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第四屆中國西部(銀川)房·車生活文化節(jié)開幕，由于正值五一節(jié)小長假期間,，豐富的樓盤資訊和特價(jià)優(yōu)惠措施吸引了不少銀川市民前往看房,。記者 彭昭之
攝 |
近期，知名房地產(chǎn)企業(yè)頻陷“質(zhì)量危機(jī)”并引發(fā)糾紛,，如萬科公司在深圳和佛山的兩個(gè)樓盤被業(yè)主投訴裝修質(zhì)量不過關(guān),，中海公司廣州“橡園國際”被業(yè)主在網(wǎng)上曝光裝修質(zhì)量不過關(guān)，而以高檔裝修聞名的星河灣山西太原項(xiàng)目也曝出裝修問題,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，質(zhì)量糾紛頻增與房?jī)r(jià)下降密切相關(guān)，且呈擴(kuò)散趨勢(shì),，而此前被行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題不斷浮現(xiàn),。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì)矛盾的觸點(diǎn),。
房?jī)r(jià)下降 糾紛上升
按照房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)消費(fèi)周期規(guī)律，前兩年以高房?jī)r(jià)購買的期房如今陸續(xù)進(jìn)入收樓期,，而收樓期通常正是質(zhì)量糾紛高發(fā)期,。
長期關(guān)注房地產(chǎn)糾紛的律師周玉忠表示,，過去,，由于房?jī)r(jià)處于上升通道，業(yè)主收樓時(shí),，房?jī)r(jià)有了較大的上漲,，“資產(chǎn)增值”的喜悅抵消了對(duì)房屋質(zhì)量問題的不滿。而面對(duì)就房屋質(zhì)量問題較真的業(yè)主,，開發(fā)商祭出“殺手锏”--退房,，業(yè)主立即鎩羽。近期房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì),，且市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格仍有較大下行壓力,，出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)下降、糾紛上升”的苗頭,。
而除了直接要求開發(fā)商“補(bǔ)償差價(jià)”,，糾紛的另一種方式是以房屋質(zhì)量問題為由，要求賠償,，甚至要求退房,。周玉忠表示，比較而言,，降房?jī)r(jià)是民心所向,，業(yè)主直接要求“補(bǔ)償差價(jià)”明顯違反契約精神,，在社會(huì)上難以獲得認(rèn)同,。而以房屋質(zhì)量糾紛為由要求賠償，則引起公眾的廣泛同情和共鳴,。
周玉忠說,，與“補(bǔ)差價(jià)”相比，房屋質(zhì)量糾紛牽涉面更廣泛,，更復(fù)雜,，也更易從經(jīng)濟(jì)糾紛演化成社會(huì)矛盾。一般情況下,，只有當(dāng)房屋出現(xiàn)重大工程質(zhì)量隱患等情況,，購房者才能成功退房或者取得賠償。我國并未實(shí)行“房屋三包”,，國家現(xiàn)行政策法規(guī)對(duì)“退房”標(biāo)準(zhǔn)既無明確界定,，更無規(guī)范的操作程序。因此,，業(yè)主即使想要“依法維權(quán)”,，也無從下手，唯有劍走偏鋒,，采取各種極端辦法,，制造社會(huì)效應(yīng)，逼迫開發(fā)商讓步,，或者逼迫政府出面調(diào)停,。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長王韶介紹，有些開發(fā)商以次充好或是玩弄概念,，宣傳時(shí)動(dòng)輒強(qiáng)調(diào)“帶精裝”,、“送豪裝”,，也在有意無意間積累了與消費(fèi)者的矛盾。
今年2月,，萬科公司在佛山的“新城灣畔7號(hào)樓”被檢出地板甲醛釋放量超標(biāo),，業(yè)主抗議。萬科深圳第五園六期被投訴使用劣質(zhì)“紙板”做裝修材料,，業(yè)主除向開發(fā)商叫板,，還數(shù)次到深圳市住建主管部門投訴。
同時(shí),，多家知名房企陷入質(zhì)量糾紛：星河灣太原項(xiàng)目因精裝修質(zhì)量問題，業(yè)主集體抗議,、打砸開發(fā)商辦公室,；中海地產(chǎn)位于廣州的限價(jià)房項(xiàng)目由于地下水管漏水、墻壁發(fā)泡等問題引發(fā)業(yè)主維權(quán),，事件至今未解決。
目標(biāo)直指房?jī)r(jià)
漲潮之時(shí),，市場(chǎng)一片大好,，落潮以后，就能發(fā)現(xiàn)誰在“裸泳”,。此前被房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題也在房?jī)r(jià)下調(diào)后不斷浮現(xiàn),。
記者發(fā)現(xiàn)，這些房屋質(zhì)量糾紛,，有著共同的特點(diǎn)：價(jià)格“虛高”,，有投資、投機(jī)性消費(fèi)傾向,；爭(zhēng)議焦點(diǎn)不在房屋結(jié)構(gòu)等核心安全領(lǐng)域,，而在裝修等表面功夫上。如地板甲醛超標(biāo),、櫥柜使用劣質(zhì)材料,、裝修工藝不合格等。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,，發(fā)生質(zhì)量糾紛的樓盤不少都存在“泡沫”,，對(duì)樓市調(diào)控十分敏感。
