 |
|
|
7月18日,，杭州市區(qū)一處房地產(chǎn)戶外廣告，6月份杭州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.6%。
當(dāng)日,，國家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份的全國70個大中城市的房價數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,，70個大城市中,，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有21個，環(huán)比上漲的城市則有25個,。環(huán)比上漲的城市數(shù)目的數(shù)字較上月的6個急劇攀升至25個,。記者
黃宗治 攝 |
|
近期一線城市土地市場“地王”接連出現(xiàn)。業(yè)界在廣泛關(guān)注的同時,，亦擔(dān)心高價土地的入市會影響市場預(yù)期，帶動土地市場整體升溫,，進(jìn)而給宏觀調(diào)控增加難度,。隨著下半年土地市場進(jìn)入供應(yīng)高峰，如何合理控制地價也成為地方政府的一道難題,。
一線城市連出地王
7月10日,，萬眾矚目的北京市“萬柳地王”橫空出世，盡管出讓前北京國土局一度暫停該地塊入市,，出讓結(jié)束后政府甚至公布一份詳細(xì)的說明文字解釋該地王的市場原因,，以及政府在對待地王的謹(jǐn)慎態(tài)度。但最終26.3億元的交易價格以及超過4萬元的單價，仍然令人咋舌,。據(jù)測算,，該地塊未來的房屋開發(fā)總成本將在每平方米5.3萬元左右，其最終售價則在每平方米7萬至10萬元之間,。
從北京國土局對待“萬柳地王”的態(tài)度，不難看出政府對“地王”的尷尬態(tài)度,，一方面高價地塊意味著土地財(cái)政方面的豐厚回報(bào),，另一方面在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的市場背景下,，地王的出現(xiàn)多少有些不合時宜,。
而事實(shí)上,，近段時間以來地王卻在頻繁出現(xiàn)。除了北京萬柳地王，6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王,。該地塊為商業(yè)金融業(yè)用地,，宗地面積9570平方米,，掛牌起始價49014萬元，最終溢價約8.2億元。4月中旬,，北京東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪,，最終以19.15億元的價格出讓，其2.57萬元/平方米的單價也成為當(dāng)時同類地塊中的單價地王,。
7月4日，上海市國土局公布了多宗地塊的預(yù)出讓公告，累計(jì)出讓總面積為21.21萬平方米。其中,，上海火車站北廣場以北地塊,，參考起拍價高達(dá)47.46億元,。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱,，“該地塊如果成功出讓,，將成為今年上海的總價地王�,！�
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,，這個“準(zhǔn)地王”只是上海土地市場近期眾多待售地塊中的一員。與之同時推向市場的還有其他20宗地塊,。而在此之前,，上海市曾經(jīng)在一天內(nèi)成功出讓過7宗土地，最高溢價率達(dá)435%,。
高價地影響市場預(yù)期
“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王,。如果上海也誕生出地王，幾個一線城市今年就都有地王了,。不管是房企真的現(xiàn)在要拿地,，還是政府有意無意在推動，地王的出現(xiàn)都具有標(biāo)志性意義,�,！鄙虾３鞘薪�(jīng)濟(jì)研究所高級經(jīng)濟(jì)師顧海波如此指出。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，地王的出現(xiàn)無疑會影響到市場預(yù)期�,！皬淖罱珖饕鞘泄┑丶俺山煌恋氐墓�(jié)奏看,，土地市場回暖的跡象非常明顯，高單價,、高總價的地塊次第出現(xiàn),。部分區(qū)域市場因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)和政策微調(diào)的疊加效應(yīng)，已經(jīng)導(dǎo)致了恐慌入性入市的出現(xiàn)”,。
7月13日,，國土部在公布《2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況》時表示,，進(jìn)入5月份后，因住房用地流標(biāo)流拍相對較多,，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地,，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧�,！斑@些地塊主要分布在北京,、上海、廣州等重點(diǎn)城市,，且以商服用地為主”,。
國土部分析認(rèn)為，這些高價地塊出現(xiàn)主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的市場波動,，但還不能構(gòu)成市場全面回暖的基礎(chǔ),，對市場整體格局特別是對住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，大幅溢價,、地王頻現(xiàn)的市場基本面不存在,。
但是，在不到一周后的7月17日,，北京土地市場繼之前的萬柳地王后,，又掀起新一輪土地交易高峰。當(dāng)日共有5宗掛牌土地順利成交,，其中,，三宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價，而其中至少兩宗地塊溢價率都超過45%,。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“北京土地市場重新回暖跡象已經(jīng)很明顯”。
同日,，南京市國土局創(chuàng)紀(jì)錄地一次性推出41宗地塊,，總出讓面積達(dá)230.2萬平方米。其中住宅用地占比一半,，達(dá)20宗之多,。據(jù)相關(guān)資料，南京市在2011年共出讓79宗土地,，今年上半年則出讓了20宗土地,。此次推地?cái)?shù)量不僅達(dá)到上半年的兩倍，創(chuàng)下南京市土地市場預(yù)告地塊數(shù)量之最,，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計(jì)劃的近四成,。
張大偉分析認(rèn)為，從目前土地出讓的情況看,，呈現(xiàn)出明顯的不均衡性,，一些位置較好的地塊受到熱捧,，溢價及成交單價也較高，各地對出讓土地的定價也比較高,�,！岸以谀壳笆袌銮闆r下，地王的出現(xiàn)的確對市場非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用,�,！�
平衡供應(yīng)與價格
國土部在總結(jié)上半年土地市場時指出，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比有所回落,，地價漲幅逐季收窄,，流標(biāo)流拍宗地?cái)?shù)量較大，總體上市呈量跌價滯局面,，景氣度較低,，處于盤整下行階段。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗,，去年同期則為1018宗。其中,，商服用地流標(biāo)流拍625宗,，同比增加96.5%，住宅用地流標(biāo)流拍1257宗,，同比增加79.6%,。全國共上報(bào)高價地即總價或單價創(chuàng)新高，或溢價率超過50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗,，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗,。
而早在今年2月份，由于土地市場一度冷清,，北京,、上海等地土地流標(biāo)和低價成交頻現(xiàn)。國土部曾要求“流標(biāo),、流拍的也要通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時上報(bào)”,，以保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量,、結(jié)構(gòu)和價格大起大落,。
進(jìn)入7月以后，各地土地供應(yīng)開始明顯增加,。張大偉告訴記者，鑒于前半年土地市場成交相對慘淡,，出讓金銳減,，“隨著近期房企資金面的逐步緩解,，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加。另外從供應(yīng)來看從7月份也開始明顯增加,�,！�
事實(shí)上自6月份以后，全國土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)高峰,。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),，20個重點(diǎn)城市6、7月份共推出土地1069宗,，其中經(jīng)營性用地462宗,，超過前5月供應(yīng)的一半以上。與此同時,，開發(fā)商拿地節(jié)奏也有所加快,。截至目前，萬科,、龍湖,、融創(chuàng)、綠地,、保利,、恒大6-7月份共拿地47塊，總土地出讓金額達(dá)125億元,。
國土部表示,，下一步將繼續(xù)貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，做好土地供應(yīng)與市場調(diào)控工作,。除了“嚴(yán)格執(zhí)行并完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊的報(bào)備制度,，引導(dǎo)土地市場預(yù)期”以外，還將嚴(yán)格落實(shí)新《閑置土地處置辦法》,，狠抓閑置土地的清理和處置,。同時將“關(guān)注市場變化，發(fā)揮政策合力來遏制市場的異常波動”,。