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經(jīng)過多年的摸索之后,，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策如今已經(jīng)形成了一個(gè)復(fù)雜的體系,。在筆者看來，諸多措施當(dāng)中的某些部分是比較適當(dāng)和有益的,，而另一些則急需調(diào)整,；其中,，尤以在融資渠道上對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格限制和百般打壓的做法最為不當(dāng)，相關(guān)的歧視性政策應(yīng)當(dāng)盡數(shù)取消,。筆者的建議是,，應(yīng)當(dāng)盡快恢復(fù)向開發(fā)商正常進(jìn)行貸款，并允許其正常發(fā)行股票,，以便確保市場供應(yīng),。
調(diào)控政策出臺(tái)了千條萬條，卻有一條似乎被忘記了,，那就是歸根到底,，供求關(guān)系決定一切；房地產(chǎn)問題的解決,，最終要靠造越來越多的房子,。房子多了，房價(jià)便宜了,，廣大人民才能有房可住,，才能住得寬敞。這就是房地產(chǎn)業(yè)的基本功能和根本目的之所在,。在這一點(diǎn)上,，這一行業(yè)與其他任何產(chǎn)業(yè)都是一樣的。例如,，改革開放之初,，冰箱、洗衣機(jī),、電視機(jī)都是時(shí)髦的緊俏貨,，也是高價(jià)商品，怎么辦呢,？辦法就是引進(jìn)技術(shù),，擴(kuò)大生產(chǎn)。許多企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)家用電器,，這才使得廣大人民如今普遍用上了這些物美價(jià)廉的物品,。
然而,，房價(jià)大幅上漲之后，卻出現(xiàn)了很多奇談怪論,，一說是房價(jià)上漲是房地產(chǎn)商操縱的結(jié)果,，因此很多人仇視給大家造房子的人。另一說比較“專業(yè)化”,，即房價(jià)是資金炒作的結(jié)果,。這些看法結(jié)合起來，導(dǎo)致政府開始實(shí)行一種報(bào)復(fù)性的政策,，即指示銀行向房地產(chǎn)商減少資金供應(yīng),，指示證監(jiān)會(huì)暫緩核準(zhǔn)房地產(chǎn)公司的股票發(fā)行。斷你的供,，看你降不降價(jià),！
可是，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是無情的,。開發(fā)商怎么會(huì)為了造新房子而賤賣舊房子呢,？大不了不上新項(xiàng)目罷了；加之消費(fèi)者通過預(yù)售制度源源不斷地向開發(fā)商提供資金,，所以開發(fā)商的日子還是過得去的,。而在這個(gè)節(jié)骨眼兒上，政府不斷地強(qiáng)調(diào)耕地“紅線”,，土地供應(yīng)沒有相應(yīng)地,、足額地跟上，結(jié)果是房價(jià)長期在高位運(yùn)行,，且持續(xù)走高,。
最近進(jìn)行的一輪調(diào)控，是自2010年4月17日“新國十條”頒布以來所實(shí)行的包括“限購”,、大規(guī)模推出保障房等一系列政策,。從房價(jià)近兩年的走勢來看，調(diào)控政策終于產(chǎn)生了一些效力,，這說明政策組合當(dāng)中至少某些部分是對頭的,。例如，“限購”政策雖然過于嚴(yán)厲,，但嚴(yán)格控制投機(jī)性需求的大方向應(yīng)當(dāng)是正確的,。考慮到房地產(chǎn)業(yè)的確具有一些特殊性,，以及我國人口眾多的現(xiàn)實(shí),，這應(yīng)當(dāng)成為長期堅(jiān)持的基本國策——盡管具體的管理措施應(yīng)不斷調(diào)整和完善。在筆者看來,，“限時(shí)開發(fā)”也是一條有益的政策,。在我國現(xiàn)行的以國有土地為主導(dǎo)的格局之下,，這項(xiàng)政策具有特殊的微妙之處；對此我們將在后文再作論述,。
在諸多不當(dāng)?shù)恼弋?dāng)中,，尤以限制和打壓房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策最為錯(cuò)誤,。在房屋預(yù)售制度和按揭制度下,，買方的預(yù)付款是開發(fā)商的主要資金來源之一�,？墒�,，以往松弛的按揭政策雖然支持了房屋建設(shè)和供應(yīng)，卻也誘發(fā)了需求的飆升,。如果需求增長速度快于供應(yīng)增長速度,，房價(jià)當(dāng)然就不會(huì)下跌。需要認(rèn)識(shí)到的是,，同樣是供應(yīng)資金,，把資金直接提供給買方與直接提供給賣方的效果是大不相同的。另一方面,，限購政策雖然造成了需求縮減,，但是按揭貸款金額也大幅下降；這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商的資金來源告急,，他們又怎么能夠積極地去造房子呢,？統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積和新開工面積都出現(xiàn)了明顯的下降,。這表明,，由此造成的資金缺口急需得到填補(bǔ)。
限制房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場中直接進(jìn)行正常融資活動(dòng)的政策本來就是錯(cuò)誤的,；這一政策自始就不應(yīng)該出臺(tái),。直接提供資金給企業(yè)，使它們有條件多造房子,，同時(shí)又不會(huì)誘發(fā)需求增加,，這是多么好的事情啊,！所以,，為全民的住房福利計(jì)，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資不但不應(yīng)當(dāng)限制,，而且應(yīng)當(dāng)期待房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力能夠得到充分利用,。至少，政策制定者應(yīng)當(dāng)把開發(fā)商當(dāng)作正常企業(yè)來予以看待,，讓銀行,、投資者,、買方和開發(fā)商自由協(xié)商投融資條款，以便充分周轉(zhuǎn)資金和利用資源,。