萬科一位負(fù)責(zé)人則告訴記者,，該公司早在2010年就在預(yù)案中提出,，隨著房?jī)r(jià)下調(diào),，房屋質(zhì)量糾紛將不可避免出現(xiàn),。
例如,，在山西被視為“天價(jià)樓盤”的太原星河灣2010年開盤價(jià)格高達(dá)每平方米2萬元，而當(dāng)時(shí)太原商品房均價(jià)只有5000元,�,！爸泻Ｏ饒@國際”2011年4月開盤售價(jià)是每平方米23000元至25000元，當(dāng)年11月售罄,。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價(jià)格是每平方米20000元,。萬科佛山“新城灣畔”已交樓半年，104戶套房子只有25戶入住,，其中還有不少是租客而不是業(yè)主自住,。
深圳市裝修協(xié)會(huì)副主任林武生就表示，這一輪曝出質(zhì)量問題的萬科,、中海、星河灣等企業(yè),，在房地產(chǎn)商中都屬于質(zhì)量控制相對(duì)較好的,，如果他們都出現(xiàn)嚴(yán)重問題，其他房地產(chǎn)企業(yè)的問題會(huì)更加嚴(yán)重,。專家分析,，這一輪質(zhì)量糾紛中涉及的都是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，需要關(guān)注糾紛蔓延的連鎖反應(yīng)和事件處理的示范效應(yīng),。
而記者注意到,，從最初從深圳曝出房地產(chǎn)裝修問題后，質(zhì)量糾紛也呈擴(kuò)大趨勢(shì),，逐步向內(nèi)陸地區(qū)和二三線城市擴(kuò)散：富力成都,、中海青島等均有業(yè)主提出質(zhì)量投訴。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白,，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì)矛盾的觸點(diǎn),。
法規(guī)與監(jiān)管真空亟待補(bǔ)全
部分受訪專家認(rèn)為，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向不能變,，但對(duì)伴隨房?jī)r(jià)下降凸顯的房屋質(zhì)量糾紛問題,，應(yīng)做好預(yù)警。
深圳市住建局長李榮強(qiáng)表示,，近期,，深圳住建局接到相關(guān)房屋質(zhì)量的投訴明顯增加，和房?jī)r(jià)波動(dòng)有直接關(guān)聯(lián),�,！耙恍┵彿空邔�(duì)工程建設(shè)了解不夠，把施工中正常的混凝土縫隙當(dāng)成‘豆腐渣’的證據(jù),，政府一旦不支持他們的訴求,，就很容易成為他們轉(zhuǎn)移矛盾的對(duì)象,，被質(zhì)疑政府不作為、被開發(fā)商收買”,。李榮強(qiáng)表示,。
周玉忠表示，一些發(fā)生糾紛的房屋質(zhì)量安全問題不大,，但政府幫開發(fā)商說話,，是“合法不合情”，容易引火燒身,；想幫消費(fèi)者說話,，卻缺少執(zhí)法依據(jù)，屬于“合情不合法”,。爭(zhēng)議背后的關(guān)鍵,，則是凸顯相關(guān)法規(guī)和監(jiān)管建設(shè)的缺位，導(dǎo)致“無法可依”,。
專家介紹,，迄今為止，我國在房屋質(zhì)量管理上一直以工程結(jié)構(gòu)安全為主,，房屋驗(yàn)收條款也集中在安全上,，在裝修質(zhì)量方面，無論是政策法規(guī)還是實(shí)際監(jiān)管,，都基本處于空白狀態(tài),。
例如，面對(duì)記者有關(guān)房屋裝修質(zhì)量問題的采訪,，某市房管局的主管處長先是愕然繼而茫然,，反問記者：“裝修質(zhì)量歸我們處管嗎？我們從來沒管過哦,！我去查查”,。“查查”的結(jié)果是肯定的,，該處長除了一臉尷尬苦笑,，更無話說。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，應(yīng)盡快出臺(tái)房屋裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),。專家介紹，雖然建設(shè)部在2002年出臺(tái)過《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》,，但只是一份關(guān)于精裝修房屋的引導(dǎo)性文件,，并沒有強(qiáng)制推廣執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)缺少依據(jù),。對(duì)開發(fā)商未達(dá)到質(zhì)量責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何返修,、賠償要有所體現(xiàn),。防止從經(jīng)濟(jì)糾紛衍化為對(duì)監(jiān)管不作為或法律缺失的社會(huì)矛盾。主管部門應(yīng)在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)建立交付驗(yàn)收監(jiān)管制度,，積極推行質(zhì)量分戶驗(yàn)收，確保每套住房合格達(dá)標(biāo),。
此外,，一些企業(yè)在質(zhì)量控制方面存在缺陷，但面對(duì)糾紛和質(zhì)疑,，明知道無法可依,、監(jiān)管真空，卻一個(gè)勁兒讓業(yè)主“依法維權(quán)”,。
對(duì)此,，王韶表示，開發(fā)商作為工程質(zhì)量的第一責(zé)任人,，必須建立和完善分戶檢查,、消費(fèi)者提前點(diǎn)評(píng)、集中整改等質(zhì)量管控體系,。