能及設(shè)立住房預(yù)售制的新機制,從而改變當(dāng)前住房預(yù)售制的單邊風(fēng)險承擔(dān)機制,。
其次,,中國住房市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中得到很快的發(fā)展與壯大,,其對銀行資金依賴程度越來越低,。因此,對于這些企業(yè)來說,,住房現(xiàn)房銷售不會對它們造成多大的資金壓力,;對于那些進(jìn)入的小企業(yè),則可以通過這種制度改變強化市場競爭,,從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,。
第三,住房現(xiàn)房銷售試點可以降低購買住房的多重風(fēng)險,。比如,,降低住房產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險,,購買者可以直接判斷購買住房質(zhì)量以及房價調(diào)整的風(fēng)險。當(dāng)房價上漲時,,住房預(yù)售制對購買住房者有利,,但房價下跌,房價調(diào)整的風(fēng)險都會暴露出來,,最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預(yù)售后房價下跌有關(guān),。住房市場的風(fēng)險分擔(dān)開始平衡。
第四,,住房現(xiàn)房銷售不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰,,從而使得沒有資金實力的企業(yè)難以進(jìn)入市場,而且也會改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式,,減少房地產(chǎn)企業(yè)對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價,,促進(jìn)住房市場價格回歸理性。