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“地王”總是能讓人浮想聯(lián)翩,。
6月以來，3個大城市相繼出現(xiàn)新地王,。
先是廣州,，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，折合樓面價32968元/平方米,。然后是北京,，中赫置地以26.3億元的價格、配建16400平方米回購房的條件,，拿下海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地,，樓面價達到4.42萬元/平方米。最新的地王來自天津,，中海地產(chǎn)以29.7億元的價格拿下八里臺原師范大學(xué)地塊,，成交樓面地價達到13026元/平方米。
6月之前,，包括上述3個城市在內(nèi)的全國土地市場還依然是一片蕭條,，土地流拍頻頻發(fā)生。沒有人想到,，進入6月,，就會出現(xiàn)這樣的場景。
這不免讓人緊張,，因為全國范圍內(nèi),，限購政策還沒有出現(xiàn)任何松動的跡象，這些開發(fā)商為什么就突然舍得拿出大把銀子往土地市場上砸呢,？
如果單純從上述3個城市的“地王”本身來分析的話,，共同的答案就是：這3個地塊本身就不是白菜，當(dāng)然不能按白菜價出讓,。
當(dāng)然,，事情并非如此簡單。
如果把目光放遠就會發(fā)現(xiàn),，自從限購政策出臺以來,，土地出讓，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的出讓,，一下子就減少了許多,。政府推出的土地，絕大多數(shù)是城市的遠郊地區(qū),，周邊設(shè)施完備的地塊一直未能進入政府推地的計劃表,。
這就是說,，土地市場的供應(yīng)吊足了開發(fā)商的胃口，當(dāng)政府推出一塊好地塊的時候,，開發(fā)商自然是餓虎撲食,。
這樣的土地供應(yīng)讓地方政府同樣不那么舒服，集中的表現(xiàn)就是,，自從限購政策執(zhí)行以來,，土地市場驟然跌入冰點。不好的地塊,，開發(fā)商也沒有太多興趣,，所以我們看到土地流拍各地頻現(xiàn)。
土地財政可是大多數(shù)城市的命根子,，持續(xù)冷清的土地市場,，帶來的是地方政府愈發(fā)沉重的財政壓力。
財政部日前公布的數(shù)字顯示,，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入為11430億元,，同比減少4342億元，下降27.5%,。
按照北京中原的統(tǒng)計,，今年1~6月，全國13個重點城市居住,、商辦用地成交量同比分別下降約42%及35%，土地出讓金同比下降超過四成,。
在北京,，上半年合計出讓72個地塊，總土地出讓金僅為144.88億元,，比上年同期的328.46億元下調(diào)了55.9%,，這是北京最近5年來的最低值。
在南京,，上半年土地市場成交金額為101.96億元,，同比下降了三成多。
上海上半年土地成交共210幅,，成交金額為184.42億元,。與去年同期相比，分別減少34.17%,、62.62%,。
一個新問題由此而來，為什么地方政府寧愿土地流拍也不愿意推出好地塊,？
答案很簡單,，當(dāng)限購帶來樓市交易冷清的情況下，地方政府并不愿賤賣土地以獲取交易量的增長，地方政府要賣個好價錢,。如果說市場形勢不好就應(yīng)該降價出售的話,，在土地市場上，這個規(guī)律不起作用,。
3月開始的樓市交易量回暖改變了這個僵持的局面,。幾個優(yōu)質(zhì)地塊相繼推出，至于價格,，自然好得很,。
從7月開始，地方政府推地的節(jié)奏明顯加快,。
7月4日,，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布今年第一次預(yù)申請公告。其中,，上�,；疖囌颈睆V場以北地塊以47.46億元的參考起始總價高調(diào)出場。
7月17日,，北京共有5宗掛牌土地成交,，其中3宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價，而大興區(qū)舊宮和通州區(qū)永順鎮(zhèn)兩幅地塊溢價率都超過45%,。一天之內(nèi)北京土地出讓金收入超37億元,。
同一天，南京國土局在其網(wǎng)站上連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告,，一天公告的出讓土地總面積合計230.2萬平方米,。
從目前來看，很難說幾個地王的誕生會帶來整體市場的徹底轉(zhuǎn)暖,。但不能否認的是,，土地市場的形勢正在發(fā)生變化。
這樣的變化會對樓市帶來怎樣的影響,？
這是類似于先有雞,，還是先有蛋一樣說不清的問題。
從3月以來,，樓市的交易量一直在回暖,。以北京為例，截至24日,，7月以來北京新建住宅簽約9296套,，二手房住宅簽約12313套，均創(chuàng)造了調(diào)控后新高,，同比上月同期分別上漲幅度達到7.7%及34.3%,；合計總簽約21609套,，同比上月上漲幅度達到21.4%。
不能說成交量的持續(xù)回暖不是受到了“地王”的刺激,。就在北京“地王”誕生后,，多個小區(qū)的二手房業(yè)主坐地漲價，多個樓盤價格上調(diào),。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在6~7月成交量占據(jù)前100的住宅類物業(yè)中,，成交均價上漲的達到43個項目，占比高達72%,；個別項目成交均價上漲超過5%,。
當(dāng)然，同樣不能說成交量的持續(xù)回暖就是“地王”刺激所致,。
樓市是一個特殊的市場,，土地、信貸,、政策,、拆遷、人口結(jié)構(gòu),、心理預(yù)期等任何一個因素的風(fēng)吹草動都會帶來市場的變化,。
今年以來，中央多個部門不斷表態(tài)堅定不移地做好房地產(chǎn)市場調(diào)控,，累計算下來已經(jīng)有10次,。正常情況下，似乎不應(yīng)該出現(xiàn)樓市交易量持續(xù)回暖的局面,。但這種局面恰恰就是出現(xiàn)了,。
有人說，這是剛需所致,，有人說這是限購政策阻擋的住房需求正常釋放，還有人說這是2011年下半年以來,，全國陸續(xù)有40個城市微調(diào)政策所致,。還有一個重要的原因，就是金融信貸政策的變化,。
從2月以來,，我國貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)兩次降準(zhǔn)、兩次降息,，很多專家預(yù)測,，三季度非常有可能繼續(xù)降準(zhǔn)。這些政策釋放的流動性必然會對樓市帶來影響,。
從另一個層面看,，“地王”誕生,、土地市場變化與貨幣政策的變化也有關(guān)系，因為貨幣政策變化帶給開發(fā)商的是資金壓力的減輕,。
幾個“地王”的出現(xiàn),，并不能決定樓市的走向，但是,，對樓市走向的關(guān)注,，絕對不能輕視“地王”。
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