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從2010年以來(lái)，中央政府連續(xù)兩年時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下了重手,。從總體上來(lái)看,，宏觀調(diào)控的確發(fā)揮了作用。然而好景不長(zhǎng),，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始重新轉(zhuǎn)暖,。2012年5月，北京房?jī)r(jià)停止環(huán)比下跌,，上海,、廣州與深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌幅度也有所放緩。
隨著歐債危機(jī)惡化削弱了中國(guó)面臨的外部需求,，中國(guó)GDP同比增速在2012年第一季度回落至8.1%,，預(yù)計(jì)在第二季度將繼續(xù)回落至7.5%上下。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向,，迄今為止央行已經(jīng)降息兩次,，并連續(xù)三次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。盡管中央政府多次重申并未放松針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,，但部分地方政府已經(jīng)開(kāi)始用打擦邊球的方式來(lái)考驗(yàn)中央政府的決心,。
一切看起來(lái)似乎都很熟悉，隨著外部環(huán)境的惡化與經(jīng)濟(jì)增速的放緩,，中國(guó)政府可能再次被迫放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度,，房地產(chǎn)價(jià)格有望再度反彈。
那么,，中國(guó)一線城市的房產(chǎn)價(jià)格為何越調(diào)越漲呢,？筆者認(rèn)為，以下四方面因素,，從中長(zhǎng)期方面影響了一線城市的房地產(chǎn)供求格局,。這些因素的消長(zhǎng)也會(huì)影響未來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
第一個(gè)因素是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度,，以及隨之產(chǎn)生的中國(guó)居民通貨膨脹預(yù)期,。目前中國(guó)的M2與GDP之比超過(guò)180%。盡管中國(guó)GDP僅為美國(guó)的三分之一,，但中國(guó)的M2比美國(guó)還高,。雖說(shuō)間接融資比重較高的中國(guó)M2與美國(guó)并不完全可比，但從中還是能窺見(jiàn)一斑,。居高不下的貨幣化程度意味著,，一旦管理不善，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹,。因此,，中國(guó)居民就有很強(qiáng)的動(dòng)力通過(guò)資產(chǎn)配置來(lái)降低通脹的影響,。
然而遺憾的是，中國(guó)居民的投資渠道相當(dāng)有限,。由于中國(guó)政府依然實(shí)施較為嚴(yán)格的資本管制,，中國(guó)居民不能直接投資于海外資產(chǎn)市場(chǎng)。過(guò)去幾年全球金融危機(jī)頻仍,，再加上人民幣匯率升值,，導(dǎo)致QDII投資收益率慘淡。銀行存款與購(gòu)買國(guó)債均是固定收益率,，不能規(guī)避通貨膨脹,，而中國(guó)的企業(yè)債市場(chǎng)既不發(fā)達(dá)又缺乏深度。中國(guó)股票市場(chǎng)過(guò)去10年內(nèi)上漲幅度幾乎為零,，可謂“重新回到解放前”,。在過(guò)去10年內(nèi)唯一跑贏CPI的資產(chǎn)，也就只有房地產(chǎn)了,。因此,，在沒(méi)有看到房地產(chǎn)價(jià)格像日本、中國(guó)香港那樣崩盤(pán)之前,，中國(guó)居民仍有很強(qiáng)的動(dòng)力通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)來(lái)規(guī)避中長(zhǎng)期通脹風(fēng)險(xiǎn),。
第二個(gè)因素是分稅制的財(cái)政稅收格局。在現(xiàn)行的分稅制下,，中央政府通過(guò)分稅獲得很大一部分財(cái)政收入,，再通過(guò)轉(zhuǎn)移支付將資金分配給地方。由于不允許地方政府出現(xiàn)財(cái)政赤字,，因此過(guò)去10年內(nèi),，地方政府有很強(qiáng)的動(dòng)力通過(guò)預(yù)算外收入來(lái)源來(lái)平衡整體財(cái)政預(yù)算，而最主要的預(yù)算外收入來(lái)源即為土地出讓金,。數(shù)據(jù)顯示,，土地出讓金收入平均占到地方政府資金來(lái)源的三分之一左右，再加上房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入,，這將會(huì)占到地方政府財(cái)政收入的40%~50%,。房地產(chǎn)興，則地方政府富,，反之亦然。難怪地方政府會(huì)不斷挑戰(zhàn)中央政府的政策底線,。
因此,，如果分稅制格局沒(méi)有變化，如果地方政府的財(cái)政支出格局沒(méi)有變化,，如果地方政府不能獲得物業(yè)稅等新的融資來(lái)源,，如果地方政府不能通過(guò)發(fā)債來(lái)實(shí)現(xiàn)跨期資金配置,，那么地方政府就會(huì)通過(guò)壓縮土地供應(yīng)來(lái)提高土地出讓金收入（因?yàn)橥恋厝狈π枨髲椥裕Ｈ绻娣鄣膬r(jià)格依然高居不下,，面包的價(jià)格還能下降嗎,？
第三個(gè)因素是老齡化背景下的城市化進(jìn)程。不少人認(rèn)為,，人口老齡化最終會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求,，甚至可能導(dǎo)致其崩盤(pán)。但如果同時(shí)考慮老齡化與城市化,，我們就不難發(fā)現(xiàn),，部分區(qū)域（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)與三線城市）的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)與部分區(qū)域（如一線城市與部分二線城市）的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，完全可能并存,。其實(shí),，目前中國(guó)大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)凋敝不堪了，而未來(lái)三線城市的年輕人完全可能賣掉從祖父輩,、父輩手中繼承下來(lái)的數(shù)套房產(chǎn),，而到一二線城市購(gòu)買一套昂貴的小居室。
第四個(gè)因素是中國(guó)養(yǎng)老體系的缺失,。從國(guó)際比較來(lái)看,，全球其他主要大國(guó)一個(gè)典型家庭的資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)大致占30%,，而中國(guó)房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比率高達(dá)50%,。為什么中國(guó)家庭如此偏愛(ài)房產(chǎn)呢？筆者發(fā)現(xiàn),，在其他國(guó)家中,，養(yǎng)老金收入大致占到家庭總資產(chǎn)的20%左右，而中國(guó)家庭總資產(chǎn)中的養(yǎng)老金收入低于5%,。這意味著,，中國(guó)家庭之所以偏愛(ài)房地產(chǎn)的原因在于，他們意識(shí)到目前的養(yǎng)老金體系難以依賴,，從而不得不買房養(yǎng)老,。其實(shí)在中國(guó)，“買房養(yǎng)醫(yī)”,、“買房養(yǎng)學(xué)”的現(xiàn)象,，又何嘗不多見(jiàn)？
以上分析意味著,，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度依然高居不下,，而中國(guó)居民又不能投資于可以對(duì)抗通脹的資產(chǎn)；只要分稅制的財(cái)稅體制與地方政府的支出結(jié)構(gòu)不變，而地方政府又沒(méi)有新的平衡預(yù)算的工具,；只要老齡化背景下的城市化進(jìn)程不變,；只要中國(guó)的養(yǎng)老、醫(yī)療與教育體系依然令中國(guó)家庭惴惴不安,，那么一線城市的房產(chǎn)價(jià)格就可能越調(diào)越漲,，成為老百姓的錐心之痛。真可謂,，漲,，百姓苦；降,，空間無(wú),。
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