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近期,，一些地方對(duì)樓市政策所進(jìn)行的“微調(diào)”成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn),，加之此前部分銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”5%至10%改為回歸“基準(zhǔn)利率”，這些舉措引發(fā)了樓市調(diào)控政策可能松動(dòng)的議論。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn),，抑制投資,、投機(jī)性需求，促房?jī)r(jià)合理回歸這一樓市調(diào)控基調(diào)并未改變,，鼓勵(lì)自住性需求原本就是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義,，體現(xiàn)“有保有壓”的政策初衷，與調(diào)控的精神和方向并不違背,。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，自去年下半年以來，包括北京,、上海,、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策,，內(nèi)容涉及限購(gòu)門檻,、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn),、放寬公積金,、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等。
可以說,，自本輪調(diào)控啟動(dòng)至今,，中央對(duì)地方政府“救市”行為充滿警惕，去年末,，佛山,、成都因政策涉及放松限購(gòu)均被叫停，今年蕪湖“微調(diào)”政策剛一公布也隨即宣布暫緩執(zhí)行,。這些舉措剛一出臺(tái)即告“夭折”,，顯示了中央“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的決心,。
事實(shí)上,，與佛山、成都等地“微調(diào)”舉措不同,，部分城市“微調(diào)”依然是在嚴(yán)格限購(gòu)等政策基調(diào)下進(jìn)行的,。如北京去年11月調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但限購(gòu)政策并未松動(dòng),。在目前北京自住型購(gòu)房需求占絕對(duì)主流的大背景下,，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、減稅可保證剛需購(gòu)房人享受樓市調(diào)控效果,。
而首套房貸利率的回歸,，也絕非調(diào)控政策放松的信號(hào)。此前首套房貸利率“上浮”與大環(huán)境息息相關(guān)，去年央行六次上調(diào)存準(zhǔn),，三次加息，使得資金面全面緊張,。由于貸款額度吃緊,，等待購(gòu)房的首次置業(yè)者，往往也面臨著無錢可貸的尷尬局面,。在這樣的背景下,，北京、上海等多地商業(yè)銀行悄然上調(diào)了首套房貸款利率,。
進(jìn)入新的一年,，年初寬松的信貸環(huán)境為首套房貸的放松創(chuàng)造了條件，此時(shí)出現(xiàn)首套房貸回歸基準(zhǔn)利率的變化只是適度微調(diào),，目標(biāo)指向也僅僅局限在自住需求,，體現(xiàn)了“差別化房貸政策”。
從大的環(huán)境看,，樓市調(diào)控松動(dòng)的基礎(chǔ)并不存在,。當(dāng)前正值房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚,，多方博弈加速升溫,。就房?jī)r(jià)而言，雖然1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比全部止?jié)q,，但依據(jù)國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量,，部分城市的房?jī)r(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，房?jī)r(jià)尚存合理回歸的空間,。
更為關(guān)鍵的是,，這一輪房?jī)r(jià)的下跌很大程度上是嚴(yán)厲調(diào)控使然，促使房?jī)r(jià)反彈的因素并未銷聲匿跡,，而一旦調(diào)控放松,，房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)反彈,，必然會(huì)吸引更多的資金再次涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，這很可能令調(diào)控功虧一簣，此前已有先例,。
從中央釋放的信息來看,，也沒有絲毫松動(dòng)樓市調(diào)控的意思。而一再重申調(diào)控不動(dòng)搖凸顯樓市調(diào)控博弈的升級(jí),。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪,，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，1月全國(guó)300城市土地出讓金收入895.9億元，同比減少67%,，其中住宅類用地532.4億元,，同比減少74%。
未來一段時(shí)間,，各利益主體間的博弈可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí),。預(yù)計(jì)樓市調(diào)控會(huì)圍繞兩條主線展開，一方面是堅(jiān)持已有的調(diào)控主基調(diào)不動(dòng)搖,；另一方面是加快推進(jìn)制度建設(shè),，用制度進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。而隨著樓市調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn),，不排除有針對(duì)性的預(yù)調(diào),、微調(diào)舉措，但必須防止借“預(yù)調(diào)微調(diào)”之名,，行變相寬松之實(shí),。
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