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7月17日，北京同日溢價(jià)成交了四幅經(jīng)營(yíng)性用地,，總價(jià)達(dá)36.7億元,。加上不久前的海淀萬(wàn)柳和大興龐各莊地塊的溢價(jià)成交，似乎北京土地市場(chǎng)從冰封到解凍再到炙手可熱,，幾乎僅僅用了不到兩個(gè)月的時(shí)間,。
事實(shí)上，就在今年5月以前,，北京土地市場(chǎng)甚至還可以用“淡出鳥(niǎo)來(lái)”形容,。彼時(shí)，土地市場(chǎng)還流行個(gè)主題詞,，叫“底價(jià)成交”,，掛出的地塊有人要就算不錯(cuò)。從2011年四季度到今年6月底,，京城土地市場(chǎng)成交住宅用地29宗,，成交額僅為256億元左右，且成交地塊大部分以交易起始價(jià)成交,。甚至有14宗,、約220公頃住宅用地因長(zhǎng)期無(wú)人參與競(jìng)買(mǎi)，被取消交易,。
暫且不說(shuō)連日來(lái)多幅地塊溢價(jià)成交是否意味著土地市場(chǎng)回暖,，單就這些地塊的溢價(jià)率來(lái)看就頗為耐人尋味。中冶五建聯(lián)合體22億元摘得大興舊宮地塊,，溢價(jià)率45%,；中鑫源9.4億元拿下通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率45.7%,；眾美集團(tuán)4.8億元競(jìng)得大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)地塊,，溢價(jià)率46%；萬(wàn)柳地塊26.3億元花落中赫置地,，溢價(jià)率40%。無(wú)論地塊品質(zhì)多高,，人氣多旺,，溢價(jià)率也絕對(duì)不超過(guò)50%，似乎有一道看不見(jiàn)的天花板,。
這其實(shí)可以看出政府的良苦用心,。一方面不斷推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,；另一方面又必須為地價(jià)設(shè)置紅線,，嚴(yán)防因樓市回暖而引發(fā)地價(jià)飆升,、地王頻出，從而令調(diào)控陷入被動(dòng),。從近期塊地競(jìng)拍過(guò)程來(lái)看,，每塊地都已預(yù)先設(shè)置好價(jià)格上限，競(jìng)拍一旦達(dá)到上限,，立即轉(zhuǎn)入政策房競(jìng)拍,。從溢價(jià)率就可以看出，與2009年土地市場(chǎng)火爆時(shí)動(dòng)輒超過(guò)100%溢價(jià)率相比還算溫和,。
事實(shí)上,，土地市場(chǎng)供應(yīng)不足，一直是業(yè)界抱怨的焦點(diǎn)之一,。
而對(duì)于國(guó)土部門(mén),，如果說(shuō)之前減少住宅用地供應(yīng)，是根據(jù)當(dāng)初房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而主動(dòng)調(diào)整,，現(xiàn)在則表現(xiàn)為有節(jié)制地順應(yīng)市場(chǎng)需求,。而當(dāng)前土地市場(chǎng)的回暖得益于樓市成交回暖的同時(shí)，與政府對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān),。除了眾所周知的萬(wàn)柳地塊因稀缺而身價(jià)“高貴”,，近日成交的幾個(gè)地塊的品質(zhì)也相對(duì)優(yōu)質(zhì)。
然而,，畢竟溢價(jià)率攀升的背后是地價(jià)的漲幅,，而地價(jià)攀升將直接作用于房?jī)r(jià)。對(duì)此相關(guān)部門(mén)也不得不謹(jǐn)慎,。據(jù)悉,，北京市國(guó)土局近期將對(duì)社會(huì)公布第二批擬供應(yīng)項(xiàng)目信息，將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到關(guān)鍵作用,。穩(wěn)健的土地供應(yīng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”以及緩解財(cái)政收入意義更可謂重大,。可以預(yù)見(jiàn),，政府土地政策的平衡必將持續(xù),。
業(yè)內(nèi)分析，之前樓市整體的不景氣,，對(duì)于各大房企而言,，面對(duì)庫(kù)存量激增，減緩拿地實(shí)屬無(wú)奈之舉,。隨著樓市轉(zhuǎn)暖,，開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)土地市場(chǎng)的發(fā)展，拿地補(bǔ)貨,，甚至搶占先機(jī),，自然也是理所當(dāng)然,。倘若沒(méi)有溢價(jià)率“紅線”，土地市場(chǎng)的上升勢(shì)頭還著實(shí)難以預(yù)料,，溢價(jià)率50%能否被超越,，隨著未來(lái)調(diào)控加大預(yù)調(diào)和微調(diào)的新變化，土地市場(chǎng)走向如何,，人們將拭目以待,。
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