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近日有研究機構(gòu)發(fā)布調(diào)查報告稱“中國自有住房擁有率高達89.68%”,，這引起了各方的關(guān)注,。與一些人的質(zhì)疑相反，我認為應(yīng)該大力倡導(dǎo)不同的研究機構(gòu)開展扎實的調(diào)研,，只有通過多渠道,、多方式的調(diào)研，我們對中國住房實際狀況的了解才會不斷進步,，否則很容易被感覺和情緒所主導(dǎo),。
盡管如此，對住房自有率及其相關(guān)問題,，仍值得做一些討論,。在住房問題的學術(shù)研究和政策討論中，住房自有率是一個較為常用的指標,，大體上是指自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占全社會家庭戶數(shù)的比例,。
可見，這個概念有兩個要點,。其一,，比較的是家庭戶數(shù)，而不是住房面積,，這就與前一段時間所談及的“住房私有率”這一概念有較大區(qū)別,，后者是指自有住房的建筑面積占所有住房建筑面積的比例。其二,，突出擁有產(chǎn)權(quán)的特性,。按照一般的說法，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán),、占有權(quán),、支配權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán)和處置權(quán),，是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。在中國的住房體系中,，城鎮(zhèn)住房的產(chǎn)權(quán)屬性爭議較少,，但是對于農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)屬性，卻仍然是模糊的,，至少目前絕大多數(shù)農(nóng)村住房沒有頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證,。
住房自有率的高低，的確能說明一些問題,。比如,，只有住房市場的不斷培育和發(fā)展，居民才能通過交易獲得商品住房，因而住房自有率與住房市場的發(fā)展程度在一定階段會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系,。住房作為一種消費品,，自有率升高，說明居民收入在一定階段有穩(wěn)定增長,，所以住房自有率的增幅與宏觀經(jīng)濟增長速度有一定的正相關(guān)關(guān)系,。住房也有資產(chǎn)屬性，自有率較高說明不動產(chǎn)在居民的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中比例更大,。另外,，還有研究者提出過，自己擁有住房具有較大的心理滿足效應(yīng),，因而住房自有率高可能還符合人們“敝帚自珍”的天性,。
但是，住房自有率不是萬能的,，有很多問題是不能回應(yīng)的,。比如，居住條件的好壞與自有率沒有必然關(guān)聯(lián),，現(xiàn)實中既有大量租住豪宅的事例，也存在蝸居陋室的事實,；住房自有率的高低也不能直接說明住房資源的配置狀況,，因為它只反映“擁有”，而沒有反映“擁有多少”,；判斷住房市場的穩(wěn)健程度,，不能太多地依據(jù)住房自有率，因為在不同情形下,，住房市場會有多個相對穩(wěn)健的均衡點,。
總體上來看，影響一個國家住房自有率水平高低的因素有制度變量,、結(jié)構(gòu)變量和文化變量,。
制度變量主要包括住房供應(yīng)制度、財稅制度,、社會福利制度和就業(yè)制度等因素,。在一個全部由政府提供福利住房向完全由市場供應(yīng)住房的轉(zhuǎn)型時期，住房自有率必定快速上升,；在一個只對購房提供稅費優(yōu)惠和信貸支持的政策框架中,，自有率必然走高；如果住房不僅僅是用于居住,，甚至也不僅僅用于投資,，還承擔著諸多社會福利功能（比如要憑借產(chǎn)權(quán)住房才能享受教育、醫(yī)療、養(yǎng)老以及其他公共服務(wù)）,，自有率也肯定會升高,。
結(jié)構(gòu)變量涉及人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)等因素,。如果適婚年齡的人口和撫養(yǎng)未成年人的家庭是社會的主體,，由于這些人口和家庭更趨于穩(wěn)定的生活，購房意愿也更強烈,，因而住房自有率會更高,。在一個勞動力流動不是很充分，或者雖然有流動,，但呈現(xiàn)出“候鳥式”遷徙的社會中,，自有率也會較高。另外,，經(jīng)過一段較長時間的經(jīng)濟發(fā)展,，居民收入有較大幅度增長，但金融體系發(fā)展相對滯后,，使得居民除了購置住房外很少有相對可行的投資渠道,，家庭資產(chǎn)配置只有偏重于房產(chǎn)，住房自有率必然升高,。
文化變量包括文化傳統(tǒng),、消費習慣和社會認同等因素。在一個向來崇尚“有恒產(chǎn)者有恒心”的文化傳統(tǒng)中,，個人購買住房的意愿會更強烈,；如果社會輿論普遍傾向于擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房，否則就不好談婚論嫁,，那么個人即便“啃老”也要加入到購房群體之中,；一旦同輩群體都以是否擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房而評論某個個體之時，個體感受到的壓力就會體現(xiàn)到住房自有率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,。
住房自有率的高低是一種客觀事實,，不應(yīng)簡單賦予價值判斷，更重要的是我們還要做些什么,。
就政策制定和實踐而言,，當前較重要的幾項工作包括：盡快開展全國住房普查或抽樣調(diào)查工作，爭取相對全面地摸清全國的住房狀況,，包括住房自有率情況,，從而為設(shè)計住房制度改革方案提供相對準確的參考依據(jù)；在住房政策框架中對住房租賃給予更大的關(guān)注,，尤其是規(guī)范住房租賃市場,，保障承租人的合法權(quán)益,，提供有效的公共租賃住房服務(wù)，使社會的住房租賃需求得以充分釋放,；逐步改革與住房相關(guān)的公共服務(wù)資源配置體制,，減少住房所承擔的公共福利功能，使住房回歸到居住的本來屬性,。
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