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7月下旬至8月上旬,，國務(wù)院派出8個督查組,，對北京,、天津,、河北等16個�,。ㄊ校┴瀼芈鋵嵎康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查,。督察組發(fā)現(xiàn)的問題中有一條非常關(guān)鍵：部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計劃完成率較低,，個別城市不到10%,。
這一現(xiàn)象之前國土資源部也提到過,，7月13日國土資源部公布上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況時指出,，上半年全國土地流標(biāo)流拍總量較大,，高溢價率宗地大幅減少。上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗,，去年同期為1018宗,。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗,，同比增加96.5％,；住房用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6％,。統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，7月份全國土地購置面積降到歷史新低。
我們從各地方的數(shù)據(jù)上也能看到這種現(xiàn)象,，7月份東莞市國土局掛牌上市共10宗用地,，總面積為41.3萬平方米，環(huán)比增幅高達(dá)304.37%,。其中商住用地供應(yīng)面積為26.12萬平方米,，環(huán)比增幅高達(dá)155.75%，但僅有3幅商住用地成交,，成交面積為12
.04萬平方米,，占供應(yīng)總量的46%。東莞只是冰山一角,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部在5月份的統(tǒng)計,，截至5月21日，全國20個重點城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗,，比去年同期增加三成,。
賣地面積減少的直接結(jié)果就是地方土地收入急劇下降。財政部8月10日公布了全國政府性基金收支情況：1月~7月累計全國政府性基金收入17967億元,，比去年同期減少4620億元,，下降20.5%。其中,，地方政府性基金本級收入16214億元,，同比減少4729億元，下降22.6%,，主要是土地出讓成交額大幅下降,，國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，同比減少5009億元,，下降27.1%,。
而與之相反的是二季度以來全國房地產(chǎn)銷售情況逐漸轉(zhuǎn)暖，非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）出現(xiàn)連續(xù)反彈,，銷量逐漸升高,，房價環(huán)比也在6月、7月企穩(wěn)上漲,，這正是國務(wù)院向各地派出八個督察組的背景,。房產(chǎn)銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流比較充足,，但為什么就不愿意像往年一樣積極買地了呢,？
在正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)銷售上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商對未來前景更加樂觀,，促使其向銀行申請貸款買地建房,，房地產(chǎn)投資就會跟著上升，但是在今年這一鏈條被打斷,，今年房地產(chǎn)銷售的回暖更多是剛需在降息等政策推動下的釋放,，雖然投機(jī)成分仍然存在，但并不占主導(dǎo),。房地產(chǎn)開發(fā)商對前景的信心指數(shù)仍然不高,，同時融資渠道依然被限制，資金來源同比增速只是剛剛企穩(wěn),，所以房地產(chǎn)投資難以跟隨銷售上升而上升,。
國房景氣指數(shù)是房價、投資,、銷售綜合指標(biāo),，反映房地產(chǎn)市場整體景氣度。目前銷售回暖,，房價小幅下跌,，投資大幅下挫，幾股力量導(dǎo)致國房景氣指數(shù)大幅下降超過2009年最低值,，其主要影響因素當(dāng)然是投資的下降,。也就是說，投資下降表明開發(fā)商信心不足,，信心不足直接導(dǎo)致了投資下降,。
在影響房地產(chǎn)開發(fā)商投資信心諸多因素中，一個重要因素上面并未提及：地價未下降,。國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示,，到今年年中的時候105個城市平均地價仍在上漲，這顯然是和當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場不相稱的,。地價的上漲導(dǎo)致房企購地意愿大幅下降,，才發(fā)生了上述的土地流拍、購置面積創(chuàng)歷史新低的現(xiàn)象,。
為什么地方政府不愿意降低地價呢,？是因為擔(dān)心會產(chǎn)生通縮-債務(wù)螺旋現(xiàn)象,。地價下降會導(dǎo)致大量企業(yè)和商家資產(chǎn)價值縮水，貸款難以償還,，這將會導(dǎo)致進(jìn)一步的收縮,。在本輪中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的三角博弈中,，地方政府仍然抱著救市幻想,，但最受傷的卻是自己。中央政府要求抑制房地產(chǎn)價格,，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇了放棄投資,，銷售轉(zhuǎn)暖使其能夠繼續(xù)存活，現(xiàn)金流壓力不大,，但由于房企投資減少,，地方政府收入急劇減少，地方項目,、保障房建設(shè)項目標(biāo)等直接受土地出讓收入影響的方面,，受到?jīng)_擊。正是由于價格不能完全市場化變動,，土地市場無法實現(xiàn)出清,，所以，國土部不得不下調(diào)今年的住房用地供應(yīng)計劃,，由年初的17.26萬公頃下降至15.93萬公頃,。
從以上分析可以看出，地方政府在土地市場上并非按照市場經(jīng)濟(jì)的價格規(guī)律行動,，而督查又未認(rèn)識這一重要問題,，并未糾正這種行為，因此,，土地市場上的情況將會妨礙經(jīng)濟(jì)早日恢復(fù)上行,。
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