住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示,,經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控,,現(xiàn)在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場(《上海證券報》6月25日)。
此前,北京市住建委等部門也曾說過,,現(xiàn)在市場上90%以上都是自住型需求,,投資投機性需求基本被擠出,。但是,,人們不禁要問,那為何近期房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了騷動呢,?成交量放大,、部分城市價格微漲,、地王又現(xiàn)、千人排隊拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn),。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)顯示,,5月份上漲城市比4月份多一倍。
以筆者分析,,在限購政策沒有任何松動情況下,,應(yīng)該說這波行情主要是自住型剛需拉動的。宏觀背景是,,我國經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,,穩(wěn)增長被提至重要位置,開發(fā)商等根據(jù)過去“經(jīng)驗”,,大肆吹噓,、散布放松房地產(chǎn)調(diào)控來穩(wěn)增長的輿論氛圍,以此忽悠剛需入市,。自住型剛需由于預(yù)期房價繼續(xù)下行,,此前一直持觀望態(tài)度。近期,,在開發(fā)商忽悠下,在存款準(zhǔn)備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下,,以及個別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號慫恿下,,剛性需求開始騷動而集中投入購買,成為推動這波行情的主要原因,。
但不可否認(rèn)的是,,來自市場的信息表明,第二套房的改善性需求和投資性需求,,也同時進(jìn)入市場,。一些地方政府放松或者變相放松限購政策,致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚進(jìn)入市場,,對市場形成一定需求壓力,。此時,說“投機性需求基本上被擠出了市場”為之尚早,。
只要限購政策不退出,,市場中的自住型剛需就對房價構(gòu)不成威脅,動搖不了房價整體下行的大勢,。首先,,剛需非常有限,而且剛需一旦購買后就會退出市場,,不像投機性炒房一波又一波,,最終吹大泡沫,。其次,滿足自住型剛需的供給渠道多,、數(shù)量大,。商品房市場的中小戶型住房,正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場,。
因而,,控制房價的關(guān)鍵是徹底打壓和擠出投資投機性需求的力度不能減輕。就目前而言,,投資投機性需求被基本擠出市場,,只是主觀估計而已,尚沒有具體數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密論證,。最為擔(dān)心的是地方政府明里暗里變相松動限購政策,,使得投資投機性需求繞道入市。只要限購政策不松懈,,地王出現(xiàn),、房價微漲、千人排隊搶購樓盤等,,都只不過是曇花一現(xiàn)罷了,。