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7月18日,，杭州市區(qū)一處房地產(chǎn)戶外廣告,，6月份杭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.6%。
當(dāng)日,，國家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份的全國70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù),。數(shù)據(jù)顯示,，70個(gè)大城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有21個(gè),，環(huán)比上漲的城市則有25個(gè),。環(huán)比上漲的城市數(shù)目的數(shù)字較上月的6個(gè)急劇攀升至25個(gè)。記者
黃宗治 攝 |
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近期一線城市土地市場“地王”接連出現(xiàn),。業(yè)界在廣泛關(guān)注的同時(shí),，亦擔(dān)心高價(jià)土地的入市會(huì)影響市場預(yù)期，帶動(dòng)土地市場整體升溫,，進(jìn)而給宏觀調(diào)控增加難度,。隨著下半年土地市場進(jìn)入供應(yīng)高峰，如何合理控制地價(jià)也成為地方政府的一道難題,。
一線城市連出地王
7月10日,，萬眾矚目的北京市“萬柳地王”橫空出世，盡管出讓前北京國土局一度暫停該地塊入市,，出讓結(jié)束后政府甚至公布一份詳細(xì)的說明文字解釋該地王的市場原因,，以及政府在對待地王的謹(jǐn)慎態(tài)度。但最終26.3億元的交易價(jià)格以及超過4萬元的單價(jià),，仍然令人咋舌,。據(jù)測算，該地塊未來的房屋開發(fā)總成本將在每平方米5.3萬元左右,，其最終售價(jià)則在每平方米7萬至10萬元之間,。
從北京國土局對待“萬柳地王”的態(tài)度，不難看出政府對“地王”的尷尬態(tài)度,，一方面高價(jià)地塊意味著土地財(cái)政方面的豐厚回報(bào),，另一方面在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的市場背景下,，地王的出現(xiàn)多少有些不合時(shí)宜。
而事實(shí)上,，近段時(shí)間以來地王卻在頻繁出現(xiàn),。除了北京萬柳地王，6月18日,，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價(jià)成為廣州新地王,。該地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，宗地面積9570平方米,，掛牌起始價(jià)49014萬元,，最終溢價(jià)約8.2億元。4月中旬,，北京東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪,，最終以19.15億元的價(jià)格出讓，其2.57萬元/平方米的單價(jià)也成為當(dāng)時(shí)同類地塊中的單價(jià)地王,。
7月4日,，上海市國土局公布了多宗地塊的預(yù)出讓公告，累計(jì)出讓總面積為21.21萬平方米,。其中,，上海火車站北廣場以北地塊,，參考起拍價(jià)高達(dá)47.46億元,。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，“該地塊如果成功出讓,，將成為今年上海的總價(jià)地王,。”
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,，這個(gè)“準(zhǔn)地王”只是上海土地市場近期眾多待售地塊中的一員,。與之同時(shí)推向市場的還有其他20宗地塊,。而在此之前,，上海市曾經(jīng)在一天內(nèi)成功出讓過7宗土地，最高溢價(jià)率達(dá)435%,。
高價(jià)地影響市場預(yù)期
“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王,。如果上海也誕生出地王，幾個(gè)一線城市今年就都有地王了,。不管是房企真的現(xiàn)在要拿地,，還是政府有意無意在推動(dòng)，地王的出現(xiàn)都具有標(biāo)志性意義,�,！鄙虾３鞘薪�(jīng)濟(jì)研究所高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波如此指出。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，地王的出現(xiàn)無疑會(huì)影響到市場預(yù)期,�,！皬淖罱珖饕鞘泄┑丶俺山煌恋氐墓�(jié)奏看，土地市場回暖的跡象非常明顯,，高單價(jià),、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)。部分區(qū)域市場因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)和政策微調(diào)的疊加效應(yīng),，已經(jīng)導(dǎo)致了恐慌入性入市的出現(xiàn)”,。
7月13日，國土部在公布《2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況》時(shí)表示,，進(jìn)入5月份后,，因住房用地流標(biāo)流拍相對較多，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地,，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧,。“這些地塊主要分布在北京,、上海,、廣州等重點(diǎn)城市，且以商服用地為主”,。
國土部分析認(rèn)為,，這些高價(jià)地塊出現(xiàn)主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的市場波動(dòng)，但還不能構(gòu)成市場全面回暖的基礎(chǔ),，對市場整體格局特別是對住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,，大幅溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的市場基本面不存在,。
但是,，在不到一周后的7月17日，北京土地市場繼之前的萬柳地王后,，又掀起新一輪土地交易高峰,。當(dāng)日共有5宗掛牌土地順利成交，其中,，三宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價(jià),，而其中至少兩宗地塊溢價(jià)率都超過45%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“北京土地市場重新回暖跡象已經(jīng)很明顯”,。
同日，南京市國土局創(chuàng)紀(jì)錄地一次性推出41宗地塊,，總出讓面積達(dá)230.2萬平方米,。其中住宅用地占比一半,，達(dá)20宗之多。據(jù)相關(guān)資料,，南京市在2011年共出讓79宗土地,，今年上半年則出讓了20宗土地。此次推地?cái)?shù)量不僅達(dá)到上半年的兩倍,，創(chuàng)下南京市土地市場預(yù)告地塊數(shù)量之最,，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計(jì)劃的近四成。
張大偉分析認(rèn)為,，從目前土地出讓的情況看,，呈現(xiàn)出明顯的不均衡性，一些位置較好的地塊受到熱捧,，溢價(jià)及成交單價(jià)也較高,，各地對出讓土地的定價(jià)也比較高�,！岸以谀壳笆袌銮闆r下,，地王的出現(xiàn)的確對市場非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用�,！�
平衡供應(yīng)與價(jià)格
國土部在總結(jié)上半年土地市場時(shí)指出,，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比有所回落，地價(jià)漲幅逐季收窄,，流標(biāo)流拍宗地?cái)?shù)量較大,，總體上市呈量跌價(jià)滯局面，景氣度較低,，處于盤整下行階段,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗,，去年同期則為1018宗,。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗,，同比增加96.5%,，住宅用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6%,。全國共上報(bào)高價(jià)地即總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高,，或溢價(jià)率超過50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗,。
而早在今年2月份，由于土地市場一度冷清,，北京,、上海等地土地流標(biāo)和低價(jià)成交頻現(xiàn),。國土部曾要求“流標(biāo)、流拍的也要通過土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)”,，以保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行,，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落,。
進(jìn)入7月以后,，各地土地供應(yīng)開始明顯增加。張大偉告訴記者,，鑒于前半年土地市場成交相對慘淡,，出讓金銳減，“隨著近期房企資金面的逐步緩解,，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加,。另外從供應(yīng)來看從7月份也開始明顯增加�,！�
事實(shí)上自6月份以后,，全國土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),，20個(gè)重點(diǎn)城市6,、7月份共推出土地1069宗，其中經(jīng)營性用地462宗,，超過前5月供應(yīng)的一半以上,。與此同時(shí)，開發(fā)商拿地節(jié)奏也有所加快,。截至目前,，萬科、龍湖,、融創(chuàng),、綠地、保利,、恒大6-7月份共拿地47塊,，總土地出讓金額達(dá)125億元。
國土部表示,，下一步將繼續(xù)貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，做好土地供應(yīng)與市場調(diào)控工作。除了“嚴(yán)格執(zhí)行并完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊的報(bào)備制度,，引導(dǎo)土地市場預(yù)期”以外,，還將嚴(yán)格落實(shí)新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置,。同時(shí)將“關(guān)注市場變化,，發(fā)揮政策合力來遏制市場的異常波動(dòng)”,。