不容回避的是,，房地產(chǎn)調(diào)控越是深入,，所遇到的阻力就越大。圍繞著是否該優(yōu)惠所謂的“剛性需求”及增加改善性住房,、銷售住房市場到底該如何“去投資化”的宏觀調(diào)控政策激烈博弈,，估計(jì)會是今年“兩會”熱點(diǎn)之一。
“兩會”開幕在即,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o疑會成為今年“兩會”的焦點(diǎn)及重心,。因?yàn)椋瑥漠?dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢來看,，一方面,，中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控態(tài)度十分堅(jiān)決，堅(jiān)持要讓住房市場的價格回歸到理性水平,，堅(jiān)決打擊住房的投機(jī)炒作或去住房市場的“投資化”,，以便保證住房市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另一方面,，無論是地方政府還是社會上各種與房地產(chǎn)利益密切相關(guān)的各種勢力,，都在千方百計(jì)地要求調(diào)整住房市場的宏觀調(diào)控政策，要求宏觀調(diào)控松綁的呼聲十分強(qiáng)烈,。所以,，這激烈博弈必定會延伸到“兩會”上。
經(jīng)過兩年來的嚴(yán)厲調(diào)控,，盡早促使房地產(chǎn)價格回歸理性已成了政府及整個社會的基本共識,。但不容回避的是，房地產(chǎn)調(diào)控越是深入,，特別是當(dāng)全國住房銷售急劇下降（比如1月全國有13個城市住房銷售下降達(dá)到50%）,、住房庫存的全面上升（當(dāng)前不少城市住房庫存按現(xiàn)有銷售速度要兩年以上）,、不少城市的房價以向下松動（全國一月份房價基本上停止上漲并有不少城市同比下跌）及地方政府土地財(cái)政面臨的困境時,，所遇到的阻力就越大。
這種阻力,，有的表現(xiàn)在地方政府通過軟性的方式打政策“擦邊球”上,，有的則表現(xiàn)為利益代理人采取不同的游說方式試圖影響或左右房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。估計(jì)在今年的兩會上,，房地產(chǎn)開發(fā)商的代表及一些地方政府官員會提出類似的提案,。眼下不是已有國內(nèi)住房的價格不能深度下跌，否則就會出現(xiàn)中國式次貸危機(jī)，會把中國帶向經(jīng)濟(jì)衰退的深淵等輿論了嗎,？
不過,，從今年政府工作報(bào)告的草案來看，對于今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，其基點(diǎn)不會有多少改變,。至少在讓國內(nèi)住房市場的價格回歸理性，嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作或去住房市場的“投資化”及保證國內(nèi)住房市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展這樣一個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基點(diǎn)是,，估計(jì)在“兩會”上,，無論是地方政府官員還是房地產(chǎn)開發(fā)商及代言人都不會觸及這條底線。他們的關(guān)注點(diǎn),，或許會放在他們虛擬的住房“剛性需求”及改善性住房優(yōu)惠政策上,。可是,，他們所要鼓勵的所謂“剛性需求”,，實(shí)際上根本就不存在。因?yàn)槿魏斡兄Ц赌芰Φ男枨�,，都只能是潛在的需求而不是現(xiàn)實(shí)需求,，而且在房價過高的情況下要求政府出臺優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進(jìn)入市場，實(shí)質(zhì)就是要維護(hù)住高房價,，從而來維護(hù)房產(chǎn)開發(fā)商以及相關(guān)者的既得利益,。
因?yàn)椋?dāng)住房價格水平推得很高,、只有住房投機(jī)炒作者才可能進(jìn)入的情況下,，“剛性需求”如果存在，這樣的需求者也是沒有支付能力進(jìn)入的,。即使政府能用優(yōu)惠政策來減小這些需求者進(jìn)入市場的負(fù)擔(dān),，降低相對購買成本，這些補(bǔ)貼著實(shí)是微不足道的,。以讓“剛性需求”進(jìn)入市場為名要求政府出臺優(yōu)惠政策,，不能不說是一種誤導(dǎo)。
由于差別化的住房信貸政策是一種長期政策,，盡管有人認(rèn)為上海市通過放開限購令讓外地居民在上�,？少徺I第二套住房有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，但在差別化住房信貸政策不改變的情況下,，第二套住房是不會輕易進(jìn)入市場的,。因?yàn)闊o論是信貸杠桿率及貸款成本都無法讓住房投機(jī)炒作者再敢進(jìn)入市場張揚(yáng)。正是這一點(diǎn)上,，當(dāng)前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價的市場也可能成為一廂情愿,。
現(xiàn)在市場或民眾最為關(guān)注的是,，在今年的“兩會”上中央政府會采取什么樣的宏觀調(diào)控措施來“去投資化”或去住房市場賺錢效應(yīng)？中央政府對此有沒有政策上的儲備工具,？應(yīng)該看到,，經(jīng)過兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，之所以住房市場的預(yù)期至今沒有根本改變,，與在政策執(zhí)行上無法放棄房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控工具性有關(guān),。2010年以來，無論是中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件,，還是中央領(lǐng)導(dǎo)人的講話,，中央政府對房地產(chǎn)市場居住功能的界定、對遏制住房投機(jī)炒作等方面的態(tài)度都是十分堅(jiān)決的,，這些核心內(nèi)容基本上寫進(jìn)了這幾年關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各次政策文件中,。但是，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的政策則往往落實(shí)不到位,。
其實(shí),，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的問題或?qū)嵸|(zhì)，就是去除當(dāng)前住房市場的賺錢功能,。如果這一點(diǎn)得到真正的落實(shí),，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就會迅速向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場回歸，那么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整就較為順利了,。比如,，限制投機(jī)炒作的經(jīng)濟(jì)杠桿，有住房信貸政策與稅收政策,。如果通過這些政策可能對住房的投機(jī)炒作有事前,、事中、事后的嚴(yán)格限制,，那么住房投機(jī)炒作者自然會退出住房市場,。但就目前的情況來看，住房信貸政策是落實(shí)得較好的,，而在稅收政策上力度就比較弱了,。
到目前為止，各方有關(guān)房地產(chǎn)稅收的討論一直很熱烈,，但也僅僅停留在討論階段,。筆者以為，堅(jiān)決打擊住房的投機(jī)炒作,，住房稅收政策是非常有效的工具,，假如稅收政策遲遲出不了臺，不免會使這幾年進(jìn)入住房的投機(jī)炒作者,、房地產(chǎn)開發(fā)商及多個相關(guān)利益方抱有一些幻想,，會以為當(dāng)前的住房調(diào)控政策可能都是臨時性的，只要這次宏觀調(diào)控的風(fēng)頭一過,，就還可能重溫住房市場的投機(jī)炒作美夢,，房價還會再度快速飆升。抱著這樣的幻想,，住房市場的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)市場開發(fā)商豈能愿意輕易地退出市場,？一些地方政府豈不又要千方百計(jì)來救這個市場？房地產(chǎn)開發(fā)商豈肯讓住房的價格繼續(xù)下跌,？所以說,，只要中國的住房市場賺錢功能不去除，只要住房市場投機(jī)炒作之風(fēng)不根除,，那么住房市場的預(yù)期就很難改變,，住房市場宏觀調(diào)控就很難達(dá)到目標(biāo)。
圍繞著是否該優(yōu)惠所謂的“剛性需求”及增加改善性住房,、銷售住房市場到底該如何“去投資化”的宏觀調(diào)控政策激烈博弈,，結(jié)果究竟會如何，國人且拭目以待,。