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近日有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布調(diào)查報(bào)告稱“中國(guó)自有住房擁有率高達(dá)89.68%”,，這引起了各方的關(guān)注。與一些人的質(zhì)疑相反,，我認(rèn)為應(yīng)該大力倡導(dǎo)不同的研究機(jī)構(gòu)開展扎實(shí)的調(diào)研,，只有通過多渠道、多方式的調(diào)研,，我們對(duì)中國(guó)住房實(shí)際狀況的了解才會(huì)不斷進(jìn)步,，否則很容易被感覺和情緒所主導(dǎo)。
盡管如此,，對(duì)住房自有率及其相關(guān)問題,，仍值得做一些討論。在住房問題的學(xué)術(shù)研究和政策討論中,，住房自有率是一個(gè)較為常用的指標(biāo),，大體上是指自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占全社會(huì)家庭戶數(shù)的比例。
可見,，這個(gè)概念有兩個(gè)要點(diǎn),。其一，比較的是家庭戶數(shù),，而不是住房面積,，這就與前一段時(shí)間所談及的“住房私有率”這一概念有較大區(qū)別，后者是指自有住房的建筑面積占所有住房建筑面積的比例,。其二,，突出擁有產(chǎn)權(quán)的特性,。按照一般的說法，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán),、占有權(quán),、支配權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán)和處置權(quán),，是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。在中國(guó)的住房體系中,，城鎮(zhèn)住房的產(chǎn)權(quán)屬性爭(zhēng)議較少,，但是對(duì)于農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)屬性，卻仍然是模糊的,，至少目前絕大多數(shù)農(nóng)村住房沒有頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證,。
住房自有率的高低，的確能說明一些問題,。比如,，只有住房市場(chǎng)的不斷培育和發(fā)展，居民才能通過交易獲得商品住房,，因而住房自有率與住房市場(chǎng)的發(fā)展程度在一定階段會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系,。住房作為一種消費(fèi)品，自有率升高,，說明居民收入在一定階段有穩(wěn)定增長(zhǎng),，所以住房自有率的增幅與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有一定的正相關(guān)關(guān)系。住房也有資產(chǎn)屬性,，自有率較高說明不動(dòng)產(chǎn)在居民的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中比例更大,。另外，還有研究者提出過,，自己擁有住房具有較大的心理滿足效應(yīng),，因而住房自有率高可能還符合人們“敝帚自珍”的天性。
但是,，住房自有率不是萬(wàn)能的，有很多問題是不能回應(yīng)的,。比如,，居住條件的好壞與自有率沒有必然關(guān)聯(lián)，現(xiàn)實(shí)中既有大量租住豪宅的事例,，也存在蝸居陋室的事實(shí),；住房自有率的高低也不能直接說明住房資源的配置狀況，因?yàn)樗环从场皳碛小�,，而沒有反映“擁有多少”,；判斷住房市場(chǎng)的穩(wěn)健程度,，不能太多地依據(jù)住房自有率，因?yàn)樵诓煌樾蜗�,，住房市�?chǎng)會(huì)有多個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的均衡點(diǎn),。
總體上來(lái)看，影響一個(gè)國(guó)家住房自有率水平高低的因素有制度變量,、結(jié)構(gòu)變量和文化變量,。
制度變量主要包括住房供應(yīng)制度、財(cái)稅制度,、社會(huì)福利制度和就業(yè)制度等因素,。在一個(gè)全部由政府提供福利住房向完全由市場(chǎng)供應(yīng)住房的轉(zhuǎn)型時(shí)期，住房自有率必定快速上升,；在一個(gè)只對(duì)購(gòu)房提供稅費(fèi)優(yōu)惠和信貸支持的政策框架中,，自有率必然走高；如果住房不僅僅是用于居住,，甚至也不僅僅用于投資,，還承擔(dān)著諸多社會(huì)福利功能（比如要憑借產(chǎn)權(quán)住房才能享受教育、醫(yī)療,、養(yǎng)老以及其他公共服務(wù)）,，自有率也肯定會(huì)升高。
結(jié)構(gòu)變量涉及人口結(jié)構(gòu),、就業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)等因素,。如果適婚年齡的人口和撫養(yǎng)未成年人的家庭是社會(huì)的主體，由于這些人口和家庭更趨于穩(wěn)定的生活,，購(gòu)房意愿也更強(qiáng)烈,，因而住房自有率會(huì)更高。在一個(gè)勞動(dòng)力流動(dòng)不是很充分,，或者雖然有流動(dòng),，但呈現(xiàn)出“候鳥式”遷徙的社會(huì)中，自有率也會(huì)較高,。另外,，經(jīng)過一段較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入有較大幅度增長(zhǎng),，但金融體系發(fā)展相對(duì)滯后,，使得居民除了購(gòu)置住房外很少有相對(duì)可行的投資渠道，家庭資產(chǎn)配置只有偏重于房產(chǎn),，住房自有率必然升高,。
文化變量包括文化傳統(tǒng)、消費(fèi)習(xí)慣和社會(huì)認(rèn)同等因素,。在一個(gè)向來(lái)崇尚“有恒產(chǎn)者有恒心”的文化傳統(tǒng)中,，個(gè)人購(gòu)買住房的意愿會(huì)更強(qiáng)烈,；如果社會(huì)輿論普遍傾向于擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房，否則就不好談婚論嫁,，那么個(gè)人即便“啃老”也要加入到購(gòu)房群體之中,；一旦同輩群體都以是否擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房而評(píng)論某個(gè)個(gè)體之時(shí)，個(gè)體感受到的壓力就會(huì)體現(xiàn)到住房自有率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上,。
住房自有率的高低是一種客觀事實(shí),，不應(yīng)簡(jiǎn)單賦予價(jià)值判斷，更重要的是我們還要做些什么,。
就政策制定和實(shí)踐而言,，當(dāng)前較重要的幾項(xiàng)工作包括：盡快開展全國(guó)住房普查或抽樣調(diào)查工作，爭(zhēng)取相對(duì)全面地摸清全國(guó)的住房狀況,，包括住房自有率情況,，從而為設(shè)計(jì)住房制度改革方案提供相對(duì)準(zhǔn)確的參考依據(jù)；在住房政策框架中對(duì)住房租賃給予更大的關(guān)注,，尤其是規(guī)范住房租賃市場(chǎng),，保障承租人的合法權(quán)益，提供有效的公共租賃住房服務(wù),，使社會(huì)的住房租賃需求得以充分釋放,；逐步改革與住房相關(guān)的公共服務(wù)資源配置體制，減少住房所承擔(dān)的公共福利功能,，使住房回歸到居住的本來(lái)屬性,。
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