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不久前，一則“北京將取消商品房預(yù)售制”的傳言，嚇得房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)罕見暴跌,。盡管最后證明傳言只是捕風(fēng)捉影,，但筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制應(yīng)該加快改革的步伐,。
目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中,，依靠預(yù)售獲得的銷售回款，普遍占25%以上,。一旦預(yù)售制取消,，就會突然切斷企業(yè)一條重要的資金來源，并且有可能導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目資金鏈斷裂,，引發(fā)房地產(chǎn)市場大震動,，這也正是傳言導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌的原因。
在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期,，預(yù)售制降低了企業(yè)的資金門檻,，短期內(nèi)增加了商品房供應(yīng)，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮,。隨著市場的快速發(fā)展,，預(yù)售制的先天不足也不斷暴露。房屋沒有建成就銷售,，為一些開發(fā)商虛假宣傳提供了條件,。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也通過預(yù)售轉(zhuǎn)移給了購房人和銀行。市場向好時(shí),，許多開發(fā)商借預(yù)售之便,，捂盤惜售，哄抬房價(jià),。即便市場出現(xiàn)波動,，開發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷的動力,，一定程度上造成了近年來房價(jià)“緩跌急漲”的局面。
因此,，從長遠(yuǎn)看,，取消預(yù)售，實(shí)施全現(xiàn)房銷售,，應(yīng)該是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大勢所趨,。一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會促使開發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子,，提升品質(zhì)和質(zhì)量,。資金壓力會讓開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，加快銷售回籠資金,，努力增加有效供應(yīng),。當(dāng)然，現(xiàn)房銷售最重要的是購房者的利益得到更大的保護(hù),，人們可以買看得見,、摸得著的現(xiàn)房，免去了期房交付時(shí)可能發(fā)生的糾紛,，降低了質(zhì)量和購房資金的風(fēng)險(xiǎn),。
盡管是大勢所趨，但在具體操作方式上,，取消預(yù)售制最好不要搞突然襲擊,。預(yù)售制是住房供應(yīng)短缺時(shí)期的產(chǎn)物，目前,，期房供應(yīng)仍然是大多數(shù)城市最主要的住房供應(yīng)來源,。在我國住房的總體供求矛盾還沒有完全解決、房地產(chǎn)開發(fā)方式尚未轉(zhuǎn)型的情況下,，突然取消預(yù)售制將導(dǎo)致市場相當(dāng)一部分的供應(yīng)出現(xiàn)斷檔,，有可能在一定時(shí)期內(nèi)導(dǎo)致房價(jià)飆升，同時(shí)有可能導(dǎo)致未來幾年的供應(yīng)出現(xiàn)問題,。一些取消預(yù)售制的國家,，也是在房地產(chǎn)市場較為成熟，尤其是新增需求較少的情況下,，才順利實(shí)現(xiàn)了從預(yù)售到全現(xiàn)房銷售的平穩(wěn)過渡,。
住建部等主管部門早在數(shù)年前就提出要積極推行商品房現(xiàn)房銷售，并提出在一些城市開展試點(diǎn)�,，F(xiàn)在看,，從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，不妨先在一些房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟,、二手房成交逐漸占據(jù)主流的城市或部分區(qū)域,，開展全現(xiàn)房銷售的探索,。通過試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，也可以觀察這種轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)市場的影響,。待條件和時(shí)機(jī)成熟,，則可以把經(jīng)驗(yàn)推而廣之。
全現(xiàn)房銷售將是一個(gè)長期的改革過程,，暫時(shí)還不具備取消預(yù)售制的地區(qū)，應(yīng)該建立制度堵住預(yù)售制的漏洞,。如嚴(yán)格實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管,，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻，完善房地產(chǎn)信用檔案和個(gè)人信用體系,、提高行業(yè)公信力等,。總之,，取消預(yù)售制度絕不能僅僅作為當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種考量,，而要作為住房制度改革的重要部分，盡早規(guī)劃,，盡早試點(diǎn),。
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