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商業(yè)地產(chǎn)像七月的天氣火了起來。
由于樓市調(diào)控新政密集出臺，一系列舉措令住宅市場迅速降溫,，然而，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來另外一番景象,。商業(yè)租售價格開始全線提升,，同時伴隨著很多投資熱錢的涌入，甚至以往單純做住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),，近期也有意涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。于是,，有地產(chǎn)大佬放言,；過去十年是住宅時代，未來十年屬于商業(yè)地產(chǎn),。國內(nèi)開發(fā)商也經(jīng)常在互問,，你做商業(yè)地產(chǎn)了嗎？似乎你還沒有做,，那你就不是一個完整的開發(fā)商,。更有開發(fā)商干脆直言：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”,。
于是,，我們看到了商業(yè)地產(chǎn)大干快上的場面。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念,，以制造“金融產(chǎn)品”的方式開發(fā)及運營商業(yè)地產(chǎn),，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式大行其道。有開發(fā)商認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢,，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路,。在這樣的理念下,，在許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營過程中，其前期都會以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等概念大肆炒作,，但在進(jìn)入經(jīng)營階段后卻變得面目全非,。因為這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項目的后期運營造成了諸多負(fù)面影響,，影響了對中小投資者的回報,，觸發(fā)了中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐,。
在這一模式的忽悠下,，加上調(diào)控新政的“火力點”主要瞄準(zhǔn)住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)并沒有區(qū)分二套房和三套房政策,，在首付款為五成的基礎(chǔ)上,，商業(yè)地產(chǎn)仍可享受基準(zhǔn)利率優(yōu)惠，所以部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)租售比出現(xiàn)倒掛,，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報遠(yuǎn)高于住宅,，一些一,、二線城市的商鋪，臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬,，可是投資者依然趨之若鶩,。
商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高產(chǎn)出,、高風(fēng)險的特征,，是一個有待開發(fā)商、政府,、銀行﹙資本﹚,、投資者、經(jīng)營者,、消費者共同努力的領(lǐng)域,，以期良性互動，多方共贏,。但現(xiàn)實是,，一些城市，放眼望去：不管有沒有口岸價值,、商業(yè)價值,，滿城都是城市綜合體工地，且言必稱超五星級酒店,、高端寫字樓,、大型購物中心。城市商業(yè)網(wǎng)點布局毫無章法,，缺少科學(xué)規(guī)劃,，呈失控并正在形成資源浪費之勢。
商業(yè)地產(chǎn)自身的屬性特點,，決定了并不適合游資快進(jìn)快出短暫炒作,。其一，門檻比較高,，除投資經(jīng)營者外,，商鋪所有者并不適合自己來經(jīng)營，總還需要一個尋找租戶的過程,，經(jīng)營風(fēng)險不可小覷,。其二，流通性很差,，住宅在市場情況下不好,，降價也容易在二手房市場出手，而商業(yè)地產(chǎn),，包括酒店公寓的轉(zhuǎn)讓,，市場就狹窄得多了,。
中共中央政治局本周二（7月31日）召開分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作的會議，提出要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，堅決抑制投機(jī)投資性需求,，切實防止房價反彈。在此,，筆者還是要提醒商鋪投資者,，投資商業(yè)地產(chǎn)要把風(fēng)險放在首位，想要做活,、做旺、做牛商鋪,，除選對口岸,、優(yōu)選經(jīng)營項目外，對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認(rèn)識和準(zhǔn)備,。
同時,，千萬別忘了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既是印鈔機(jī)也可能是絞肉機(jī),。沒有正確的“多贏”開發(fā)理念,、統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)上下游資源的整合能力、專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊打造能力,，超強(qiáng)的融資能力,，“一窩蜂”大干快上，后果堪憂,。
商業(yè)地產(chǎn)不是風(fēng)平浪靜的維多利亞港灣,，很可能是風(fēng)高浪急的“百慕大”！
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