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從今年4月開始，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖跡象,。5月,、6月和7月，全國商品房成交明顯增加。這使得當(dāng)前房價(jià)上漲及上漲預(yù)期,，與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)困難出現(xiàn)了嚴(yán)重背離,。而從各國經(jīng)濟(jì)史看，還沒有哪個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)增長放緩的情況下,，仍能維持房價(jià)快速上漲的。因此,，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，房價(jià)上漲是缺乏內(nèi)在動(dòng)力的。對此,，市場各方理該有清醒的判斷,。
房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的順周期性，同時(shí),，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間也具有內(nèi)在的促進(jìn)與約束機(jī)制,。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長,，進(jìn)而又促進(jìn)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的擴(kuò)大,。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能超越一國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)所能承載的限度,，一旦超過這一限度,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，勢必造成國民經(jīng)濟(jì)增速回落,。因此,，在經(jīng)濟(jì)增速回落至一個(gè)相對平緩的時(shí)期，房價(jià)上漲不具有可持續(xù)性,。
1996年前,，美國房價(jià)漲幅不高，大約維持在2%左右的水平,。1996年一季度開始,，美國單獨(dú)購房價(jià)格指數(shù)（OFHEO）由上季度的同比增長2.55%升至2.98%。此后,，房價(jià)漲幅顯著加快,，直至2004年達(dá)到10%以上的漲幅。房價(jià)上漲,，房地產(chǎn)業(yè)繁榮,，帶動(dòng)了美國經(jīng)濟(jì)增速提高。1996年美國GDP增長5.7%,，較上年提高了一個(gè)百分點(diǎn),。1996年-2000年期間，美國經(jīng)濟(jì)增速維持在6%左右的高水平。此后,，美國經(jīng)濟(jì)增長也保持在一個(gè)相對較快的水平,。但值得注意的是，美國房價(jià)漲幅在到達(dá)2005年10%的高點(diǎn)后,，持續(xù)回落,，直至2007年三季度出現(xiàn)絕對價(jià)格下降。而后次貸危機(jī)爆發(fā),，國民經(jīng)濟(jì)開始陷入衰退,。2007年美國GDP增長4.9%，較上年下降1.1個(gè)百分點(diǎn),。2009年美國經(jīng)濟(jì)下降2.2%,。從2007年三季度至2011年末，美國房地產(chǎn)絕對價(jià)格連續(xù)下降,。由此可見,，在經(jīng)濟(jì)增長放緩背景下，房價(jià)漲幅回落乃至價(jià)格下降的可能性非常大,。
在我國,，經(jīng)過近一年以“限購”和“限貸”為代表的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策后，符合購買條件的初次置業(yè)需求逐漸積累,，有購買實(shí)力群體的增加,，帶動(dòng)了商品房銷售量的增加。當(dāng)然,，商品房成交放大,，可帶動(dòng)消費(fèi)需求和增加投資，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,。但房價(jià)上漲以及上漲預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn),。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比,，70個(gè)大中城市中,，上漲的城市有25個(gè)，這比5月僅有6個(gè)城市環(huán)比價(jià)格上漲有較顯著的增加,。同時(shí),，房價(jià)上漲預(yù)期也出現(xiàn)改變，據(jù)央行今年二季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告,，當(dāng)季有20.4%的居民預(yù)期下季度房價(jià)上漲,，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)；未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買的居民占15.7%,，較上季度提高1.6個(gè)百分點(diǎn),。
目前看,，國際金融危機(jī)爆發(fā)后，在全球經(jīng)濟(jì)再平衡過程中,，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)還遠(yuǎn)未形成,，各國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)均面臨著重大調(diào)整。特別是歐債危機(jī)前景仍不明朗,，危機(jī)演變?nèi)杂锌赡艹霈F(xiàn)反復(fù),，將是影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的最大不確定因素。美國就業(yè)形勢還不容樂觀,，“財(cái)政懸崖”風(fēng)險(xiǎn)削弱了經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力,。在各國經(jīng)濟(jì)普遍放緩的情況下，在短期內(nèi)我國外部需求不太可能出現(xiàn)明顯增長,。回到國內(nèi),，雖然眼下國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效已有所顯現(xiàn),，但擴(kuò)大消費(fèi)需求還存在難度。鑒于在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中,，企業(yè)將要經(jīng)受免不了的轉(zhuǎn)型陣痛,，未來我國經(jīng)濟(jì)增速很可能從兩位數(shù)回落到個(gè)位數(shù)。更何況,，在此期間,，我們還要承受全球經(jīng)濟(jì)、金融再平衡的挑戰(zhàn),。
在國民經(jīng)濟(jì)正在觸底且尚未形成穩(wěn)定回升的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)下,，我國未來的房價(jià)，不能不受到企業(yè)經(jīng)營利潤和居民收入的雙重制約,。今年1月至6月,，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤23117億元，同比下降2.2%,。在工業(yè)企業(yè)利潤下降的同時(shí),，應(yīng)收賬款和產(chǎn)成品資金占用規(guī)模仍然較大，6月末,，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款77056億元,，同比增長16.4%。產(chǎn)成品資金28987億元,，同比增長12.9%,。商業(yè)銷售增長也在放緩，1月至7月,，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長13.1%,，增速連續(xù)5個(gè)月回落,，比上年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),，居民收入漲幅回落,，上半年扣除價(jià)格因素后全國城鎮(zhèn)居民人均總收入實(shí)際增長9.7%，增速比一季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn),。
由此可見,，雖然經(jīng)過連續(xù)四個(gè)月的銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況似乎有所改善,，但是在國家重申決不放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,，特別是整體經(jīng)濟(jì)仍未出現(xiàn)穩(wěn)定回升態(tài)勢之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面狀況仍然較為緊張,。截至7月末,，商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米,。其中,，住宅待售面積增加88萬平方米。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存資金占用壓力仍然較大,。6月末,，全國人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%,，增速低于同期人民幣各項(xiàng)貸款增速5.7個(gè)百分點(diǎn),，足見房地產(chǎn)融資環(huán)境總體仍較緊，特別是二,、三季度房地產(chǎn)信托面臨集中到期,，更增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條壓力。
綜合來看,，如果在房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象之時(shí),，在及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，營造房價(jià)上漲氛圍,，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快回籠資金的一種手段,，那么，同樣可以預(yù)期,，在資金面緊張,，國家嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略,，下調(diào)價(jià)格,，加快去庫存化進(jìn)程，也在考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營智慧,。
無論如何,，經(jīng)過剛性需求的集中釋放,，未來商品房市場成交活躍能否繼續(xù)維持還有待進(jìn)一步觀察。樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)明顯背離的趨勢是無法延續(xù)的,。
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