北京市近期公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬套,，成交均價(jià)每平方米12326元,，比去年同期下降20.7%,，比去年全年下降6.4%。
數(shù)據(jù)表明,，北京市2011年提出的“新建普通住房價(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”的年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)順利完成,。
從去年四季度開始，樓市出現(xiàn)了一波“降價(jià)潮”,。全國兩會后的記者會上,，溫家寶總理回答記者提問時(shí)指出，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此,，調(diào)控不能放松,。
那么，房價(jià)還會繼續(xù)降嗎,？近期樓市成交出現(xiàn)回暖,，價(jià)格會不會就此反彈？正在觀望的普通購房者,，又要如何應(yīng)對充斥著各種預(yù)測和判斷的樓市呢,？
“以價(jià)換量”帶動(dòng)成交回暖
無論看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是看一些樓盤的銷售情況,，一線城市的房價(jià)確實(shí)降了,。
除了北京以外，國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降了的城市有45個(gè),，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè),。
在成交量持續(xù)低迷的市場上,，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準(zhǔn)自住型需求,、降價(jià)明顯,、性價(jià)比高的項(xiàng)目才能賣得動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年以來,，北京簽約10套以上的約60個(gè)項(xiàng)目中，有70%是在去年調(diào)低入市價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大了打折促銷力度,。如順義區(qū)一個(gè)項(xiàng)目去年全年銷售不足三成,，今年售價(jià)下調(diào)了20%以上，降為每平方米1.2萬元,，很快售罄,。而大興區(qū)去年11月開盤的一個(gè)項(xiàng)目，以低于周邊近20%的價(jià)格入市,，立刻成為區(qū)域的銷售冠軍,，也拉低了區(qū)域的房價(jià)。
隨著房價(jià)的明顯下降,，3月份起,，各地樓市成交量也出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點(diǎn)的1,、2月份,，3月份一線城市的成交量上漲達(dá)到50%左右,。售樓處的人氣也逐漸旺了起來，市場似乎迎來了“小陽春”,。
“今年北京市普通住房價(jià)格仍在保持持續(xù)下降的態(tài)勢,，市場以價(jià)換量的態(tài)勢十分明顯,�,！北本┓繀f(xié)秘書長陳志介紹，從市場交易主要購買人群看,，九成都是首次置業(yè),。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。
但進(jìn)入4月份,，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動(dòng),，說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐,，很難持續(xù)。
在開發(fā)商看來,，即便是短暫的“小陽春”,，也是近年來難得的銷售黃金期�,！俺山涣康幕嘏�,，受益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求,，絕不意味著市場全面回暖了,。”
一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,，開發(fā)商不可以盲目樂觀,，應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)的策略，趁著好時(shí)候抓住機(jī)會多搶一些剛需,。
一線城市房價(jià)將繼續(xù)下降
時(shí)至今日,，人們對2009年3、4月份房價(jià)在“小陽春”的帶動(dòng)下一路飆升仍然印象深刻,。也有不少人擔(dān)心,，如今，市場成交量有所回暖,，房價(jià)會不會就此反彈,，停止調(diào)整的步伐。
“今年初開始,，各級政府反復(fù)表示要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控,，尤其是總理在兩會后記者會上的堅(jiān)定表態(tài),，已經(jīng)讓市場認(rèn)為調(diào)控可能放松、房價(jià)可能反彈的猜測徹底被否定了,�,！毙褫x集團(tuán)副董事長林偉表示，只要以限購,、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng),，市場就難以迎來需求的大爆發(fā)，房價(jià)也就不可能大反彈,。今年一線城市的房價(jià)將繼續(xù)下降的趨勢已經(jīng)被廣泛認(rèn)可,。
樓市調(diào)控政策層面未見松動(dòng)，在執(zhí)行層面則進(jìn)一步收緊,。據(jù)記者了解,，一些城市對調(diào)控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購,、限貸在內(nèi)的一些政策,，通過“找人”，都能設(shè)法規(guī)避,，甚至成了某種公開的潛規(guī)則,。為了打擊其中涉及的相關(guān)主管部門的腐敗現(xiàn)象，確保調(diào)控政策嚴(yán)格落實(shí),，部分城市已經(jīng)開始調(diào)查相關(guān)工作人員,，并對其中涉及的問題進(jìn)行了處理。
前幾年的房地產(chǎn)市場,，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“風(fēng)太大,，豬都能飛”，開發(fā)商們個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿,。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入,，房地產(chǎn)企業(yè)的處境也在發(fā)生變化。目前公布2011年年報(bào)的70多家上市房地產(chǎn)企業(yè),，庫存超過9000億元,，再創(chuàng)歷史新高。同時(shí),，年報(bào)也反映出房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張,、負(fù)債高企、償債壓力大的狀況,。這意味著今年的樓市將以“去庫存”為主題,，持續(xù)的降價(jià)促銷將是必然。
