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公租房建設(shè)正迎來新的破題時機,。來自日前全國國土資源工作會議的消息,，允許地方試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，其中北京、上海已獲批準(zhǔn),。
在筆者看來,，在集體土地上建公租房,，值得一試,。這一“試點”的最大意義在于為解決公租房的盈利問題提供了一種有益的探索。
按照部署,，在2011年全國新建的1000萬套保障房中,，公共租賃住房達(dá)230多萬套。在今年新開工的700萬套以上保障房中,，公租房數(shù)量亦占相當(dāng)比重,。但是和其他類型的保障性住房相比，廉租房,、公租房等租賃型住房因其利潤微薄,、投資回報周期長，一直面臨較大的資金壓力,。有業(yè)內(nèi)人士測算,，即使免收公租房建設(shè)的土地出讓金且在政府部門投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下，公租房租金也要達(dá)到市場租金的50%左右,，投資者才能“不賠”,。若在此基礎(chǔ)上引入房地產(chǎn)信托資金，投資公租房將獲得一定的收益,。相反,，若上述前提都不存在，即使按市場價的80%收取公租房租金,，也難以保證投資者收益,。
這種算法是否經(jīng)得起推敲暫且不論，但允許地方試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房至少有兩方面好處,，一方面在當(dāng)前征地拆遷費用日漸走高背景下,，可以為公租房建設(shè)者減少相當(dāng)大的一筆開支,；另一方面，不少城市土地相對緊缺,，以此也可為各類建設(shè)用地騰挪空間,。如果再考慮建設(shè)租賃房的集體土地多屬于“城中村”或位于城鄉(xiāng)接合部、基建等配套設(shè)施相對完善,、土地成本偏低甚至零成本等情況,，開展“試點”,，對一些外來人口較多,、房價壓力較大的熱點城市而言，更具有重要的現(xiàn)實意義,。
此前,，集體土地建設(shè)房屋面臨的最大爭議，在于其是否屬于“小產(chǎn)權(quán)房”,。由于擔(dān)心借試點變相建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”,，國土部門對集體土地建設(shè)租賃房也一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。此次國土資源部明確,，集體建設(shè)用地上建設(shè)的公租房,，產(chǎn)權(quán)仍然為農(nóng)村集體組織所有，不能出售給個人,，只能配租給符合政府規(guī)定條件的家庭并納入統(tǒng)一規(guī)范管理,。這無疑消除了擔(dān)心出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問題者的疑慮。
需要特別注意的是,，集體土地上建設(shè)租賃住房試點,，必須符合土地利用總體規(guī)劃，整個建設(shè)過程中要嚴(yán)禁占用耕地,。此外,，明確相應(yīng)的租期、杜絕以長期租賃的方式變相出售公租房,，也是“試點”過程中必須嚴(yán)格把握的,。
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