在樓市調(diào)控政策的作用下,，一方面,，購(gòu)房者說(shuō)得最多的“買(mǎi)不起房”變成了“買(mǎi)不起房，買(mǎi)不了房”,；另一方面,，眾多房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫,，資金鏈告急。在此背景下,，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞,，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼,。在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng),、后續(xù)資金乏力,、庫(kù)存大等問(wèn)題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向,，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì),，成為繼住宅市場(chǎng)之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂,。
新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現(xiàn)
日前,，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價(jià)，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地,，折合樓面地價(jià)近3.3萬(wàn)元每平方米。6月上旬,，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊,，樓面價(jià)16063元每平米，溢價(jià)率高達(dá)435.5%,。樓市調(diào)控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面,。
2011年以來(lái)，不管是一線城市北京,、上海,、廣州、深圳,，還是二三線城市杭州,、成都、溫州,，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn),，成為樓市嚴(yán)苛調(diào)控之下的逆市熱襲者。
在杭州,，調(diào)控一度令樓市跌入“冰點(diǎn)”,，但2011年下半年開(kāi)盤(pán)的商務(wù)公寓“保利灣天地”項(xiàng)目卻受到極大關(guān)注。一方面,，板塊超低開(kāi)盤(pán)價(jià)讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試,；另一方面,，在嚴(yán)苛的限購(gòu)環(huán)境下，“保利灣天地”的商務(wù)公寓身份將“買(mǎi)不了房”的購(gòu)房者收羅麾下,。
“保利灣天地”的熱銷(xiāo)只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購(gòu)大背景下的一個(gè)實(shí)例,。不限戶籍、不限套數(shù),、不限貸的商務(wù)公寓以及寫(xiě)字樓,，在本輪樓市調(diào)控的背景下，受到資金青睞,，部分房企和社會(huì)資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng),，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。
2011年,，在樓市調(diào)控政策的作用下,，一方面，購(gòu)房者說(shuō)得最多的“買(mǎi)不起房”變成了“買(mǎi)不起房,，買(mǎi)不了房”,；另一方面，眾多房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫,，資金鏈告急,。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞,，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(zhǎng),。
深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫(xiě)字樓供應(yīng)以商務(wù)公寓為主要形式,，商務(wù)公寓供應(yīng)占比達(dá)49%,，接近2010年的3倍。而在成交方面,，商務(wù)公寓也是大放異彩,，2011年深圳一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)體現(xiàn)成交的23個(gè)項(xiàng)目中，有多達(dá)13個(gè)項(xiàng)目屬于商務(wù)公寓,，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬(wàn)平方米,，占寫(xiě)字樓成交面積的比重高達(dá)48%，成為成交最旺盛的寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型,。
火爆的交易,，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。2011年,，深圳一手寫(xiě)字樓成交均價(jià)為每平方米35112元,，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行日前公布,，至2011年第4季度,，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元,，較2010年同期大幅增長(zhǎng)44%,。
房企逆市淘金
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼,。招商地產(chǎn)年報(bào)顯示,，“2011年，為了進(jìn)一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源,，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司,，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺(tái)，初步確立了系列產(chǎn)品線,�,！辈⑶冶硎尽鞍l(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇,，也是商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)方向,。”
金地地產(chǎn)年報(bào)顯示,，2011年,，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績(jī)初顯，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)體系初步構(gòu)建完成,。體系建設(shè)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)齊頭并進(jìn),，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展奠定雄厚基礎(chǔ)。而未來(lái),，金地將在進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度。
中海地產(chǎn)則要構(gòu)建以住宅為主,、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),。目前中海地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬(wàn)平方米。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)調(diào)控中的銷(xiāo)售機(jī)遇,，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售簽約額逾150億元”,。
《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn),，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代,。金地、保利,、招商,、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中,，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見(jiàn)一斑。
民資充裕的浙江,，在商品房限購(gòu)限貸后,，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會(huì)資金。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度,，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%,，其中住宅,、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類(lèi)物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%,、12.4%和33.9%,，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速，顯示社會(huì)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏愛(ài),�,！�
資金進(jìn)入步伐持續(xù)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至5月,，辦公樓,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別完成開(kāi)發(fā)投資1082億元和2887億元，同比分別增長(zhǎng)44.7%和31.6%,，同期住宅開(kāi)發(fā)投資同比增幅只有13.6%,。顯示資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐還在繼續(xù)。
從去年開(kāi)始,，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上,，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜,。去年1至12月杭州主城區(qū)成交63宗土地,，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和,。今年1至4月新成交各類(lèi)土地24宗,，其中12宗是商業(yè)、綜合用地,。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高,、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊,，武林廣場(chǎng)邊上一宗建筑面積近15萬(wàn)平方米的商業(yè)用地,，以及三宗體量達(dá)20萬(wàn)平方米的城東新城商業(yè)地塊。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，僅2011年前10個(gè)月,，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達(dá)到7956.55億元,，超過(guò)2010年全年投資完成額。成交方面,，2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)59119億元,，同比增長(zhǎng)率為12.1%，而同期住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率僅10.2%,，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率達(dá)到16.1%和23.7%,。
分析人士指出，在住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)苛調(diào)控的情況下,，眾多房企和社會(huì)資本向相近領(lǐng)域傾注資本,。商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展程度較低，加之伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價(jià)值洼地”,，資本密集布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
而從房屋新開(kāi)工面積增幅來(lái)看,，更能顯示出商業(yè)地產(chǎn)逆市熱襲的趨勢(shì),。2012年1至5月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積分別增長(zhǎng)12.4%和9.7%,，同期的住宅新開(kāi)工面積為下降8.2%,。