北京中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為,，年初一些項(xiàng)目嘗到了“以價(jià)換量”的甜頭,，這會對市場產(chǎn)生示范效應(yīng),，其他沒有降價(jià)的、促銷力度不夠的項(xiàng)目,，為了銷售必然會跟進(jìn)降價(jià),。一線城市整體房價(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。
去年開始,，由于樓市低迷,，開發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎，“底價(jià)成交”成為住宅土地市場上越來越普遍的現(xiàn)象,。這也意味著,，房價(jià)成本的重要構(gòu)成之一——地價(jià)成本大幅降低�,！拔磥矸康禺a(chǎn)調(diào)控會呈現(xiàn)常態(tài)化的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤率估計(jì)將穩(wěn)定在10%—15%左右,，土地成本的下降,，必然會拉低未來房價(jià)的成本，房價(jià)也沒有大幅上漲的成本基礎(chǔ),�,！饼埡禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖
無論是買是租,，讓普通百姓住得起房,，終究是中國樓市發(fā)展無法回避的問題。
政府提出要通過調(diào)控,，促進(jìn)房價(jià)回到“合理價(jià)位”,。人們計(jì)算房價(jià)收入比，剖析房價(jià)成本……但無論以哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看,，不少城市的房價(jià)仍然處于過高的水平,。
即便在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房價(jià)不斷下降的情況下，仍有不少居民反映,，身邊的樓盤根本沒有降價(jià),，有的甚至還在逆市漲價(jià)。觀察北京,、上海等地房價(jià)調(diào)整的結(jié)構(gòu),，遠(yuǎn)郊區(qū)降價(jià)力度顯然較大，而地段較好,、公共配套完善的區(qū)域,，房價(jià)仍然維持在高位。
因此,，除了房價(jià)收入比,、成本,、銷售量等技術(shù)性指標(biāo)，普通家庭能否承受,，也將是判斷房價(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn),。
對自住型需求的購房者而言，當(dāng)前買房過高的門檻也讓他們感到買房難,。在差別化的信貸政策和限購政策的影響下,，去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房價(jià)下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出,，普通居民買房的門檻反而更高了,，這有違調(diào)控的初衷。
因此,，國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家指出,，在堅(jiān)持調(diào)控促使房價(jià)繼續(xù)下降的同時(shí)，要對居民合理的自住型購房需求予以保護(hù)和鼓勵(lì),。調(diào)控政策要突出“鼓勵(lì)消費(fèi),、抑制投機(jī)”的特點(diǎn)。
近期,，部分銀行在一定程度上恢復(fù)了首套房貸的利率優(yōu)惠,，降低了首次置業(yè)的門檻。一些項(xiàng)目的價(jià)格似乎降到了相對合理的水平,，樓市成交量忽高忽低,，一些擔(dān)心“踏空”的普通購房者很迷惑，到底現(xiàn)在該不該買房,？
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，從目前的情況看，一線城市的房價(jià)出現(xiàn)暴跌的可能性不大,，基本會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢,。購房者應(yīng)該保持淡定，不要被各種數(shù)據(jù)擾亂,�,？梢赃x取自己中意的地段和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注這些項(xiàng)目的房價(jià)信息,，如果價(jià)格降到自己認(rèn)為相對合理也可以承受的水平,，可以出手買房，并盡可能增加首付比例,，可以享受比較大的折扣優(yōu)惠,，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本,。
“既然在未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)不大可能出現(xiàn)大的反彈,，不妨進(jìn)一步觀望,，讓時(shí)間來檢驗(yàn)房價(jià)是否合理�,！鄙鲜鰧＜冶硎�,，購房者應(yīng)有足夠的耐心，堅(jiān)持自己對市場的判斷,，靜待市場博弈的結(jié)果,。但人人都成功“抄底”的可能性很小，還是要結(jié)合自己的需求和承受能力,，擇機(jī)入市,。
同時(shí)，在自身支付能力有限的情況下,，“強(qiáng)行”買房會影響家庭的生活質(zhì)量,，不妨通過租房來解決階段性的住房問題。
江蘇省建設(shè)廳廳長周嵐認(rèn)為,，政府要促進(jìn)房價(jià)進(jìn)一步回歸到合理水平,，還要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶型,、中低價(jià)位的普通商品房，從而拉低整體房價(jià),。有眼光的開發(fā)商也應(yīng)該能看到,，未來誰能增加普通住房的供應(yīng)，誰就能多搶占市場份額,。政府也要把盤活,、規(guī)范租賃市場作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租,、租得起房,。
“經(jīng)過兩三年的調(diào)控，政府,、企業(yè)和購房者的心理都會變得更加理性,。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了,，市場也更容易穩(wěn)定,。”周嵐說,，房價(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候,，購房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市,。