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7月下旬至8月上旬,，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,，對(duì)北京,、天津、河北等16個(gè)�,。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查,。督察組發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題中有一條非常關(guān)鍵：部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%,。
這一現(xiàn)象之前國(guó)土資源部也提到過(guò)，7月13日國(guó)土資源部公布上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況時(shí)指出,，上半年全國(guó)土地流標(biāo)流拍總量較大,，高溢價(jià)率宗地大幅減少。上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗,，去年同期為1018宗,。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗,，同比增加96.5％,；住房用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6％,。統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，7月份全國(guó)土地購(gòu)置面積降到歷史新低。
我們從各地方的數(shù)據(jù)上也能看到這種現(xiàn)象,，7月份東莞市國(guó)土局掛牌上市共10宗用地,，總面積為41.3萬(wàn)平方米,，環(huán)比增幅高達(dá)304.37%。其中商住用地供應(yīng)面積為26.12萬(wàn)平方米,，環(huán)比增幅高達(dá)155.75%,，但僅有3幅商住用地成交，成交面積為12
.04萬(wàn)平方米,，占供應(yīng)總量的46%,。東莞只是冰山一角。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部在5月份的統(tǒng)計(jì),，截至5月21日,，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗，比去年同期增加三成,。
賣地面積減少的直接結(jié)果就是地方土地收入急劇下降,。財(cái)政部8月10日公布了全國(guó)政府性基金收支情況：1月~7月累計(jì)全國(guó)政府性基金收入17967億元，比去年同期減少4620億元,，下降20.5%,。其中，地方政府性基金本級(jí)收入16214億元,，同比減少4729億元,，下降22.6%，主要是土地出讓成交額大幅下降,，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,，同比減少5009億元，下降27.1%,。
而與之相反的是二季度以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)銷售情況逐漸轉(zhuǎn)暖,，非制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（PMI）出現(xiàn)連續(xù)反彈，銷量逐漸升高,，房?jī)r(jià)環(huán)比也在6月,、7月企穩(wěn)上漲，這正是國(guó)務(wù)院向各地派出八個(gè)督察組的背景,。房產(chǎn)銷售回暖,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流比較充足，但為什么就不愿意像往年一樣積極買地了呢,？
在正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，房地產(chǎn)銷售上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)前景更加樂(lè)觀，促使其向銀行申請(qǐng)貸款買地建房,，房地產(chǎn)投資就會(huì)跟著上升,，但是在今年這一鏈條被打斷，今年房地產(chǎn)銷售的回暖更多是剛需在降息等政策推動(dòng)下的釋放,，雖然投機(jī)成分仍然存在,，但并不占主導(dǎo),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)前景的信心指數(shù)仍然不高，同時(shí)融資渠道依然被限制,，資金來(lái)源同比增速只是剛剛企穩(wěn),，所以房地產(chǎn)投資難以跟隨銷售上升而上升。
國(guó)房景氣指數(shù)是房?jī)r(jià),、投資,、銷售綜合指標(biāo)，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣度,。目前銷售回暖,，房?jī)r(jià)小幅下跌，投資大幅下挫,，幾股力量導(dǎo)致國(guó)房景氣指數(shù)大幅下降超過(guò)2009年最低值,，其主要影響因素當(dāng)然是投資的下降。也就是說(shuō),，投資下降表明開(kāi)發(fā)商信心不足,，信心不足直接導(dǎo)致了投資下降。
在影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資信心諸多因素中,，一個(gè)重要因素上面并未提及：地價(jià)未下降,。國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，到今年年中的時(shí)候105個(gè)城市平均地價(jià)仍在上漲,，這顯然是和當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不相稱的,。地價(jià)的上漲導(dǎo)致房企購(gòu)地意愿大幅下降，才發(fā)生了上述的土地流拍,、購(gòu)置面積創(chuàng)歷史新低的現(xiàn)象,。
為什么地方政府不愿意降低地價(jià)呢？是因?yàn)閾?dān)心會(huì)產(chǎn)生通縮-債務(wù)螺旋現(xiàn)象,。地價(jià)下降會(huì)導(dǎo)致大量企業(yè)和商家資產(chǎn)價(jià)值縮水,，貸款難以償還，這將會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步的收縮,。在本輪中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的三角博弈中,，地方政府仍然抱著救市幻想,，但最受傷的卻是自己。中央政府要求抑制房地產(chǎn)價(jià)格,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇了放棄投資,，銷售轉(zhuǎn)暖使其能夠繼續(xù)存活，現(xiàn)金流壓力不大,，但由于房企投資減少,，地方政府收入急劇減少,，地方項(xiàng)目、保障房建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)等直接受土地出讓收入影響的方面,，受到?jīng)_擊,。正是由于價(jià)格不能完全市場(chǎng)化變動(dòng)，土地市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)出清,，所以,，國(guó)土部不得不下調(diào)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，由年初的17.26萬(wàn)公頃下降至15.93萬(wàn)公頃,。
從以上分析可以看出,，地方政府在土地市場(chǎng)上并非按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格規(guī)律行動(dòng)，而督查又未認(rèn)識(shí)這一重要問(wèn)題,，并未糾正這種行為,，因此，土地市場(chǎng)上的情況將會(huì)妨礙經(jīng)濟(jì)早日恢復(fù)上行,。
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