國內(nèi)不少城市又出現(xiàn)了樓價快速上漲的現(xiàn)象,。對此,，政府及市場都在擔(dān)心,，兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會不會戛然而止,？或當(dāng)前樓市是不是因為在調(diào)控中產(chǎn)生的供求關(guān)系變化而造成了價格上漲？
只要觀察一下近十年來國內(nèi)樓市的演變，就一目了然：國內(nèi)樓價之所以能夠快速上漲,，房地產(chǎn)市場之所以能有近十年的飛速繁榮,，最根本原因在于政府實行的過度優(yōu)惠的住房信貸政策及過度優(yōu)惠的稅收政策。而貨幣條件是國內(nèi)樓價變化或波動最為重要的原因,。
近十年來國內(nèi)樓價之所以能快速飆升,，很大程度上是信貸大規(guī)模擴張的結(jié)果。比如說,，從1998年至2002年,，銀行信貸增加量是6.7萬億元，但2003年至2007年,，銀行信貸增加量達到14.7萬億元,，是前五年的2.2倍。而2008年至2011年,，銀行信貸增加了28.8萬億,，四年的信貸是1998年至2002年那五年的4.3倍。如果以年均計算,，這四年是1998年度年均的近7倍多,。當(dāng)大量銀行信貸來追逐同樣多的住房時，房價的快速上漲就是必然的了,。
可以看到,，2008年居民從銀行獲得貸款約6000億元左右，但到2009年至2011年已分別增長到24600億元,、29000億元,、25000億元。分別是2008年的4至5倍,。再清楚不過,，這幾年國內(nèi)樓價的快速飆升，是居民利用銀行金融杠桿蜂擁進入住房市場的結(jié)果,。
就此而言,，本文開首的疑問便可轉(zhuǎn)換為這樣的問題：當(dāng)前市場大量渲染的國內(nèi)住房市場又開始出現(xiàn)“量升價漲”的局面，是不是因為貨幣市場條件發(fā)生根本性變化了,？在筆者看來,，當(dāng)前各地不少經(jīng)濟政策確有重新刺激住房市場價格上漲之嫌，但國內(nèi)住房市場的貨幣市場條件并沒有發(fā)生多少變化,。它根本上就沒有或不支持住房市場價格的快速上漲。
首先,，盡管當(dāng)前住房銷售有所增加,，在一定意義上與政府宏觀政策有所調(diào)整有關(guān)，但目前的貨幣政策及金融市場條件與2009年有很大差別，限制住房投機炒作的住房信貸政策及貨幣條件沒有改變,，再說,，“穩(wěn)增長”的宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境與2008年下半年及2009年的貨幣市場條件也有很大不同。比如貨幣政策,，2008年下半年,，銀行存款準備金率下降4個百分點，由17.5%下調(diào)到了13.5%,。而今年銀行存款準備金率只下調(diào)兩次共計1個百分點,，由21.0%下調(diào)到了20.0%。2008年下半年存貸款利率下降了216個基點,，一年貸款利率由7.56厘下降到5.40厘,，貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松。而今年存貸款只是下降25個基點（特別是不對稱利率調(diào)整）,，貨幣政策也沒有變化,。
更為重要的是，2008年10月《中國人民銀行關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》規(guī)定,，自2008年10月27日起,，商業(yè)性個人住房貸款利率的下降擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%,。這樣,，居民首次購買普通商品房和改善型自住房，個人住房貸款利率由以往的6.426厘,，下降到4.158厘,，按揭貸款利率下降幅度達35%。盡管該文件規(guī)定,，享受利率優(yōu)惠是購買首套住房或改善型住房的居民,，但由于沒有把住房投資與消費區(qū)分開，實際上當(dāng)時凡購買住房者都可獲得貸款及享受優(yōu)惠利率,。
但在2010年國十條頒布之后,，央行與銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的275號文件。差別化的住房信貸政策的核心就是：一是不允許投機炒作者利用銀行信貸進入住房市場,；二是對于改善性住房貸款利率及首付比例上升（貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上,，貸款利率上漲幅度至少不低于87%；首付比例由20%上升到不低于60%）,；三是購買首套住房者盡管其貸款利率下限到基準利率0.7倍,，但完全由銀行根據(jù)商業(yè)原則定價。
這也就是說,，今年央行存貸款利率下降后,，由于采取的是不對稱減息,，進而使得銀行利差水平全面縮小。在這種情況下,，盡管購買首套住房者的貸款利率下限最低可下調(diào)至基準利率的0.7倍,，但事實上首套住房購買者很難獲得這種下限利率的貸款，其貸款利率優(yōu)惠至多也是85折（這是銀行不虧損的底線）,，而且這僅是首套住房購買少數(shù)人所享受的條件,，與2008年至2010年期間的按揭貸款信貸條件有天壤之別。從央行統(tǒng)計報告就可以看到,，2009年一季度的按揭貸款加權(quán)利率為4.42厘,，而今年一季度按揭貸款加權(quán)利率上升到7.43厘，是2009年的1.68倍,。換言之,，只要差別化住房信貸政策不改，住房按揭貸款的條件就不會變,。而沒有銀行的金融杠桿,，房價想快速飆升是不可能的。
還有,，由于人民幣匯率開始逐漸穩(wěn)定,，升值預(yù)期在變，外匯占款增長情況與2009年相比,，基礎(chǔ)貨幣動態(tài)上是處于收縮狀態(tài),；特別是商業(yè)銀行的信貸不僅實際增長減少，而且增長遠低于市場預(yù)期,。這些都顯示銀行通過信貸過度擴張的方式來強化競爭的意識已經(jīng)改變,，銀行信貸風(fēng)險意識在增加。這些貨幣政策因素,，都不支持住房市場價格的快速飆升,。
由上述分析可見，當(dāng)前一些地方房價上漲,，很大程度上是地方政府某些政策誤導(dǎo)影響了市場預(yù)期,，是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府刻意炒作，或一些媒體刻意放大有利房價上漲的信息,、一些急于購買住房者的恐慌性心態(tài)等因素導(dǎo)致的結(jié)果,。據(jù)此判斷，筆者以為,，現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩(wěn)定預(yù)期（房地產(chǎn)去庫存化就得以量換價）,，并密切關(guān)注、嚴密提防樓市泡沫重新吹大的風(fēng)險,。