在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面,，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房,，買不了房”；另一方面,，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫,，資金鏈告急。在此背景下,，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞,，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼,。在繁榮背后,，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續(xù)資金乏力,、庫存大等問題,，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經(jīng)濟,，成為繼住宅市場之后,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。
新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現(xiàn)
日前,，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價,，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價近3.3萬元每平方米,。6月上旬,，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價16063元每平米,，溢價率高達435.5%,。樓市調(diào)控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面。
2011年以來,，不管是一線城市北京,、上海、廣州,、深圳,，還是二三線城市杭州、成都,、溫州,，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進，成為樓市嚴苛調(diào)控之下的逆市熱襲者,。
在杭州,，調(diào)控一度令樓市跌入“冰點”，但2011年下半年開盤的商務(wù)公寓“保利灣天地”項目卻受到極大關(guān)注,。一方面,，板塊超低開盤價讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試；另一方面,，在嚴苛的限購環(huán)境下,，“保利灣天地”的商務(wù)公寓身份將“買不了房”的購房者收羅麾下。
“保利灣天地”的熱銷只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購大背景下的一個實例,。不限戶籍,、不限套數(shù)、不限貸的商務(wù)公寓以及寫字樓，在本輪樓市調(diào)控的背景下,，受到資金青睞,，部分房企和社會資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱,。
2011年,，在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面,，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房,，買不了房”；另一方面,，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫，資金鏈告急,。在此背景下,，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長,。
深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，2011年深圳一手寫字樓供應(yīng)以商務(wù)公寓為主要形式，商務(wù)公寓供應(yīng)占比達49%,，接近2010年的3倍,。而在成交方面，商務(wù)公寓也是大放異彩,，2011年深圳一手寫字樓市場體現(xiàn)成交的23個項目中,，有多達13個項目屬于商務(wù)公寓，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬平方米,，占寫字樓成交面積的比重高達48%,，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。
火爆的交易,，帶動商業(yè)地產(chǎn)價格上漲,。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元,，同比上漲19%,，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布,，至2011年第4季度,，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達每月每平方米246.43元,，較2010年同期大幅增長44%,。
房企逆市淘金
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產(chǎn)年報顯示,，“2011年,，為了進一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司,，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺,，初步確立了系列產(chǎn)品線�,！辈⑶冶硎尽鞍l(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢,，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也是商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的一個方向,�,！�
金地地產(chǎn)年報顯示，2011年,，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績初顯,，開發(fā)與運營體系初步構(gòu)建完成。體系建設(shè)和項目經(jīng)營齊頭并進,，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展奠定雄厚基礎(chǔ),。而未來，金地將在進一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度,。
中海地產(chǎn)則要構(gòu)建以住宅為主,、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達250萬平方米,。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機遇,，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元”。
《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示,，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn),，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地,、保利,、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司,，搶灘商業(yè)地產(chǎn),，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目,，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見一斑,。
民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后,，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會資金,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元,，同比增長24.5%,，其中住宅、辦公樓,、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%,、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速,，顯示社會資金對商業(yè)地產(chǎn)的偏愛,。
資金進入步伐持續(xù)
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2012年1至5月,，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房分別完成開發(fā)投資1082億元和2887億元,，同比分別增長44.7%和31.6%,，同期住宅開發(fā)投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進入商業(yè)地產(chǎn)的步伐還在繼續(xù),。
從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上,，商業(yè),、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區(qū)成交63宗土地,，其中商業(yè)用地占了33宗,，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類土地24宗,，其中12宗是商業(yè),、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高,、地段好的所謂“黃金寶地”,。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地,，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊,。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，僅2011年前10個月,，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達到7956.55億元,，超過2010年全年投資完成額。成交方面,，2011年全國商品房銷售額達59119億元,，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率達到16.1%和23.7%,。
分析人士指出,，在住宅市場受到嚴苛調(diào)控的情況下，眾多房企和社會資本向相近領(lǐng)域傾注資本,。商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展程度較低,，加之伴隨著我國城市化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價值洼地”,，資本密集布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,。
而從房屋新開工面積增幅來看，更能顯示出商業(yè)地產(chǎn)逆市熱襲的趨勢,。2012年1至5月,，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別增長12.4%和9.7%，同期的住宅新開工面積為下降8.2%,。