一些人認(rèn)為向開發(fā)商供應(yīng)資金就會(huì)引起地價(jià)上漲,，進(jìn)而引起房價(jià)上漲；這里的邏輯關(guān)系并不正確,。以我國近年汽車市場的狀況為例,。汽車旺銷的時(shí)候整車廠家進(jìn)行擴(kuò)產(chǎn)，這導(dǎo)致了上游零配件價(jià)格上漲,；但是,，這種漲價(jià)并不必然導(dǎo)致整車價(jià)格上漲。由于各整車廠家都在迅速擴(kuò)產(chǎn),，其結(jié)果是整車價(jià)格竟然連年持續(xù)下降,，整車廠家的毛利率也隨之降低。然而,，經(jīng)過薄利多銷,，汽車企業(yè)仍然獲取了豐厚的利潤。這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和成熟的過程,，也是一個(gè)非常健康的過程,。同理，在適當(dāng)?shù)男枨蠊芾碇�,，通過向房地產(chǎn)業(yè)敞開供應(yīng)資金,，輔之以“限時(shí)開發(fā)”政策，只要供應(yīng)的增長超過了需求的增長,，成品房價(jià)格就不會(huì)上漲,，地價(jià)的上漲也就無法傳導(dǎo)到房價(jià)上。政策制訂者一定要認(rèn)識(shí)到這是兩碼子事,。
房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得“正常融資者”的地位,，還與以下認(rèn)識(shí)有關(guān)，即房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),，系統(tǒng)效應(yīng)顯著,，因而需要對其融資活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。我們不否認(rèn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要性,，也愿意對監(jiān)管部門的警惕性表示贊賞,，可是，我們要問以下的問題：1,、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮是否足以導(dǎo)致監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)采取歧視性的政策,？尤其是在房地產(chǎn)大牛市中持續(xù)多年地實(shí)行這種歧視性的政策？這難道不是“在水緊處捉魚”嗎,？事實(shí)表明,，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的違約率在過去多年中一直非常低,，所以監(jiān)管是否過度了呢？2,、過度的監(jiān)管導(dǎo)致了房屋供應(yīng)不足,，由此導(dǎo)致房價(jià)長期運(yùn)行在高位，泡沫越滾越大,，難道這就是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的正確途徑嗎,？3、尤其令人不解的是,，假如銀行貸款會(huì)增加金融風(fēng)險(xiǎn)的話,，為什么不允許房地產(chǎn)企業(yè)在股市中進(jìn)行股本融資呢？后者難道不正是降低金融風(fēng)險(xiǎn)之道嗎,？
所以，對于如此有違經(jīng)濟(jì)常識(shí)的政策,，我們呼吁盡快予以取消,。調(diào)控政策效果不彰，原因就在于好政策的效果在很大程度上被這些壞政策抵消掉了,。應(yīng)當(dāng)限制的是按揭貸款,，應(yīng)當(dāng)放開的是企業(yè)貸款和募股；前期的政策恰好弄反了,。政府應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)企業(yè)千方百計(jì)擴(kuò)大生產(chǎn),，積極競爭，盡快走上薄利多銷之路,。積極因素再長幾分,，消極因素再減幾分，供求關(guān)系也許就會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn),。至于企業(yè)的事情,，自有企業(yè)自己通盤考慮，自行負(fù)責(zé),，政府不必過于擔(dān)心個(gè)別企業(yè)的破產(chǎn)問題,。即使個(gè)別銀行因此遭受一些損失，也不必過于憂心忡忡,。銀行對一個(gè)行業(yè)的放款,，一般應(yīng)當(dāng)容忍一定的違約率；一個(gè)行業(yè)中的企業(yè),，一般也應(yīng)有一定的破產(chǎn)率,；這才是建立有效的、負(fù)責(zé)任的監(jiān)管的適當(dāng)基礎(chǔ),。應(yīng)當(dāng)身處風(fēng)險(xiǎn)之中來監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn),。如果硬要建立某種遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)的理想經(jīng)濟(jì)體系,，其結(jié)果只能是一廂情愿，浪費(fèi)社會(huì)資源,，最終反而會(huì)引起更大的風(fēng)險(xiǎn),。
保障房措施終非正道。在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,，我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)回到“以市場機(jī)制為主,，輔之以適當(dāng)政府干預(yù)”的軌道上來，兩方面的措施都不可偏廢,。在現(xiàn)行體制下,，本人推薦一種“敞開供地+敞開企業(yè)融資+限時(shí)開發(fā)+高額累進(jìn)房產(chǎn)稅+促進(jìn)房屋流通”的政策組合。關(guān)于這一建議的其他方面,，我們將在下一期再作論述,。
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