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“地王”總是能讓人浮想聯(lián)翩。
6月以來,，3個(gè)大城市相繼出現(xiàn)新地王,。
先是廣州，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊,，折合樓面價(jià)32968元/平方米,。然后是北京，中赫置地以26.3億元的價(jià)格,、配建16400平方米回購房的條件，拿下海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地,，樓面價(jià)達(dá)到4.42萬元/平方米,。最新的地王來自天津，中海地產(chǎn)以29.7億元的價(jià)格拿下八里臺原師范大學(xué)地塊,，成交樓面地價(jià)達(dá)到13026元/平方米,。
6月之前，包括上述3個(gè)城市在內(nèi)的全國土地市場還依然是一片蕭條,，土地流拍頻頻發(fā)生,。沒有人想到，進(jìn)入6月,，就會(huì)出現(xiàn)這樣的場景,。
這不免讓人緊張，因?yàn)槿珖秶鷥?nèi),，限購政策還沒有出現(xiàn)任何松動(dòng)的跡象,，這些開發(fā)商為什么就突然舍得拿出大把銀子往土地市場上砸呢？
如果單純從上述3個(gè)城市的“地王”本身來分析的話,，共同的答案就是：這3個(gè)地塊本身就不是白菜,，當(dāng)然不能按白菜價(jià)出讓。
當(dāng)然,，事情并非如此簡單,。
如果把目光放遠(yuǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，自從限購政策出臺以來,，土地出讓,，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，一下子就減少了許多,。政府推出的土地,，絕大多數(shù)是城市的遠(yuǎn)郊地區(qū)，周邊設(shè)施完備的地塊一直未能進(jìn)入政府推地的計(jì)劃表。
這就是說,，土地市場的供應(yīng)吊足了開發(fā)商的胃口,，當(dāng)政府推出一塊好地塊的時(shí)候，開發(fā)商自然是餓虎撲食,。
這樣的土地供應(yīng)讓地方政府同樣不那么舒服,，集中的表現(xiàn)就是，自從限購政策執(zhí)行以來,，土地市場驟然跌入冰點(diǎn),。不好的地塊，開發(fā)商也沒有太多興趣,，所以我們看到土地流拍各地頻現(xiàn),。
土地財(cái)政可是大多數(shù)城市的命根子，持續(xù)冷清的土地市場,，帶來的是地方政府愈發(fā)沉重的財(cái)政壓力,。
財(cái)政部日前公布的數(shù)字顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入為11430億元,，同比減少4342億元,，下降27.5%。
按照北京中原的統(tǒng)計(jì),，今年1~6月,，全國13個(gè)重點(diǎn)城市居住、商辦用地成交量同比分別下降約42%及35%,，土地出讓金同比下降超過四成,。
在北京，上半年合計(jì)出讓72個(gè)地塊,，總土地出讓金僅為144.88億元,，比上年同期的328.46億元下調(diào)了55.9%，這是北京最近5年來的最低值,。
在南京,，上半年土地市場成交金額為101.96億元，同比下降了三成多,。
上海上半年土地成交共210幅,，成交金額為184.42億元。與去年同期相比,，分別減少34.17%,、62.62%。
一個(gè)新問題由此而來,，為什么地方政府寧愿土地流拍也不愿意推出好地塊,？
答案很簡單,，當(dāng)限購帶來樓市交易冷清的情況下，地方政府并不愿賤賣土地以獲取交易量的增長,，地方政府要賣個(gè)好價(jià)錢,。如果說市場形勢不好就應(yīng)該降價(jià)出售的話，在土地市場上,，這個(gè)規(guī)律不起作用,。
3月開始的樓市交易量回暖改變了這個(gè)僵持的局面。幾個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊相繼推出,，至于價(jià)格,，自然好得很。
從7月開始,，地方政府推地的節(jié)奏明顯加快,。
7月4日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布今年第一次預(yù)申請公告,。其中,，上海火車站北廣場以北地塊以47.46億元的參考起始總價(jià)高調(diào)出場,。
7月17日,，北京共有5宗掛牌土地成交,，其中3宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價(jià),，而大興區(qū)舊宮和通州區(qū)永順鎮(zhèn)兩幅地塊溢價(jià)率都超過45%。一天之內(nèi)北京土地出讓金收入超37億元,。
同一天,，南京國土局在其網(wǎng)站上連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，一天公告的出讓土地總面積合計(jì)230.2萬平方米,。
從目前來看,，很難說幾個(gè)地王的誕生會(huì)帶來整體市場的徹底轉(zhuǎn)暖。但不能否認(rèn)的是,，土地市場的形勢正在發(fā)生變化,。
這樣的變化會(huì)對樓市帶來怎樣的影響？
這是類似于先有雞,，還是先有蛋一樣說不清的問題,。
從3月以來，樓市的交易量一直在回暖,。以北京為例,，截至24日，7月以來北京新建住宅簽約9296套,，二手房住宅簽約12313套,，均創(chuàng)造了調(diào)控后新高,，同比上月同期分別上漲幅度達(dá)到7.7%及34.3%；合計(jì)總簽約21609套,，同比上月上漲幅度達(dá)到21.4%,。
不能說成交量的持續(xù)回暖不是受到了“地王”的刺激。就在北京“地王”誕生后,，多個(gè)小區(qū)的二手房業(yè)主坐地漲價(jià),，多個(gè)樓盤價(jià)格上調(diào)。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在6~7月成交量占據(jù)前100的住宅類物業(yè)中,，成交均價(jià)上漲的達(dá)到43個(gè)項(xiàng)目,，占比高達(dá)72%；個(gè)別項(xiàng)目成交均價(jià)上漲超過5%,。
當(dāng)然,，同樣不能說成交量的持續(xù)回暖就是“地王”刺激所致。
樓市是一個(gè)特殊的市場,，土地,、信貸、政策,、拆遷,、人口結(jié)構(gòu)、心理預(yù)期等任何一個(gè)因素的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)帶來市場的變化,。
今年以來,，中央多個(gè)部門不斷表態(tài)堅(jiān)定不移地做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，累計(jì)算下來已經(jīng)有10次,。正常情況下,，似乎不應(yīng)該出現(xiàn)樓市交易量持續(xù)回暖的局面。但這種局面恰恰就是出現(xiàn)了,。
有人說,，這是剛需所致，有人說這是限購政策阻擋的住房需求正常釋放,，還有人說這是2011年下半年以來,，全國陸續(xù)有40個(gè)城市微調(diào)政策所致。還有一個(gè)重要的原因,，就是金融信貸政策的變化,。
從2月以來，我國貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)兩次降準(zhǔn),、兩次降息,，很多專家預(yù)測，三季度非常有可能繼續(xù)降準(zhǔn),。這些政策釋放的流動(dòng)性必然會(huì)對樓市帶來影響,。
從另一個(gè)層面看,，“地王”誕生、土地市場變化與貨幣政策的變化也有關(guān)系,，因?yàn)樨泿耪咦兓瘞Ыo開發(fā)商的是資金壓力的減輕,。
幾個(gè)“地王”的出現(xiàn)，并不能決定樓市的走向,，但是,，對樓市走向的關(guān)注，絕對不能輕視“地王”,。
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