住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示,，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控,，現(xiàn)在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場（《上海證券報》6月25日）,。
此前，北京市住建委等部門也曾說過，現(xiàn)在市場上90%以上都是自住型需求,，投資投機性需求基本被擠出,。但是，人們不禁要問,，那為何近期房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了騷動呢,？成交量放大、部分城市價格微漲,、地王又現(xiàn),、千人排隊拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)顯示,，5月份上漲城市比4月份多一倍,。
以筆者分析，在限購政策沒有任何松動情況下,，應該說這波行情主要是自住型剛需拉動的,。宏觀背景是，我國經(jīng)濟下行壓力增大,，穩(wěn)增長被提至重要位置,，開發(fā)商等根據(jù)過去“經(jīng)驗”，大肆吹噓,、散布放松房地產(chǎn)調(diào)控來穩(wěn)增長的輿論氛圍,，以此忽悠剛需入市。自住型剛需由于預期房價繼續(xù)下行,，此前一直持觀望態(tài)度,。近期，在開發(fā)商忽悠下,，在存款準備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下,，以及個別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號慫恿下，剛性需求開始騷動而集中投入購買,，成為推動這波行情的主要原因,。
但不可否認的是，來自市場的信息表明,，第二套房的改善性需求和投資性需求，也同時進入市場,。一些地方政府放松或者變相放松限購政策,，致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚進入市場，對市場形成一定需求壓力,。此時,，說“投機性需求基本上被擠出了市場”為之尚早。
只要限購政策不退出，市場中的自住型剛需就對房價構(gòu)不成威脅,，動搖不了房價整體下行的大勢,。首先，剛需非常有限,，而且剛需一旦購買后就會退出市場,，不像投機性炒房一波又一波，最終吹大泡沫,。其次,，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大,。商品房市場的中小戶型住房,，正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場。
因而,，控制房價的關(guān)鍵是徹底打壓和擠出投資投機性需求的力度不能減輕,。就目前而言，投資投機性需求被基本擠出市場,，只是主觀估計而已,，尚沒有具體數(shù)據(jù)進行縝密論證。最為擔心的是地方政府明里暗里變相松動限購政策,，使得投資投機性需求繞道入市,。只要限購政策不松懈，地王出現(xiàn),、房價微漲,、千人排隊搶購樓盤等，都只不過是曇花一現(xiàn)罷了,。