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莫非一夜之間房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈又悄悄來(lái)臨了,？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅以及二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，與4月相比,，無(wú)論新房還是二手房,，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有所增加，尤其二手房環(huán)比上漲的城市增加了9個(gè)。深圳,、南京,、上海等地重現(xiàn)千人排隊(duì)購(gòu)房和拼搶樓盤現(xiàn)象，萬(wàn)科,、保利,、恒大、華潤(rùn),、碧桂園等多家龍頭房企5月業(yè)績(jī)一片喜人,。北京、上海等地的二手房交易量至少上升了五成,，“號(hào)販子”又回到了房地產(chǎn)交易大廳,。6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下珠江新城地塊,，樓面價(jià)每平方米32968元,，溢價(jià)8.2億，成為廣州新地王,，持續(xù)了近一年的土地市場(chǎng)僵局被打破,。
雖然目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有明顯上漲，但成交量大幅上升,，樓市由冬轉(zhuǎn)暖已是不爭(zhēng)的事實(shí),。究其原因，主要有四點(diǎn)：一是開發(fā)商迫于資金或業(yè)績(jī)壓力,，采取“以價(jià)換量”的促銷措施所致,；二是從去年10月起，央行連續(xù)三次降低準(zhǔn)備金率,，一次降低利率,，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.7倍，貨幣放水對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是一個(gè)利好刺激,；三是宏觀經(jīng)濟(jì)下行,，國(guó)家重提“穩(wěn)增長(zhǎng)”，全國(guó)超過(guò)30個(gè)城市地方政府受制于財(cái)政壓力而對(duì)樓市“微調(diào)”,；四是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走向預(yù)期的改變,。
我們認(rèn)為，特別要強(qiáng)調(diào)的是第四點(diǎn),。貨幣政策松動(dòng)和樓市“微調(diào)”其實(shí)針對(duì)的主要是剛需購(gòu)房者，是我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期采取的必要應(yīng)對(duì)措施,，也是政府進(jìn)一步落實(shí)差別化住房政策的惠民措施,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限。但這些政策被一些房企和中介有意誤讀或炒作,。從2010年下半年以來(lái),，由于嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入暫時(shí)的休眠期，房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者的觀望和博弈積壓了一定數(shù)量的剛性購(gòu)房需求,。這些剛性需求購(gòu)房者在市場(chǎng)誤導(dǎo)下,，預(yù)判市場(chǎng)將會(huì)走出低谷，害怕再次踏空,，出于“買漲不買跌”的心理,，入市的積極性明顯提高。目前市場(chǎng)上交易活躍的主要是自住性或改善性需求購(gòu)房者也正好印證了這一點(diǎn),。
最近,，央行發(fā)布的儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告顯示，預(yù)期下季樓價(jià)上漲的居民比例為20.4%,，較上季提高了2.8個(gè)百分點(diǎn),。未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占15.7%，較上季提高1.6個(gè)百分點(diǎn),。在由首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)與中國(guó)社科院聯(lián)合對(duì)35個(gè)城市居民的房?jī)r(jià)預(yù)期調(diào)查中,，超九成居民皆預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲。心理預(yù)期最重要,，2007年股市由2300點(diǎn)飆升到6100點(diǎn),，2007和2009年房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，都一再告訴我們這個(gè)道理,。所以,，購(gòu)房預(yù)期會(huì)否進(jìn)一步上升甚至大幅上升，特別值得關(guān)注,。
其實(shí),，從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)長(zhǎng)期走高的可能性并不大,。政府出于“促民生,、保和諧”的需要，差別化住房信貸,、稅收政策和住房限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控措施短期或中期內(nèi)改變的可能性很小,。一年多來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)休眠導(dǎo)致全國(guó)開發(fā)商手中仍有大量庫(kù)存，據(jù)萬(wàn)科統(tǒng)計(jì),，北京,、上海、深圳,、廣州等一線城市現(xiàn)有庫(kù)存商品房1.14億平方米,，按照5月的銷售數(shù)，大概夠這些城市賣上11個(gè)月左右�,？紤]到過(guò)去幾年大量投資可能產(chǎn)生的新生供給,，庫(kù)存積壓甚至可能進(jìn)一步上升至2億平方米，未來(lái)大概三到五年都將是供過(guò)于求的局面,。而到大約2020年后,，中國(guó)住房的需求將由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向下滑。因此,，供需形勢(shì)與過(guò)去完全不同,，不太可能出現(xiàn)再度暴漲的情形。
但是,，2009年的調(diào)控之后報(bào)復(fù)性反彈的一幕不能不防,。在經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下，為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或考慮地方利益的需要,，有些地方政府的調(diào)控決心或會(huì)暗地里放松,。加上開發(fā)商和房地產(chǎn)中介的渲染，剛需就可能集中釋放,，投資或投機(jī)性需求也可能卷土重來(lái),。
6、7月將是樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,，政府需要及時(shí)明確表態(tài),，顯示促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的決心，以穩(wěn)定民眾的政策心理預(yù)期,。此時(shí),，我們認(rèn)為，再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)“合理回歸”目標(biāo)——促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸,、促進(jìn)開發(fā)商心態(tài)的回歸,、促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸——很有必要。房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié),，住房的民生屬性必須再次強(qiáng)調(diào),。同時(shí)加大住宅用地的投放量，則既擴(kuò)大投資,，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，又能有效抑制房?jī)r(jià)反彈，應(yīng)是當(dāng)下不錯(cuò)的政策選擇,。
整體經(jīng)濟(jì)下滑之時(shí),，放松調(diào)控的傳言四起，恐慌性購(gòu)房心理再次作祟,，加上地方政府心態(tài)曖昧,，“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控走到了十字路口,。政策何去何從，需要政府明確態(tài)度,，更需要房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)格落實(shí)。若是“打左燈,，向右拐”,，樓市調(diào)控成果恐將前功盡棄！
�,。ㄗ髡呲w曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授,，陳金保系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
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