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從今年4月開(kāi)始,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象,。5月、6月和7月,，全國(guó)商品房成交明顯增加,。這使得當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲及上漲預(yù)期,，與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)困難出現(xiàn)了嚴(yán)重背離。而從各國(guó)經(jīng)濟(jì)史看,，還沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下,，仍能維持房?jī)r(jià)快速上漲的。因此,，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，房?jī)r(jià)上漲是缺乏內(nèi)在動(dòng)力的。對(duì)此,，市場(chǎng)各方理該有清醒的判斷,。
房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的順周期性，同時(shí),，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間也具有內(nèi)在的促進(jìn)與約束機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,，可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),，進(jìn)而又促進(jìn)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的擴(kuò)大。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，不能超越一國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)所能承載的限度,，一旦超過(guò)這一限度，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩,，勢(shì)必造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速回落,。因此，在經(jīng)濟(jì)增速回落至一個(gè)相對(duì)平緩的時(shí)期,，房?jī)r(jià)上漲不具有可持續(xù)性,。
1996年前，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅不高,，大約維持在2%左右的水平,。1996年一季度開(kāi)始，美國(guó)單獨(dú)購(gòu)房?jī)r(jià)格指數(shù)（OFHEO）由上季度的同比增長(zhǎng)2.55%升至2.98%,。此后,，房?jī)r(jià)漲幅顯著加快，直至2004年達(dá)到10%以上的漲幅,。房?jī)r(jià)上漲,，房地產(chǎn)業(yè)繁榮，帶動(dòng)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速提高,。1996年美國(guó)GDP增長(zhǎng)5.7%,，較上年提高了一個(gè)百分點(diǎn)。1996年-2000年期間,，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速維持在6%左右的高水平,。此后,，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也保持在一個(gè)相對(duì)較快的水平。但值得注意的是,，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在到達(dá)2005年10%的高點(diǎn)后,，持續(xù)回落，直至2007年三季度出現(xiàn)絕對(duì)價(jià)格下降,。而后次貸危機(jī)爆發(fā),，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始陷入衰退。2007年美國(guó)GDP增長(zhǎng)4.9%,，較上年下降1.1個(gè)百分點(diǎn),。2009年美國(guó)經(jīng)濟(jì)下降2.2%。從2007年三季度至2011年末,，美國(guó)房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格連續(xù)下降,。由此可見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩背景下,，房?jī)r(jià)漲幅回落乃至價(jià)格下降的可能性非常大,。
在我國(guó)，經(jīng)過(guò)近一年以“限購(gòu)”和“限貸”為代表的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策后,，符合購(gòu)買(mǎi)條件的初次置業(yè)需求逐漸積累,，有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力群體的增加，帶動(dòng)了商品房銷(xiāo)售量的增加,。當(dāng)然,，商品房成交放大，可帶動(dòng)消費(fèi)需求和增加投資,，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。但房?jī)r(jià)上漲以及上漲預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年6月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,，與上月相比,，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有25個(gè),，這比5月僅有6個(gè)城市環(huán)比價(jià)格上漲有較顯著的增加,。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也出現(xiàn)改變,，據(jù)央行今年二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告,，當(dāng)季有20.4%的居民預(yù)期下季度房?jī)r(jià)上漲，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn),；未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買(mǎi)的居民占15.7%,，較上季度提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。
目前看,，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后,，在全球經(jīng)濟(jì)再平衡過(guò)程中,，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)還遠(yuǎn)未形成，各國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)均面臨著重大調(diào)整,。特別是歐債危機(jī)前景仍不明朗,，危機(jī)演變?nèi)杂锌赡艹霈F(xiàn)反復(fù)，將是影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的最大不確定因素,。美國(guó)就業(yè)形勢(shì)還不容樂(lè)觀,，“財(cái)政懸崖”風(fēng)險(xiǎn)削弱了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。在各國(guó)經(jīng)濟(jì)普遍放緩的情況下,，在短期內(nèi)我國(guó)外部需求不太可能出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),。回到國(guó)內(nèi),，雖然眼下國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效已有所顯現(xiàn),，但擴(kuò)大消費(fèi)需求還存在難度。鑒于在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中,，企業(yè)將要經(jīng)受免不了的轉(zhuǎn)型陣痛,，未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速很可能從兩位數(shù)回落到個(gè)位數(shù)。更何況,，在此期間，我們還要承受全球經(jīng)濟(jì),、金融再平衡的挑戰(zhàn),。
在國(guó)民經(jīng)濟(jì)正在觸底且尚未形成穩(wěn)定回升的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)下，我國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià),，不能不受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和居民收入的雙重制約,。今年1月至6月，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)23117億元,，同比下降2.2%,。在工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)下降的同時(shí)，應(yīng)收賬款和產(chǎn)成品資金占用規(guī)模仍然較大,，6月末,，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款77056億元，同比增長(zhǎng)16.4%,。產(chǎn)成品資金28987億元,，同比增長(zhǎng)12.9%。商業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)也在放緩,，1月至7月,，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)13.1%，增速連續(xù)5個(gè)月回落,，比上年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn),。同時(shí),，居民收入漲幅回落，上半年扣除價(jià)格因素后全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均總收入實(shí)際增長(zhǎng)9.7%,，增速比一季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn),。
由此可見(jiàn)，雖然經(jīng)過(guò)連續(xù)四個(gè)月的銷(xiāo)售回暖,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況似乎有所改善,，但是在國(guó)家重申決不放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，特別是整體經(jīng)濟(jì)仍未出現(xiàn)穩(wěn)定回升態(tài)勢(shì)之前,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面狀況仍然較為緊張,。截至7月末，商品房待售面積31667萬(wàn)平方米,，比6月末增加259萬(wàn)平方米,。其中，住宅待售面積增加88萬(wàn)平方米,。這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存資金占用壓力仍然較大,。6月末，全國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.32萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)10.3%,，增速低于同期人民幣各項(xiàng)貸款增速5.7個(gè)百分點(diǎn)，足見(jiàn)房地產(chǎn)融資環(huán)境總體仍較緊,，特別是二,、三季度房地產(chǎn)信托面臨集中到期，更增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條壓力,。
綜合來(lái)看,，如果在房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象之時(shí)，在及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略,，營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲氛圍,，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快回籠資金的一種手段，那么,，同樣可以預(yù)期,，在資金面緊張，國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下,，及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略,，下調(diào)價(jià)格，加快去庫(kù)存化進(jìn)程,，也在考驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)智慧,。
無(wú)論如何，經(jīng)過(guò)剛性需求的集中釋放,，未來(lái)商品房市場(chǎng)成交活躍能否繼續(xù)維持還有待進(jìn)一步觀察,。樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)明顯背離的趨勢(shì)是無(wú)法延續(xù)的,。
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