近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上透露,，該省全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。消息一出,，再度引發(fā)各界對商品房預(yù)售制度的討論,。
我們看到，十幾年來中國住房市場之所以能夠快速發(fā)展與繁榮,，就在于兩金融工具的創(chuàng)新,。一是住房預(yù)售制度；二是住房按揭貸款,。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿,。
可以說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期,，住房預(yù)售制度的設(shè)立,，目的為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻,，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn),，增加更多的住房供給，以保證中國的住房制度改革得以成功,。
但從十幾年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看,，由于中國住房預(yù)售制度是采取選擇性學(xué)習(xí)引進(jìn),，從而是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，即該制度運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)只是購買住房者,、銀行等單邊承擔(dān),，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔(dān)該制度運(yùn)行的任何風(fēng)險(xiǎn)。
因此,，改善現(xiàn)有的住房預(yù)售制度是當(dāng)務(wù)之急,。可以說,，山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點(diǎn),，是取消或改進(jìn)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行,，對當(dāng)前住房市場的影響不可小視,。
首先，它意味著住房預(yù)售制度將面臨重大的改革,。當(dāng)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)之后,，國內(nèi)住房預(yù)售制度不僅會改進(jìn)，而且會重新定位,、重新界定其功能及設(shè)立住房預(yù)售制的新機(jī)制,，從而改變當(dāng)前住房預(yù)售制的單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。
其次,，中國住房市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展,，房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中得到很快的發(fā)展與壯大，其對銀行資金依賴程度越來越低,。因此,，對于這些企業(yè)來說，住房現(xiàn)房銷售不會對它們造成多大的資金壓力,；對于那些進(jìn)入的小企業(yè),，則可以通過這種制度改變強(qiáng)化市場競爭，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,。
第三,，住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)可以降低購買住房的多重風(fēng)險(xiǎn)。比如,，降低住房產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),，購買者可以直接判斷購買住房質(zhì)量以及房價調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房價上漲時,，住房預(yù)售制對購買住房者有利,，但房價下跌，房價調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)都會暴露出來,，最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預(yù)售后房價下跌有關(guān),。住房市場的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)開始平衡,。
第四，住房現(xiàn)房銷售不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰,，從而使得沒有資金實(shí)力的企業(yè)難以進(jìn)入市場,，而且也會改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價,，促進(jìn)住房市場價格回歸理性,。