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商業(yè)地產(chǎn)像七月的天氣火了起來。
由于樓市調(diào)控新政密集出臺,，一系列舉措令住宅市場迅速降溫,，然而，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來另外一番景象,。商業(yè)租售價格開始全線提升,，同時伴隨著很多投資熱錢的涌入，甚至以往單純做住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),，近期也有意涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,。于是，有地產(chǎn)大佬放言,；過去十年是住宅時代,，未來十年屬于商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)開發(fā)商也經(jīng)常在互問,，你做商業(yè)地產(chǎn)了嗎,？似乎你還沒有做,，那你就不是一個完整的開發(fā)商。更有開發(fā)商干脆直言：“誰擁有城市綜合體,，誰就擁有城市的未來”,。
于是，我們看到了商業(yè)地產(chǎn)大干快上的場面,。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念,，以制造“金融產(chǎn)品”的方式開發(fā)及運營商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式大行其道,。有開發(fā)商認為,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)正常,、良性發(fā)展的唯一出路,。在這樣的理念下，在許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營過程中,，其前期都會以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等概念大肆炒作,，但在進入經(jīng)營階段后卻變得面目全非。因為這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當作物業(yè)促銷手段濫用,，給商業(yè)項目的后期運營造成了諸多負面影響,，影響了對中小投資者的回報，觸發(fā)了中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛,。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐,。
在這一模式的忽悠下，加上調(diào)控新政的“火力點”主要瞄準住宅市場,，商業(yè)地產(chǎn)并沒有區(qū)分二套房和三套房政策,，在首付款為五成的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)仍可享受基準利率優(yōu)惠,，所以部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)租售比出現(xiàn)倒掛,，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報遠高于住宅，一些一,、二線城市的商鋪,，臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬，可是投資者依然趨之若鶩,。
商業(yè)地產(chǎn)具有高投入,、高產(chǎn)出、高風險的特征,，是一個有待開發(fā)商,、政府、銀行﹙資本﹚,、投資者,、經(jīng)營者,、消費者共同努力的領(lǐng)域，以期良性互動,，多方共贏,。但現(xiàn)實是，一些城市,，放眼望去：不管有沒有口岸價值,、商業(yè)價值，滿城都是城市綜合體工地,，且言必稱超五星級酒店,、高端寫字樓、大型購物中心,。城市商業(yè)網(wǎng)點布局毫無章法,，缺少科學(xué)規(guī)劃，呈失控并正在形成資源浪費之勢,。
商業(yè)地產(chǎn)自身的屬性特點,，決定了并不適合游資快進快出短暫炒作。其一,，門檻比較高，除投資經(jīng)營者外,，商鋪所有者并不適合自己來經(jīng)營,，總還需要一個尋找租戶的過程，經(jīng)營風險不可小覷,。其二,，流通性很差，住宅在市場情況下不好,，降價也容易在二手房市場出手,，而商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店公寓的轉(zhuǎn)讓,，市場就狹窄得多了,。
中共中央政治局本周二（7月31日）召開分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作的會議，提出要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，堅決抑制投機投資性需求,，切實防止房價反彈。在此,，筆者還是要提醒商鋪投資者,，投資商業(yè)地產(chǎn)要把風險放在首位，想要做活,、做旺,、做牛商鋪,，除選對口岸、優(yōu)選經(jīng)營項目外,，對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認識和準備,。
同時，千萬別忘了,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既是印鈔機也可能是絞肉機,。沒有正確的“多贏”開發(fā)理念、統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)上下游資源的整合能力,、專業(yè)的經(jīng)營團隊打造能力,，超強的融資能力，“一窩蜂”大干快上,，后果堪憂,。
商業(yè)地產(chǎn)不是風平浪靜的維多利亞港灣，很可能是風高浪急的“百慕大”,！
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