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山東將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法,，開(kāi)展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn),。分析人士認(rèn)為,，這意味著商品房預(yù)售制度將迎來(lái)變局,，雖然目前只在有限范圍內(nèi)試點(diǎn),，影響也會(huì)有限,，但如果未來(lái)形成趨勢(shì)，無(wú)疑將對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈產(chǎn)生撼動(dòng),。隨著調(diào)控觸及開(kāi)發(fā)商“切身之痛”,，各方博弈加劇，樓市調(diào)控步入深水區(qū),。
這是自本月初“取消預(yù)售制”消息傳出并造成市場(chǎng)震蕩后,，又一次傳出與預(yù)售制度有關(guān)的消息。由于預(yù)售制度改變將直接影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈,，其試點(diǎn)對(duì)樓市調(diào)控的意義尤為重大,。
商品房預(yù)售制度始于1994年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，目的是降低企業(yè)資金門檻,，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售,。按照該法律規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng),，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),。2010年，住建部出臺(tái)文件,，對(duì)這一制度進(jìn)行規(guī)范,。
作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)基本制度，預(yù)售制對(duì)開(kāi)發(fā)商的重要性究竟有多大,？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元,，其中定金及預(yù)收款12750億元,，占比超過(guò)25%。這就不難理解,，為什么在本月初傳出預(yù)售制度調(diào)整的消息后,，開(kāi)發(fā)商幾乎異口同聲地表示反對(duì)。
分析人士認(rèn)為,，在樓市調(diào)控持續(xù)深入,，房企資金渠道缺乏的情況下，加強(qiáng)預(yù)售資金管理甚至微調(diào)預(yù)售制度仍然很有必要,。進(jìn)入8月以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和交易金額持續(xù)保持高位，強(qiáng)化預(yù)售制度管理,，不僅有助于銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范,，同時(shí)也避免開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金,，侵害購(gòu)房者利益。
當(dāng)前,，全國(guó)絕大部分新建商品房以期房形式進(jìn)行銷售,，在這種銷售模式中，信息公開(kāi),、明碼標(biāo)價(jià),、一房一價(jià)等較繁瑣的預(yù)售要求，以及商品房項(xiàng)目較分散的布局,，正使得預(yù)售制度面臨監(jiān)管難的困境,。同時(shí)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不佳,，在期房銷售中,，處于弱勢(shì)一方的購(gòu)房者則要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí),，與預(yù)售制度伴生的期房銷售模式,，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷售價(jià)格相對(duì)不高,、投資收益較高,，不少投機(jī)投資性購(gòu)房者通過(guò)期房交易來(lái)獲取利益。相比之下,，現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值較穩(wěn)定,，價(jià)格波動(dòng)較小。因此,，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售無(wú)疑是有益嘗試,。
事實(shí)上，山東試點(diǎn)并未從根本上“撼動(dòng)”預(yù)售制度,，對(duì)市場(chǎng)和房企資金面的影響不大,。但啟動(dòng)這一試點(diǎn)，具有積極意義,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示,，正密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，會(huì)同和配合有關(guān)部門,，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控的政策措施,。而預(yù)售制的調(diào)整，與其他多項(xiàng)長(zhǎng)效手段的醞釀,，將是實(shí)現(xiàn)本輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要一步,。無(wú)疑,，試點(diǎn)邁出的只是一小步，卻是深化樓市調(diào)控的一大步。
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